Затишье перед бурей

По мнению аналитиков Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, ситуация на первичном рынке Петербурга в 2007 году весьма походила на ситуацию 2005−го. Тогда по ряду причин объемы застройки сократились. В то же время после завершения предыдущего цикла ценового развития рынка накопился отложенный спрос. Вместе это привело к возникновению в 2006 году ажиотажного спроса, сокращению объема предложения и стремительному росту цен. Затем последовало сокращение платежеспособного спроса, соответственно, снизилось количество сделок и почти незаметно упали цены. Это происходило в первом-третьем кварталах 2007 года. Новый виток начался в октябре 2007−го — цены по сравнению с августом выросли на 5−7%. В ассоциации этот рост склонны объяснять падением курса доллара и обесцениванием сбережений населения. Также наблюдается сокращение объемов застройки.

На рынке все спокойно
Событий, которые развернули бы рынок в каком-то определенном направлении, в прошлом году не происходило. Сколько-нибудь заметные события, как отмечает директор представительства «Дом.ру — Санкт-Петербург» Олег Горелов, — это переход на рублевые расчеты и «анонс программы по массовому сносу хрущевок» (как известно, она до сих пор не утверждена). Наряду с разговорами о реновации застроенных хрущевками кварталов в Петербурге много рассуждают о комплексном освоении территорий. Однако существенных прорывов на этом фронте работ пока не замечается.

По мнению генерального директора ИСК «Петрополь» Марка Лернера, наблюдается все большее расслоение рынка недвижимости: цены в сегменте «эконом» выросли на 10−15%, а в сегментах «бизнес» и «элита» — на 20−25%. «В итоге очевидна большая рентабельность элитного сегмента, что заставляет выходить на него игроков, традиционно работающих с типовой недвижимостью, таких как ЛЭК», — говорит Лернер. Также он отмечает повышенный интерес и покупателей, и застройщиков к малоэтажному загородному жилью. На этот рынок вышли крупные петербургские застройщики, такие как RBI, «Юит-Лентек», московские девелоперы, например «Родекс групп».

По мнению Лернера, 2007 год характеризует еще одна тенденция — завершен процесс освоения свободных земельных участков в центре города. По его словам, все бывшие промышленные зоны, реновация которых была технологически и организационно возможна, уже освоены. Оставшиеся пятна либо слишком велики, либо сложны для преобразования по каким-то другим причинам. Впрочем, принимаемые сейчас поправки в Генплан, возможно, выбросят на рынок еще несколько земельных участков, сегодня имеющих статус промзон.

АН «Адвекс» оценивает ситуацию на первичном рынке в 2007 году как сдержанную. Продавцы предлагали скидки до 15−20%, снижали процент по ипотеке. Помимо скидок предлагались различные подарки, например в придачу к квартире в некоторых элитных домах дарили место в паркинге, в домах классом пониже — лоджию или балкон, проводились разнообразные розыгрыши путевок, бытовой техники. Лидерами продаж, как обычно, выступали северные районы — Выборгский и Приморский. Именно в этих районах строится больше всего жилья. Меньше всего востребован Красносельский район. Большинство покупателей приобретали квартиры не для перепродажи, а чтобы жить там самим. Поэтому предпочитали пусть и небольшие, но двухкомнатные квартиры, а не однокомнатные.

Строим меньше, сдаем больше
По данным Комитета по строительству, в 2007 году в Петербурге введено в эксплуатацию 1097 жилых домов (на 38.051 квартир общей площадью 2,636 млн кв. м). Как подсчитали в Агентстве развития и исследований недвижимости (АРИН), 85% площадей приходится на дома класса «эконом» и «комфорт», 13% можно отнести к бизнес-классу, 2% — к элитному жилью. В качестве застройщиков выступили 123 организации.

По данным областного правительства, в Ленобласти сдано в эксплуатацию 844 тыс. кв. м жилья — около 9 тыс. квартир и домовладений. Примерно 60% объема приходится на долю малоэтажной застройки. Лидерами по итогам 2007 года стали Всеволожский район — 257 тыс. кв. м, Выборгский — 120 тыс. кв. м и Гатчинский — 90,3 тыс. кв. м. В этих районах малоэтажная застройка составляет половину объема.

«Успехи по вводу жилья впечатляют, но это дома, заложенные еще несколько лет назад на участках, полученных целевым назначением, — комментирует заместитель директора Союза строительных компаний Союзпетрострой Евгений Каплан. — А что нас ждет дальше?» По словам Каплана, последние торги по инженерно подготовленным территориям состоялись полтора года назад, в сентябре 2006−го. В 2008 году, как и в 2007−м, они не запланированы. Задел по объектам, где еще не начато строительство, оценивается в 2 млн кв. м. Он будет израсходован уже в нынешнем году.

В течение 2007 года Комитетом по строительству подготовлено 66 лотов для проведения торгов по полному, короткому пакету и комплексному освоению. Всего в прошедшем году состоялись торги по 23 земельным участкам, из которых пять лотов общей площадью 767,5 га продано под комплексное освоение с планируемым объемом жилищного строительства и общественно-деловой застройки в 3,5 млн кв. м, один участок реализован под торговую функцию и один — под автозаправочную станцию. Другие 16 лотов предназначены под строительство общегражданских объектов. Иными словами, инженерно подготовленных участков под жилищное строительство администрация не предлагает.

Определенные надежды связывались с комплексным освоением территорий, но такого рода проекты, полагает Каплан, заработают после 2011 года, а возможно, еще позже. Прежние прогнозы специалистов были более оптимистичны — речь шла о 2008−м, 2009−м, а осенью прошлого года — о 2010−м.

По мнению генерального директора ЗАО «Русская сказка» Александра Лешина, ввод около 2,5 млн кв. м жилья обеспечили в том числе средние и малые компании, которые заканчивают строительство ранее начатых объектов. «А что будет через два года, будут ли вообще что-то строить?» — интересуется он. По данным Ассоциации риэлторов, в 2007 году объем застройки сократился — приблизился к показателям 2005−го, когда в продаже было 3,5−3,7 млн кв. м строящегося жилья вместо комфортных для рынка 4,5−6 млн.

Плоды укрупнения
Ипотечная статистика
По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в 2007 году во всем Северо-Западном регионе объем ипотечных кредитов составил около 72 млрд рублей, объем жилищных кредитов (приобретение строящегося жилья под залог права требования) — примерно 12,6 млрд рублей. По Петербургу на 1 января 2008 года объем ипотечных кредитов оценивался в 42,4 млрд рублей, жилищных кредитов — около 4,6 млрд рублей. Объемы ипотечного и жилищного кредитования только по Петербургу выросли в два с половиной раза (с 19 млрд рублей в 2006 году).

Однако к концу года большинство банков — лидеров в ипотечной сфере подняли процентные ставки, отмечают в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По мнению риэлторов, так на нашем рынке сказались последствия американского кризиса. Более того, отмечают риэлторы, существенно увеличились первоначальный взнос и требования к подтверждению дохода заемщиков. Практически все банки закрыли программы кредитования без первоначального взноса и теперь в обязательном порядке требуют подтверждение дохода справкой по форме 2−НДФЛ либо по форме банка. Существенно сократился объем кредитования на первичном рынке недвижимости, поскольку кредиты, выданные на покупку строящегося жилья, сложно рефинансировать. По данным исследовательской компании Business Vision, доля программ рефинансирования составляет сегодня 5−6% от общего числа действующих ипотечных программ. Начиная с середины 2006 года развитие получили классические ипотечные кредиты — под залог существующей недвижимости для разных целей. Причем нередко эта цель — спекуляция. Business Vision оценивает долю подобных кредитов в 20−30%.

На рынке ожидается появление новых ипотечных программ, в частности обратная ипотека. Депутаты Госдумы на полном серьезе обсуждают, надо ли вводить в России механизм, при котором собственник объекта может долгие годы получать «аннуитетные платежи» от банка, завещав ему квартиру. По мнению финансистов, принцип обратной ипотеки (рассуждать пока можно на уровне озвученных депутатами идей) не укладывается ни в общие принципы банковского кредитования в РФ, ни в правовое поле в целом.

Комплексное освоение больших по площади территорий пока не слишком положительно сказывается на первичном рынке. Кроме сокращения строительных объемов освоение больших территорий влияет, например, на рост цен. По словам Евгения Каплана, ориентация на комплексное освоение приведет к территориальным диспропорциям в развитии города и быстрому росту цен на жилье в его обжитой части. «Комплексное освоение — это в основном необжитые окраины без инженерной и социальной инфраструктуры, без транспортной связи со старым городом, без рабочих мест. Жить там неуютно, — полагает Каплан. — Жилье на окраинах будет продаваться преимущественно по демпинговым ценам. Инвесторы не получат ожидаемых доходов, тем более что на них повесят и магистральные инженерные сети, и социальную инфраструктуру. Окраины нужно развивать, но не такими темпами и одновременно с реконструкцией обжитой части города. Там есть еще немало свободных земельных участков».

По словам Марка Лернера, на рынке все яснее просматривается укрупнение — выход на местный рынок больших федеральных игроков, заявивших масштабные проекты по комплексному освоению территорий. Результат — вытеснение с рынка мелких и средних застройщиков. «Средние застройщики, которые ранее вводили половину жилья, не имеют доступа к земельным участкам, — утверждает Евгений Каплан. — Администрация проводит работу по подготовке документации для торгов, но это не дает реальных результатов. На выходе нет ни одного лота, выставленного на торги. Средние застройщики уходят из Петербурга в Ленобласть и другие регионы или закрывают бизнес. Однако и крупным петербургским застройщикам становится все труднее. Комплексное освоение больших территорий им не по плечу. Здесь доминируют иностранные и московские инвесторы».

Вице-президент Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан утверждает: с рынка вытесняются средние и малые компании-застройщики, вводящие по два-пять домов в год и до последнего времени составлявшие основу инвестиционно-строительного комплекса города. «Даже скромные попытки петербургских компаний выйти на эти аукционы заканчиваются неудачей из-за монополизма крупных игроков и неправомерного требования готовить не только полный пакет документов для строительства, но и проект планировки и межевания всей прилегающей территории, — говорит Каплан. — Дело усугубляется бурной экспансией крупнейших московских игроков, которые скупили многие сотни гектаров будущей застройки. В результате уходит сама основа рыночной экономики — конкуренция. И, как следствие, происходит неизбежная стагнация рынка, явно предсказуемый рост цен, возможность ценовых сговоров крупнейших игроков рынка и другие негативные последствия для экономики и горожан». По словам Александра Лешина, «нет гарантии, что большой бизнес, скупив большие участки земли, будет строить, а не перепродавать их частями».

Члены «Союзпетростроя» подчеркивают: средние и мелкие компании зачастую строят жилье дешевле, чем крупные, но не в ущерб качеству. «Да, можно работать на субподряде, когда генподряд и застройка монополизированы. Но это не приведет к удешевлению строительства и снижению цен, — утверждает генеральный директор компании „Эльф“ Михаил Саленко. — Единственное решение проблемы — это продажа инженерно подготовленных территорий небольшими лотами среднему и малому бизнесу. Сейчас эйфория больших денег увела работу правительства в другую сторону. Средний и малый бизнес надо поддерживать, без поддержки правительства ему трудно».

Вялый рост
В 2007 году цены росли, но медленными для Петербурга темпами. В течение многих лет средний прирост цен в сегменте строящегося жилья составлял 40%. Бурный 2006 год и вялый 2007−й в каком-то смысле можно считать исключениями.

По данным Ассоциации риэлторов, в течение 2007 года цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах и на 37% в рублях и в конце года пребывали в диапазоне 6473−10.561 доллар за 1 кв. м, в зависимости от элитарности объекта. Меньшие темпы роста показал сегмент жилья повышенной комфортности — 27,6% в долларах и 19,3% в рублях (в среднем 3622 доллара за 1 кв. м в декабре 2007 года). Массовое жилье подорожало еще меньше — на 20% в долларах и на 12,2% в рублях (в среднем 2552 доллара за 1 кв. м в декабре 2007 года). При этом темпы роста цен в сегменте жилья высокой ценовой категории свидетельствуют, что платежеспособный спрос превышает имеющееся предложение. Наиболее активный рост цен наблюдался в последнем квартале 2007 года. Появились и другие признаки перехода рынка к активной стадии, как отмечают в Ассоциации риэлторов, — растет спрос на однокомнатные квартиры и студии.

Рынок на новом старте
Петербургский первичный рынок все еще имеет большой потенциал. Общий объем перспективной застройки Петербурга и пригородов, по расчетам аналитиков Ассоциации, составляет примерно 34,7 млн кв. м. Однако прежде чем построить все эти миллионы, территорию необходимо подготовить. Все это займет достаточно много времени.

Поскольку массовый вывод на рынок новых проектов станет ощутим не ранее 2009 года, в первом квартале 2008−го вероятен очередной существенный рост цен по причине дефицита. Застройщики уже сегодня начинают поднимать цены, реагируя на сезонное оживление покупателей и подливая масла в огонь заявлениями о небывалом скачке цен в 2008 году. Все это может вызвать реакцию снежного кома, полагают аналитики. Хотя маловероятно, что на рынке произойдет что-то подобное прошлому ценовому скачку. Скорее грядущий рост цен будет иметь неравномерный характер.

На состоявшемся в начале года общероссийском форуме «Строим Россию — бум на рынке недвижимости» участники дали оптимистические оценки перспектив роста рынка по причине высокого спроса, дефицита предложения и роста благосостояния населения. При этом все сошлись во мнении по поводу предстоящего роста цен. Основным фактором, полагают они, выступает большой дисбаланс спроса и предложения и дефицит качественных объектов во всех сегментах. Президент Группы «Ташир» Самвел Карапетян также отметил, что темпы завершения новых объектов не поспевает за ростом благосостояния и что настоящий бум на российском рынке недвижимости произойдет через три-пять лет. Председатель совета директоров «СУИхолдинга» Азарий Лапидус указал на низкое проникновение ипотечного кредитования на российском рынке, которое постепенно будет способствовать росту цен в сегменте жилой недвижимости.

Также в 2008 году ожидается повышение спроса, что связано с нестабильностью валют и сменой власти в России. При этом сохранится текущая структура продаж. Спрос будет по-прежнему ориентирован на малогабаритное жилье эконом-класса. Кроме того, продолжится укрупнение рынка и уход мелких и средних застройщиков. Возможно, на рынке проявится еще одна тенденция — развитие нишевых компаний, специализирующихся на узкой группе ключевых компетенций, в частности девелопменте. По словам Марка Лернера, в настоящее время на рынке присутствуют либо консультанты, либо универсальные компании. Операторы рынка, как правило, совмещают функции инвестора, девелопера, подрядчика. Специализированные компании на рынке почти не представлены.

Ассоциация риэлторов пророчит рынку недвижимости большое будущее. По мнению аналитиков, в сегодняшней ситуации, когда потребность в улучшении жилищных условий высока, а насыщение спроса произойдет еще не скоро, рынок недвижимости будет одной из самых динамично развивающихся сфер экономики. При этом стабильность рынка делает его наиболее перспективным инструментом сохранения капитала.