Земля в мелкую «нарезку»

Несмотря на сложную ситуацию на загородном рынке, объем предложения в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти практически не сократился. Но за прошедший год продажа участков, как с подрядом, так и без него, стала для большинства игроков почти единственным источником дохода, позволившим держаться на плаву.

По итогам 2009 года продажи в коттеджных поселках, по разным данным, упали от трех до пяти раз. В большей степени это коснулось домовладений, в меньшей — участков под застройку. Тем не менее, объем предложения на начало 2010 года не только не сократился, но и, по оценкам некоторых аналитиков, немного подрос. По подсчетам специалистов компании «Петрополь», на рынке загородной недвижимости сегодня реализуется 197 проектов, около четверти из которых заявили о себе в минувшем году. По данным заместителя директора департамента «Новое Строительство» АН «Итака» Яны Долотовой, в январе 2010 года в Ленобласти и ближайших пригородах Петербурга в продаже находилось 200 различных поселков, включая поселения из таунхаусов.

Другой аналитик — заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева насчитала 226 поселков, из которых 56 — проекты с таунхаусами. Темпы прироста в кризис заметно снизились, тем не менее, в последние месяцы 2009 года на рынке появились новые проекты в отдаленных районах, ранее не рассматривавшихся потенциальными инвесторами. Заметно увеличилось предложение в Приозерском, Волосовском, Кингисеппском и Сланцевском районах.

По наблюдению Яны Долотовой, в 2009 году в продажу был выведен 31 новый проект, большая часть которых приходится на северные районы: Приозерский (9), Всеволожский (7), Выборгский (6) и Курортный (6). Наиболее крупные поселки появились в Приозерском районе (360 объектов), в Петродворцовом (свыше 300 участков) во Всеволожском (несколько поселений от 200 до 300 наделов), проект на 166 участков в Кировском районе и др. По мнению Долотовой, примерно 60% новых проектов ориентировано на средний класс, еще 33% позиционируется в сегменте бизнес.

Без подряда
Основной тенденцией ушедшего года стало резкое изменение структуры предложения, вызванное смещением покупательского спроса в сторону самого дешевого сегмента. Ситуация в экономике еще не стабилизировалась, у большинства граждан по-прежнему нет уверенности в завтрашнем дне. Поэтому покупатель загородной недвижимости пребывает в ожидании дальнейшего снижения цен или улучшения своего материального положения. Он не готов бездумно тратить средства на приобретение того, что не является предметом первой необходимости. А те, у кого есть возможность и какая-то уверенность в перспективе, предпочитают вкладываться понемногу и постепенно — сначала в покупку земли, а потом — в строительство дома. Клиент стал более требователен и избирателен, а соотношение «цена-качество» стало для него главным условием, как при покупке готового дома, так и участка без подряда. Поэтому если что-то и продается в организованных поселениях, то зачастую это наделы для самостоятельного освоения, реже — с подрядом. Хит продаж — инженерно подготовленный участок без подряда стоимостью от 1 до 3 млн. рублей. Другие специалисты называют диапазон от 2 до 5 млн. По оценке Ольги Трошевой, на конец января такие участки можно было приобрести в 65,7% коттеджных поселков.

С ней солидарен и директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий: «Девелоперы 20% проектов, стартовавших еще до кризиса, с прошлого года решили продавать участки. В 70% коттеджных поселков, где продажи открылись в 2009 году, также имеются предложения наделов без подряда». Яна Долотова называет более точные цифры: «Из 31 поселка, запущенного в прошлом году, в 15 предлагается земля под самостоятельное освоение, еще в 13 — с подрядом». Таким образом, становится очевидно, что основная доля объема предложения по участкам без подряда приходится на «докризисные» проекты. Иными словами, реконцепции подверглась большая часть проектов коттеджных поселков, выведенных на рынок до кризиса. По мнению Станислава Азацкого, увеличилась доля предложения по участкам, в том числе и без инженерии. Давление рынка покупателя привело к тому, что застройщики при продаже наделов без подряда стали ослаблять требования к единому стилю. Они меняли проекты коттеджей, размеры строений и участков (чаще — в сторону уменьшения), популярными стали небольшие (120–150 кв.м) по площади дома на 8–12 сотках земли. Продавцы запустили большое число различных маркетинговых ходов: скидки, рассрочки, бонусы и так далее.

Тем не менее, в отличие от городских застройщиков, девелоперы загородного рынка начали сдавать ценовые позиции неохотно и немного позже. По словам Яны Долотовой, с начала 2009 года цены на землю по разным проектам снижались очень неравномерно. Она объясняет этот факт во многом неумеренным «аппетитом» начинающих девелоперов, которым в дальнейшем пришлось серьезно пересматривать прайс. «С середины лета цена предложения по основным направлениям снизилась от 5% до 16%». По данным эксперта, за год больше всего подешевели участки в коттеджных поселках Тосненского (-56%), Гатчинского (-39%) и Всеволожского (-25%) районов. По информации Ольги Трошевой, скидки при 100% оплате в ряде случаев доходили до 25–35%. «В среднем же заявлено о 10-15-процентном снижении. Но размер дисконта сегодня во многом определяется положением застройщика (финансовыми задачами) и динамикой продаж в конкретном проекте», — отмечает она.

«За период кризиса цены на участки в коттеджных поселках упали примерно на 20% в рублях. Открытых снижений не было, но в виде скидок и бонусов дисконт доходил до этой величины. В наших проектах мы давали скидки 15–20%. Рублевая цена уровня 2008 года во многом сохранилась, но вырос курс доллара», — поясняет генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков.

Другой крупный игрок загородного рынка — ГК «Евросиб-Девелопмент», предлагающий наделы без подряда, также пересмотрел прайс в сторону понижения. «Обычно деньги от продажи участков в одном проекте, мы вкладывали в следующий. С кризисом мы скорректировали этот подход, сократили рекламный бюджет и оптимизировали другие расходы, что позволило нам снизить цены примерно до 30%. С одной стороны, мы попали в востребованный ценовый сегмент, и средства от продажи позволяют нам нормально функционировать. С другой, не остается денег для закладки новых проектов. И такая ситуация у многих игроков», — говорит директор по развитию ГК Марина Агеева.

Перспектива в тумане
У тех, кто решился на корректировку цен и концепции проекта, продажи шли довольно успешно. В поселке «Галактика» ГК «Евросиб-Девелопмент» за прошлый год реализовано 20 участков без подряда, средняя динамика — 2–3 объекта в месяц. Подготовленные наделы от 13 до 17 соток предлагаются по цене 1,5–3 млн. рублей. По словам Марины Агеевой, продажи были открыты в конце лета 2008 года, и сегодня из 60 участков нереализованными остались 20. Компания «ПулЭкспресс» в августе прошлого года вывела на рынок коттеджный поселок «Приветинское». До нового года девелопер продал 40 наделов по цене 80 тыс. рублей за сотку. Покупателям предлагались участки с инженерией в среднем около 15 соток. Примечательно, что предложения без подряда появились не только в недорогих проектах, но и в элитном сегменте. Территорию элитного поселка «Румболово» во Всеволожском районе застройщик разбил на две части: одна — с готовыми коттеджами, либо с подрядом, в другой можно купить участок под индивидуальную застройку. «Но при этом проект застройки обязательно согласовывается с нами, чтобы дом вписывался в общую концепцию», — поясняет Андрей Бочков. С прошлого года ассортимент товара другого оператора элитного сегмента, компании «Олимп-2000», также пополнился наиболее востребованным продуктом — участками без подряда.

О дальнейшей коррекции цен на землю участники рынка говорят с осторожностью «По нашему поселку мы не можем опускать цены ниже, это уже на грани. На рынке есть предложения дешевле, но покупатель должен четко знать, что в этом случае девелопер не просто уменьшает стоимость объекта (свою маржу), а изымает из пакета услуг важные составляющие. Например, можно найти участок за 1 млн. рублей в поселке с коммуникациями. Но в эту стоимость не входят мощности, их можно приобрести только за дополнительные деньги», — напоминает Марина Агеева. По ее оценке, сегодня только за 1 кВт электричества придется выложить от 40 000 до 70 000 рублей. А для загородного дома требуется в среднем 3–5 кВт на период строительства, а для проживания -10 кВт. «Кроме этого, необходимо за дополнительную плату подключиться к остальным коммуникациям, имеющимся в поселке. В нашем проекте наделы предлагаются по 2,2 млн. рублей, и в эту цену входит все. Но дешевые предложения по участкам в 90% случаях требуют доплат за подключение к коммуникациям».

«Думаю, цены достигли „дна“, в том числе на участки. У нас много просмотров, интерес есть, но многие выжидают. Для потенциального покупателя очень важно знать перспективу своих доходов. Как только появится уверенность у клиента, рынок начнет оживать, — считает Андрей Бочков. — На восстановление былого спроса не рассчитываю, так же как и на традиционную сезонную активность, хорошо, если этот год пройдет на том же уровне, что и 2009». По оценке Станислава Азацкого, в недорогом и среднем сегменте цены уже стабилизировались. Небольшая (7–10%) коррекция возможна в тех проектах, в которых стоимость объекта оставалась неизменной (преимущественно — в элите).

«Многие из тех, кто сейчас начинает вести переговоры о покупке, уже определили для себя, что „дно“ либо пройдено, либо мы находимся в нижней точке. В угоду спросу на рынке наша компания возводит два поселка с продажей участков с подрядом и без. Уверены, они будут востребованы», — говорит президент холдинга Parabola-Group Александр Русаков.

Руководитель коммерческого управления компании «Петрополь» Алена Милош не видит особых предпосылок для роста цен и увеличения активности покупателей и инвесторов в этом году. «Однако сохранятся и положительные тенденции, наметившиеся в минувшем году. Будут пополняться объекты эконом-класса, которых не хватало до кризиса. Качество предлагаемого продукта будет более продуманным и адекватным по цене». Как и большинство экспертов, она считает, что на восстановление рынка потребуется минимум два года.