Заводы и их выводы

Дефицит участков и большое количество производств в центре Петербурга заставляют инвесторов более активно заниматься редевелопментом индустриальной недвижимости. Причем абсолютно самостоятельно

Городская администрация каждые три-пять лет принимает очередную программу по выводу промышленных предприятий из исторического центра Петербурга. Однако внятных правил для инвесторов и достаточного финансирования для подготовки мест, куда можно перебазировать заводы, до сих пор нет. Все проекты, которые реализованы или находятся в работе сейчас, не имеют отношения к государственным программам: инвесторы действуют на свой страх и риск.

По данным Института проблем предпринимательства (ИПП), в городской среде индустриально развитых стран промышленная застройка преображается более динамично, чем в России, по нескольким причинам. Во-первых, задействованы рыночные механизмы, включая принципы налогообложения, доступность финансовых ресурсов и прочее. Во-вторых, эти механизмы стимулируют рациональное (а поэтому — часто непроизводственное) использование территорий, занятых промышленной застройкой. В-третьих, развитые страны избавляются от грязных и трудоемких производств, переводя их в третьи страны. Перенос предприятий происходит при участии административных органов.

В процессе редевелопмента должны участвовать несколько сторон. Однако малоэффективная государственная власть в России делает невозможным развитие государственно-частного партнерства в этой сфере. О необходимости вывести производства из центра города администрация говорит много, однако помогает частному бизнесу мало. В последнее время процесс вывода предприятий активизировался. Впрочем, скорее можно говорить не о полном выводе, а об уплотнении территорий заводов и продаже излишков недвижимости — земельных участков и зданий.

К сожалению, констатируют специалисты, нередко вывод промышленного предприятия означает его гибель. Процесс начинается исключительно ради интересного участка в центре города. Дальнейшая судьба предприятия инвестору абсолютно неинтересна, а руководство предприятия получает «вознаграждение». Один из редких примеров для подражания — ЗАО «Первая мебельная фабрика», которое с помощью инвестора «Балтик Трэвел Компани» и бюджетных средств перебралось из Петроградского района в промзону.

Как правило, инвесторы перепрофилируют бывшую промышленную недвижимость в торговые комплексы или бизнес-центры, расположенные сразу в нескольких корпусах. Однако нередки случаи возведения жилья на индустриальных землях после сноса заводских корпусов и деконтоминации (очистки) территории.

Быть заводом дорого

Каждый из участников процесса редевелопмента имеет свои резоны. Главный фактор, который заставил предприятия делиться землей, — спад производства в 1990−е годы. Сегодня некоторая часть площадей или сдана в аренду, или законсервирована. Кроме того, при строительстве предприятий на земле не экономили — предприятия получали «про запас» целые гектары. Таким образом, сегодня у заводов есть земельные излишки, территории целого ряда предприятий используются неэффективно. Если прежде городская администрация предоставляла заводам налоговые льготы на землю, то теперь политика руководства наконец-то изменилась и предприятия начали считать деньги.

Не менее существенная причина — необходимость получить оборотные средства или средства на реконструкцию действующих цехов. Например, концерн «Силовые машины» продает участок площадью 7,2 га, несколько цехов и административный корпус завода «Электросила» на Московском проспекте. Средства необходимы для выполнения инвестиционной программы — концерн увеличивает производственные мощности.

«Производственные здания более иных форматов подвергаются коренным перестройкам и реконструкциям вследствие часто меняющейся технологии, — рассказывает руководитель департамента оценки ИПП Алексей Шаскольский. — В странах с рыночной экономикой они сносятся и перестраиваются чаще, чем жилые и общественные здания. Но собственно промышленные территории, занимающие подчас значительную часть центра города, с трудом поддаются преобразованиям. Это „сопротивление материала“ связано с комплексом правовых, экономических, финансовых, социальных и других причин».

Землю — крестьянам, фабрики — девелоперам

Прежде чем ввязываться в проект, необходимо просчитать его экономический эффект. Для оценки инвестиционной привлекательности территорий используется целый ряд параметров, при отсутствии (или наличии) которых инвестор может отказаться от реализации проекта. Первый — возможность комплексного освоения территории, то есть полного освобождения участка от производств. Если на площадке остаются подобные объекты, инвестиционная привлекательность снижается. Например, остаточные явления в виде санитарно-защитных зон делают невозможным жилищное строительство. По мнению оценщиков ИПП, комплексное освоение в Петербурге возможно в Петроградском районе (Петровский остров, район Кантемировского моста, Петроградская набережная) и Василеостровском (нежилые зоны «Уральская», «Балтийская»).

Помимо этого, для общественно-деловых зон важна транспортная доступность. Кроме вышеперечисленных районов этим свойством обладают промышленные зоны «Октябрьская», «Левобережная», «Выборгская».

Третий параметр — использование территории без ограничений. К сожалению, расположенные в историческом центре индустриальные объекты обычно имеют обременения. Как правило, проблемы возникают с инженерными сетями, поскольку объекты инфраструктуры в этой части города изношены. Также может недоставать мощностей — по словам директора по развитию недвижимости компании «Сестра ривер девелопментс» Ирины Анисимовой, почти всегда надо докупать недостающие. Однако для этого сначала нужно получить новые техусловия. На щедрость монополистов рассчитывать не приходится: получение ТУ может затянуться надолго, а может вообще не случиться, если монополист так решил. Дополнительно закупаемое электричество обходится инвестору в среднем в 25 тыс. рублей за 1 кВт.

Кроме того, ограничения накладывает КГИОП, поскольку даже на территории предприятий нередко встречаются здания — памятники промышленной архитектуры. Очевидно, что обязательное сохранение (и обязательная реставрация и реконструкция) не только удорожают проект, но и не позволяют оптимально использовать участок.

Подготовка и проведение сделки занимают несколько месяцев. За это время инвестору необходимо докопаться до сути ситуации, чтобы потом не было мучительно больно за потраченные деньги. Например, некий иностранный инвестор купил промышленные здания, не позаботившись выяснить, чья земля под ними. Участок оказался в собственности города. Мало того, по Генплану в этом месте предусмотрено дорожное строительство. Поэтому здания через несколько лет придется снести.

Помимо этого, инвесторы сталкиваются с проблемами в процессе подготовки и реализации проекта. Одна из застарелых проблем — документальное оформление права собственности на промышленные территории. До сей поры многие предприятия, несмотря на давно прошедшее акционирование, не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. По словам Алексея Шаскольского, такие участки, особенно если они расположены на бойком месте, вызывают большой интерес у рейдеров. Однако предприятия не спешат оформлять документы. Это достаточно длительная процедура (полгода и больше), за которую вынуждены браться инвесторы. Нередко они или финансируют оформление документов, или вообще сами бегают по инстанциям.

Закопанные деньги

Кроме вышеперечисленных затрат при реализации проекта инвестора ждут непредсказуемые затраты на деконтоминацию (обеззараживание и санацию) территории. С одной стороны, очевидная зараженность почв и здания значительно снижают стоимость участка. С другой — затраты на рекультивацию, снос и прочие работы до выхода на площадку обычно просчитать невозможно. При этом обе стороны сделки, как водится, стараются перехитрить друг друга. Например, известны случаи, когда будущий покупатель разливал на территории предприятия какой-нибудь химикат (бывает достаточно одной пробирки), а затем проводил бурение именно на этом месте. В результате продавец вынужден был уменьшить первоначальную цену на несколько миллионов долларов.

Обеззараживание территорий нередко перерастает в серьезную проблему. В первую очередь потому, что глубина и характер заражения становятся известны только после очень детального обследования. Например, проект «Набережная Европы» использует территорию ГИПХ «Прикладная химия». Специалистам очевидно, что все 10 га земли требуют серьезной санации по профилю института. Но насколько глубоко заражена почва, до сих пор неизвестно.

Рекультивация подразумевает, что девелопер должен снять верхний слой почвы (в зависимости от глубины заражения) и вывезти ее на полигон, заменив чистой. Стоимость размещения на полигонах (в зависимости от характера загрязнения) — минимум 100 рублей за тонну земли. С ростом опасности загрязнения цена очистки растет в разы. При этом следует учесть, что тонна земли занимает меньше квадратного метра. Кроме обеззараживания территории нередко требуется провести деконтоминацию заводских стен после разборки. По данным «Сестра ривер девелопментс», в зависимости от сложности процесса и стоимости переработки строительного мусора снос обходится в среднем в 3,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Нередко стены предприятий оказываются насквозь пропитанными вредными веществами. В этом случае строительный мусор подлежит захоронению, а стены оставшихся корпусов — очистке.

Компания «Сестра ривер девелопментс» перестраивает бывший Сестрорецкий инструментальный завод в жилой комплекс. Поскольку заводские корпуса сносить нельзя, компания будет очищать стены. При этом, по словам Ирины Анисимовой, применят технологию, по которой в России еще никто не работал. С помощью различных составов кирпичи (кладка стен) очищаются, затем покрываются адсорбентом, сверху — консервантом. Использование этой технологии позволяет компании получить специальный экологический сертификат, подтверждающий чистоту жилья, которое прежде было промышленной недвижимостью.

По признанию девелоперов, заметно тормозит процесс административное нововведение — проекты планировки (ПП). Если инвестор строит один дом, его обязывают представить ПП на целый квартал. Если необходимо реконструировать территорию в несколько гектар, он должен представить в администрацию ПП уже на несколько десятков гектар. По словам Ирины Анисимовой, разработка проекта планировки занимает минимум восемь месяцев, но может длиться и полтора года. Если сюда добавить еще перечень необходимых согласований, можно удивляться, как вообще кто-то что-то реконструирует.

Проблемой оборачивается и поиск мест, куда можно перебазировать предприятие. Как отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер, существенный момент — наличие подготовленных участков: «По сей день не все зоны, на которых предлагается аккумулировать объекты промышленного назначения, обладают достаточными инженерными мощностями для обеспечения работы предприятий. Но в последнее время правительство города активно проводит работу по инженерной подготовке промзон».

Город, по информации Комитета экономики, готовит сейчас 8 тыс. га под промышленное строительство. В бюджете на 2007 год для этого запланировано 300 млн рублей, в будущем году — 350−400 млн. Однако львиная доля средств идет на подготовку земли под строительство промышленных гигантов, а не для промзон, куда можно перебазировать предприятия из центра города.

Мы идем своим путем

Вывод предприятия с занимаемой территории растягивается на несколько лет. То есть сроки окупаемости проекта значительно отодвинуты. Но воспользоваться кредитами инвесторам удается редко. Местные власти не хотят предоставлять гарантии инвесторам перед банками. Инвестор, таким образом, должен или обладать значительными оборотными средствами, или попробовать кредитоваться поэтапно в подготовительный период (сравнительно небольшие суммы кредитов на короткие сроки). Тем не менее участие крупного инвестора или банка на основном этапе редевелопмента обязательно.

В Европе в проектах редевелопмента участвуют не только частные банки, но и государство. Конечно, и там подобные проекты стоят недешево (до 5 тыс. евро за 1 кв. м готового жилья — не так чтобы элитного), однако инженерными проблемами там занимается государство — или финансирует строительство, или выступает гарантом перед кредиторами инвестора.

«Для России характерны некоторые особенности, которые осложняют процесс регенерации промышленных зон, — отмечает Алексей Шаскольский. — Это и неполное восстановление рыночной экономики, и труднодоступность финансовых ресурсов, и инерция большевистской „индустриализации“ с ее громоздким наследием военно-промышленного комплекса и прочих „гигантов индустрии“, и отсутствие полных пакетов документации на большинство объектов промышленной недвижимости, и слабость среднего и мелкого бизнеса. Россия по-прежнему отличается от Запада неповоротливостью и высокой степенью коррумпированности властных структур».

В среднем европейском городе промышленные предприятия занимают около 10% общей площади города. В Петербурге промышленность отхватила более 40% городской земли. Это плохо сказывается на экологии, мешает эффективному землепользованию и развитию городской инфраструктуры. По данным ИПП, территория исторического центра Петербурга составляет 5,8 тыс. га, из них 2,4 тыс. га занято промышленными и другими нежилыми объектами: здесь находится около 200 предприятий.

При этом компания «Петрополь» на основе проведенного исследования делает вывод: в историческом центре есть более 100 объектов, перспективных в плане оптимизации использования имущества. По мнению Марка Лернера, из центра выведут 65−70% предприятий. Скорее всего, будут освобождены Петровский остров, северный берег Малой Невы в районе Уральской улицы, набережные Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста, и др. Останутся предприятия, которые сосредоточены в основном в юго-западной части Василеостровского и островной части Адмиралтейского районов, отделенных от центра города реками и каналами.

Девелоперы говорят, что есть перспективные территории для редевелопмента. Однако пока законодательство не будет «дружелюбным» (friendly) по отношению к инвесторам, процесс не сможет активизироваться.

Место проживания — тюрьма

В соседней Финляндии, в Хельсинки, центр города также застроен зданиями-памятниками, сносить или перестраивать которые очень не рекомендуется. Финские инвесторы тоже осваивают промышленную недвижимость. Но не только. В центре Хельсинки нынешней весной открылся отель сети Best Inn Western, здание которого в предыдущие 150 лет было городской тюрьмой. Из 160 камер, где томились заключенные, сделано 106 номеров. Атмосфера в здании, которое охраняется Музейным ведомством, довольно тягостная: потолки низкие, многие окна забраны решетками, вид из них ограничен кирпичным забором. Однако находятся то ли любители острых ощущений, то ли желающие потренироваться, которые уже нынешним летом обеспечили загрузку отеля на 47%. Стоимость номеров в сезон — обычная для Хельсинки, 290 евро в сутки за номер на двоих.

Владелец гостиницы — Best Inn Western — только в общестроительные работы вложил 15 млн евро. Реконструкция велась полтора года.