Земля посыпалась // вместе с ценами

Финансовые сложности, в которых оказались девелоперы Петербурга, затронули и цены на земли под застройку. Участники рынка признают, что объем предложения огромен. Однако ситуация с ценами далеко не так однозначна и однородна, как, скажем, на рынке строящегося жилья. Неликвидные участки упали в цене на 70%, а вполне пригодные под застройку продолжают держать прошлогоднюю планку. Их владельцы готовы предоставлять скидку не более чем на 20-30%.
Николай Казанский, коммерческий директор Colliers International рассказывает, что и до кризиса, и сейчас в продаже находится огромное количество земельных участков, в том числе вдоль КАД и выездных трасс.
«Но даже сейчас, в условиях вала предложений, найти хороший, пригодный для девелопмента участок в центральном районе города, с понятными правами на собственность, мощностями и адекватной ценой непросто», - говорит господин Казанский.
Николай Вечер, генеральный директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге считает, что основной картиной земельного рынка на сегодняшний день является отсутствие спекулятивных покупок земельных участков. «В качестве покупателей на рынке остались только конечные пользователи (производственные компании, автотранспортные предприятия, предприятия торговли и сервиса). В целом спрос на земельные участки ощутимо упал», - говорит он.
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер отмечает, что на рынке появилось много предложений по продаже участков, пригодных для возведения коммерческой недвижимости (бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов), а также уже функционирующих и заполненных бизнес-центров. При этом участков под жилую застройку на рынок вышло гораздо меньше, хоть и они присутствуют.
«Рынок земли, показавший в последние годы бурный рост цен, сегодня демонстрирует стагнацию, равнодушие покупателей и стремительно приближается к своему дну», - говорит директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Коммерческая упала сильнее
Ситуация с приобретением земли под девелоперские проекты начала резко ухудшаться с началом кризиса. Наиболее сильно упал спрос в сегментах коммерческой недвижимости. Участки под строительство офисов, складов, торговых комплексов, как и наделы сельхозназначения или земли под коттеджную застройку, практически не пользуются интересом. Исключение составляют, пожалуй, лишь участки prime location в центральных районах города. Некоторые инвесторы вообще не рассматривают покупку земли, интересуясь только готовыми объектами или проектами высокой стадии готовности.
«До 90 процентов обращений в нашу компанию поступает от владельцев земельных участков или инвестпроектов с целью их продажи. По качеству обращений можно судить о том, что многие продавцы просто мониторят рынок с целью быть в курсе цен у конкурентов. У интересантов сложилось ложное впечатление, что в связи с кризисом земельные участки должны были упасть в цене минимум в два раза относительно лета 2008 года. Однако на практике ситуация иная: неликвидные участки с сомнительным расположением и очевидными проблемами в инженерии могут упасть в цене до 70 процентов (в 3-3,5 раза ниже по сравнению с летом 2008 года). А наиболее интересные участки, могущие заинтересовать инвестора, в стартовой цене не падают. Максимальный дисконт, на который готовы идти собственники, может достигать 20-30 процентов», - говорит Николай Пашков.
С ним не согласен Марк Лернер. Он считает, что цены на «пятна» снизилась в 2-3 раза, при этом потенциальные покупатели при личных переговорах пытаются сбить их до минимума - например, в 4 раза.
В тупике
Рынок зашел в тупик именно по причине завышенных ожиданий у продавцов и заниженных - у покупателей. Зачастую продавец выставляет цену на участок или инвестпроект исходя из понесенных им затрат на стадиях подготовки проекта. Покупатели же рассчитывают приобрести участки по ценам, которые позволят им обеспечить приемлемую экономику проекта с учетом изменившейся рыночной ситуации. И пока рынок не восстановит это равновесие, покупатели могут оставаться в позиции ожидания еще достаточно долго.
Из активного спроса можно выделить спрос на участки в prime location под относительно небольшие элитные жилые проекты и многофункциональные комплексы - например, торгово-офисные. Сохраняется спрос со стороны частных лиц на покупку земельных участков под ИЖС. Во многих случаях люди хотят не столько что-то построить на таком участке, сколько рассматривают приобретение с целью вложения денег в актив, который рано или поздно подорожает.
«Также определенная активность сохраняется в сегменте участков промышленного назначения. Это спрос на относительно небольшие участки размером 0,5-3 га. В основном спрашивают развитые городские и пригородные промышленные зоны (Парнас, Шушары, Всеволожск, Пулково). Земли в удалении от городской черты (Колпино, Гатчина, Ломоносов и т. п.) большой популярностью не пользуются. Общее требование к участкам - инженерная обеспеченность (электрические мощности, вода, газ или возможность их подключения). Зачастую покупатели хотят получить не просто участок, а готовые капитальные строения для организации производства, даже с перспективой самостоятельного проведения их реконструкции», - говорит Николай Пашков.
Приемлемый диапазон цен на участки под промышленное назначение может составлять $20-40 за квадратный метр земли. Участки под жилые дома сегмента С (массовое жилье) - от $80 до $150 на квадратный метр улучшений. Это актуальная оценка при достаточно пессимистичном прогнозе ценовой динамики на рынке жилья. Массовые продажи участков под ИЖС в административных границах города можно было бы начинать при стартовой цене в $2 000 за сотку. В целом можно констатировать возвращение цен на уровень 2005-2006 года.
«Цены на землю под производственные нужды до кризиса были явно завышены и сейчас компании имеют хорошие условия для вхождения на рынок. До кризиса участки под производственные цели предлагались по цене $70-150 за квадратный метр, сейчас - от $15 до $50 за квадратный метр», - подтверждает слова господина Пашкова Николай Казанский.
Где же дно?
«Общая ситуация на рынке частных земельных участков характерна и для сделок по городскому предложению. Причины неуспеха последних торгов в Фонде имущества как раз кроются в низкой активности на рынке. Никто не понимает - достигли ли цены своего дна и когда можно будет возобновить строительство», - рассуждает господин Пашков.
Индивидуальный собственник может занимать сегодня более гибкую позицию для снижения цены по сравнению с городскими аукционами, ценообразование на которых иногда уже завышено и не вполне соответствует реальности текущего момента. Бизнесу нужны ориентиры, прежде всего - ценовые. «Дать ему их может город, в частности - путем голландских аукционов на понижение либо путем классических аукционов, но с заведомо низкой стартовой ценой», - рекомендует господин Пашков.
В городской земельной политике по отношению к рынку массового жилья также есть потребность в таких ориентирах. Проекты застройщиков, которые покупали участки у города зачастую по неоправданно высокой цене, в текущей ситуации стагнации рынка и ощутимого снижения спроса и цен могут стать нерентабельными. Допустить ситуацию, когда проекты начнут массово замораживаться без перспективы возобновления, нельзя, считает эксперт. Во-первых, у данного вопроса есть серьезный социальный аспект (по многим объектам уже есть дольщики), во-вторых - никто не заинтересован в ступоре строительной индустрии, которая является одной из системообразующих для экономики региона.
«На месте городской администрации я бы подумал о вариантах кризисной распродажи земли, которая могла бы позволить застройщикам, испытывающим финансовые трудности, получить участки по невысокой цене, что позволит им в дальнейшем сбалансировать портфель своих проектов. Понятно, что комплексное освоение крупных территорий сегодня и в обозримом будущем спросом пользоваться не будет - такие проекты непосильны для участников рынка в их нынешнем состоянии, а вот участки под относительно небольшие жилые дома (до 30 000 кв. м) - это тот продукт, который при условии невысокой цены будет востребован», - рассуждает господин Пашков.
«Что касается участков под коммерческое использование, то наиболее разумной тактикой для города в этом отношении было бы отложить реализацию этих участков как минимум до осени. Спрос на них практически отсутствует, а проводить неуспешные торги - значит создавать общий негативный информационный фон, который давит на рынок чисто психологически», - советует господин Пашков.
Кто продавец?
«Основными продавцами земли являются компании с большими долговыми обязательствами, которые пытаются продать активы в счет погашения долга банкам. Крупные застройщики жилья активно продают как земельные участки «коммерческого» назначения, так и коммерческие инвестиционные продукты, ведь эта деятельность не является для них профильной. Компании, которые могут держаться на плаву без продажи проектов, активности в этом направлении не проявляют, т. к. продавать на спаде невыгодно», - резюмирует господин Лернер.
«Тенденция последних недель - появилось ограниченное предложение от компаний, планировавших свое развитие и подготавливающих участки под реализацию своих проектов. По таким участкам обычно выполнен проект планировки территории с определением функции участка, получены и полностью или частично оплачены технические условия по подключению инженерных коммуникаций, решены вопросы по санитарным зонам и т. д. На мой взгляд, именно такими предложениями и надо пользоваться компаниям, желающим купить участки сегодня. Кроме всего прочего, эти предложения обладают двумя очевидными плюсами: разумность цены и гибкость продавца в переговорах. Юридические и технические риски для осуществления строительства могут быть минимизированы путем переформатирования таких участков продавцом под требования покупателя», - отмечает Николай Вечер.
Директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости «Бекар» Андрей Уманский говорит, что больше всего от кризиса пострадали крупные земельные участки (более трех га). Они упали в цене в среднем на 50-70%. Покупателями таких участков были крупные инвесторы, для которых эта земля перестала быть инвестиционно привлекательной: они пока не хотят или не могут делать крупные вложения.
Средние участки (1-3 га) пострадали меньше, так как они позволяют развивать проект совместно, что сейчас интересно небольшим инвесторам: те не решаются зайти на проект поодиночке, но разделить вложения и риски с кем-то еще могут. Такие участки снизились в цене на 20-40%.
Алексей Бражниченко, заместитель директора по развитию корпорации «Строймонтаж» считает, что сейчас основными покупателями земли выступают либо крупные производственные компании, либо строительные компании, «сидевшие» на госзаказах и не почувствовавшие на себе скачков курса доллара. «Они готовы вкладываться в активы, но в качестве долевого участника: для полного удовлетворения запросов продавца средств у них все же не хватает. Отдельная категория покупателей - иностранцы. Для них основной критерий - местоположение, центр города. Общее требование всех покупателей - решенный вопрос с постоянным электроснабжением», - говорит господин Бражниченко.