Жилье на «военных» землях

Минобороны РФ выставило на продажу большую территорию на Октябрьской набережной, 118 (корп. 12, 13). Лот составлен из двух участков общей площадью 13,1 га. Начальная цена — 174,64 млн рублей (более 1340 рублей за 1 кв. метр). Шаг аукциона — 3 млн рублей. Земля будет продаваться с постройками. Здесь расположены 12 нежилых зданий общей площадью 7,17 тыс. кв. м (это казармы, склады, гаражи и др.), а также четыре подземных резервуара. У территории есть «обременения». Более 5 га земли — это водоохранная зона, зона подстанции и других электротехнических сооружений, также есть прибрежная защитная полоса, где строить нельзя.

Аукцион состоится 11 июня в Москве, в Управлении госзаказа Минобороны РФ. Претенденты должны внести задаток 3,5 млн рублей не позднее 4 июня и подать официальную заявку на участие в аукционе не позднее 7 июня.
Согласно регламенту, на предлагаемом к продаже участке можно строить многоэтажное жилье и общественно-деловые здания высотой не более 75 метров.

Готовьте $300 млн
«На этом участке актуально строить жилье эконом-класса высотой до 20 этажей. При максимально разрешенном коэффициенте использования территории 2,3 общая площадь возводимых жилых домов может быть около 300 тыс. кв.м. Затраты на само строительство составят около $300 млн. плюс еще затраты на инженерию, а также на подготовку проекта планировки и межевания территории, геологические изыскания, демонтаж существующих строений. Так что будущий проект легким никак не назовешь», — говорит директор департамента консалтинга и оценки недвижимости ООО Консалтинговая группа «Лаир» Светлана Чевдарь.

«Лот может быть интересен в первую очередь крупным строительным компаниям, которые имеют ресурсы для освоения достаточно большого пятна. А их не так много», — отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Хорошее место, привлекает вид на Неву. Здесь целесообразнее строить примерно 70% жилья и 30% отводить на общественно-деловую и торгово-развлекательную зоны», — согласен директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов. По его мнению, если основной функцией будет жилая, то стоимость актива останется на уровне примерно $100 за «квадрат». «Но стартовая цена занижена. Поэтому, скорее всего, в процессе торгов она может существенно подняться — до 400 млн рублей», — считает Филиппов.

«При беглом взгляде цена лота не кажется запредельной, но первое же приближение заставляет задуматься. Даже если из 13 га исключить 5 га обременений, то оставшаяся территория уже „тянет“ на комплексное освоение (КОТ). А это, даже если не брать в расчет расходы по сносу 16-ти построек, предполагает массу обременений в виде попутного строительства социальных объектов (школ, поликлиник), инфраструктуры (дорог, сетей и т. д.). И от объема обременений очень сильно зависит цена», — рассуждает генеральный директор «Ленстройтреста» Александр Лелин. По его мнению, цена «за квадрат» более чем $50 — завышена. «Не думаю, что на торгах будет ажиотаж и цена сильно поднимется. Сейчас еще не вернулся интерес к таким крупномасштабным долгосрочным проектам», — резюмирует он.

«Основные минусы локации — большая удаленность территории от центра города и центров деловой активности, нет рядом станций метрополитена, причем развитие их и не планируется. Также в качестве минуса можно отметить промышленное окружение, хотя это может быть сбалансировано набережной», — отметила руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St. Petersburg Ольга Земцова.

Недвижимость снимает погоны
Напомним, что в этом году Минобороны заявлял о продаже двух активов в Петербурге. На аукционе по 22 апреля с молотка пустили участок в 1 га и нежилое здание площадью 4311 кв. м на Среднем пр., 83 (бывшая территория стрельбищ). Купила актив компания «Балтийский монолит», входящая в одноименный холдинг, заплатив за лот 78,3 млн рублей при стартовой цене 75,8 млн рублей. Вероятно, «Балтийский монолит», который строит на соседнем участке элитный жилой комплекс, построит и на купленной земле жилье. Но пока компания не подтвердила это предположение.

Второй аукцион, изначально назначенный на 15 апреля, был отменен. Предполагалось продать имущество Минобороны на Пискаревском проспекте, 59А. Официальная причина отмены торгов — изменение в составе имущества. По этому адресу расположено 27 различных сооружений преимущественно складского назначения общей площадью около 15,3 тыс. кв. м. Эти объекты вместе с участком чуть более 5 га военные выставляли по начальной цене 188,9 млн рублей. Эксперты сомневались, что такой крупный надел будет востребован под нежилые цели. И их опасения оправдались.