Заводские земли стали слишком дороги

Цены на промышленную недвижимость, годную для редевелопмента, сильно завышены. По данным ИСК «Петрополь», сегодня в Петербурге существует 48 промышленных зон общей площадью более 10500 га, около 700 предприятий. Только на территории исторического центра, площадь которого составляет 5800 га, расположено 200 предприятий — преимущественно крупных и средних.

Промышленные и другие производственные либо складские объекты занимают здесь 2400 га. Часть этих предприятий согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга — резерв для редевелопмента: они подлежат выводу с последующей организацией на освободившихся территориях зон различного непроизводственного назначения. На практике, однако, этого почти не происходит.

Пустые земли

Многие предприятия давно уже не ведут производственной деятельности, сдавая помещения в аренду сторонним организациям. Так, например, из 40 промышленных предприятий Василеостровского района 16 отказались от производства и выступают только в качестве арендодателей. В центре более сотни объектов нежилого назначения, имущество которых можно было бы использовать для редевелопмента — от перепрофилирования производственных мощностей до выноса их на другие площадки и строительства на освободившемся месте районов общественно-деловой и жилой застройки.

Основные направления вывода промышленности и коммунально-складских объектов из центра могут быть таковы: освобождение Петровского острова, северного берега Малой Невы в районе Уральской улицы, берегов Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста (Выборгская, Пироговская и Петроградская набережные), берегов малых рек — Карповки и Ждановки, набережной Обводного канала, а также зоны пробивки Измайловского проспекта и района Московской товарной станции.

Гладко на бумаге

Девелоперы подтверждают: эти промышленные территории выглядят привлекательно. Но работа с ними тормозится высокими запросами руководителей заводов и фабрик. По данным Becar Commercial Property SPb, стоимость продажи помещений составляет до $1200 за м2.

«Сейчас работа идет на площадках, которые были выкуплены с 1995 по 2002—2003 гг., — рассказывает Георгий Рыков, генеральный директор компании „БестЪ. Коммерческая недвижимость“. — Тогда землю либо сами предприятия в интересных местах можно было купить по нормальной цене.

Простые примеры: заводы „Вулкан“, „Электрик“, Северный завод, „Россия“, проекты „Сенатора“ на Васильевском острове.

После того как рынок недвижимости начал расти, редевелопмент промышленных зон стал практически невозможен. Сейчас чаще всего сталкиваешься с тем, что владельцы промышленных предприятий переоценивают свою собственность. Инвестор рассчитывает еще и на прибыль, а это при нынешних ценах очень сомнительно».

Действительно, для девелопера же вложить $30–50 млн в покупку и редевелопмент предприятия, даже в центре города, очень рискованно (а именно таковы средние бюджеты подобных проектов).

Еще одна проблема связана с тем, что часть предприятий в центре имеет на своей территории памятники архитектуры. Часто у потенциального инвестора пропадает всякое желание иметь дело с объектом, когда он сталкивается с подобными обременениями.

Пример из разряда анекдотических: продолжительное время не может найти своего покупателя территория таксопарка на Двинской ул. В центре участка находится первый в Петербурге железобетонный гараж, который числится памятником архитектуры. Снести его нельзя, включить в центр застройки сложно, и привлекательный участок простаивает.

Многие петербургские заводы давно заняты не производством, а перетаскиванием с места на место и переливанием из пустого в порожнее.

• 16 из 40 промышленных предприятий Василеостровского района прекратили производство и лишь сдают свое имущество в аренду.

Источник: ИСК «Петрополь»

Новые промзоны: некуда бежать

СПб. Схема вывода промышленности в пригород часто не работает по причине отсутствия подготовленных площадок.

Самые дорогие проекты редевелопмента — те промзоны, которые нужно полностью выводить, запуская производство на новом месте. Если прежде инвесторам удавалось избегать вывода предприятия, обанкротив производство, то теперь без соответствующей компенсации не обойтись. «Пока опыт выноса действующих предприятий скорее отрицательный, — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости. — Все заводы, на месте которых сейчас ведется строительство, к тому моменту, когда за них взялся девелопер, были уже „мертвы“. Взять „живое“ предприятие и перенести его за черту города практически невозможно».

Новая производственная недвижимость представлена в основном проектами, реализованными крупными производственными компаниями для собственных нужд (такими как Coca-Cola, Pepsi, Gillette, Henkel, и т. п.). Пустующих производственных помещений современного уровня сейчас в городе фактически нет. Значит, строительство объекта для вывода производства придется вести с нуля, и затраты на переезд подсчитать сложно. Одна только стоимость загородных земельных участков под промышленные объекты колеблется в пределах от $100 до $400 за 1 м² в зависимости от местоположения и инженерной подготовки.

Поддержки от городских властей пока нет, решение всех проблем ложится на самого девелопера. Положительные примеры можно пересчитать по пальцам.

Например, Первая мебельная фабрика, которая одной из первых вывела производство с Петроградской стороны, сделала это исключительно за свой счет, выкупив участок на вторичном рынке на собственные средства и выручку от продажи здания на Петроградской стороне. Также среди выведенных предприятий можно назвать фабрику «Первомайская Заря» на 10-й Красноармейской ул., производство которой было переведено в Псковскую область, «Электрик», переместивший производство в Кикерино (Ленинградская область), и швейное производство компании «ФОС-П», которое в конце прошлого года переехало в реконструированные помещения во Фрунзенском районе.

Некоторые проекты, реализуемые и планируемые к реализации на бывших промышленных площадках

Источник: ИСК «Петрополь»