Застройщики боятся карателей и покупателей

Девелоперы становятся более законопослушными. Этот факт признают и сами застройщики, и чиновники. Главный вопрос: чего больше боятся строители — карательных госструктур или покупателей, требующих больших гарантий?

Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что оба страха сильны в равной степени.

Позитивный ограничитель

«Мы видим, что есть тенденция к сокращению числа нарушений у застройщиков. Весь прошлый год и Комитет по строительству, и вице-губернаторы, и все, кто имеет отношение к первичному рынку недвижимости, усиленно работали над тем, чтобы строители, начиная свой проект, реализовали его по Федеральному закону № 214. В итоге в 2011 году практически все новое строительство начинается в рамках этого закона. Жесткую позицию в этом вопросе занимает и управление Росреестра по Петербургу, и прокуратура. Это привело к сокращению общего количества нарушений у застройщиков», — говорит начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.

По словам самих застройщиков, дело не только в страхе. «Мы всегда считали, что быть законопослушным экономически выгодно. Именно поэтому „Петрополь“ стал одним из первых, кто начал работать по 214-ФЗ еще в 2006 году! И хотя как любому первопроходцу нам пришлось преодолеть множество трудностей, мы уже тогда четко понимали, что через несколько лет в наибольшем выигрыше будет тот, кто сделает это первым», — говорит Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». «Переход рынка на работу по 214-му закону позитивен в первую очередь тем, что он ведет к стандартизации работы на рынке, позволяет уйти от обходных схем привлечения средств граждан в строительство жилья. С точки зрения покупателей, безусловно, это позитивный процесс. Закон в значительной степени защищает их интересы. К тому же сейчас идет четкий контроль со стороны властей в части соблюдения застройщиками этого закона», — рассказывает Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City. По словам эксперта, примеров, когда компания рекламирует свой объект, не имея разрешения на строительство, сейчас уже нет. У компаний, идущих в обход закона, нет доступа и к кредитным ресурсам, банки ведут здесь очень жесткую политику. Да и планомерное информирование сыграло свою роль: сегодня для большинства покупателей соблюдение 214-го закона становится одним из ключевых критериев выбора застройщика. «Так или иначе сложившаяся ситуация выдавливает с рынка мошенников и непрофессионалов», — заключает господин Еременко.

По словам участников рынка, сегодня действительно большинство строительных компаний работают по 214-ФЗ, а следовательно, при невыполнении обязательств дольщик может обратиться в суд, чтобы стребовать штрафные санкции. «Если ты соответствуешь требованиям закона, то твои позиции только укрепляются. Малейшее отклонение от регламентов или нормативных актов ставит застройщика за грань мыслимых рисков», — считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент». Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена», согласен с коллегами: «Незаконопослушные застройщики при действующем законодательстве несут неоправданно высокие риски. Тем более что 214-й Федеральный закон удобен в работе как для застройщика, так и для покупателя. Работая по 214-му закону, вы создаете реальное конкурентное преимущество квартирам. И даже если цена на такую застройку будет выше, чем на жилье, которое строится в обход 214-го закона, покупателю она будет понятна и жилье будет востребовано».

Закон суров

Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, более категоричен: «Ставить вопрос о соблюдении законодательства неуместно, так как данный процесс не носит свободной формы. Любое лицо должно соблюдать действующие законы. Но если вопрос стоит не о нарушении законодательства, а о его нормах, правильное применение которых дает возможность принимать низкозатратные решения девелоперам, не нарушая законы, законопослушность должна быть обязательным принципом любой деятельности».

«Я бы не стала говорить, что отношение к законопослушности стало другим — у нас и была нормальная, здоровая среда. Меняется плотность законодательного поля, в котором мы работаем. Строительная деятельность регламентирована настолько, что учтены все мелочи, которые ранее не были прописаны и оставлялись на усмотрение местных властей», — добавляет Светлана Денисова.

Тем не менее, по мнению Марка Лернера, «в российских реалиях быть законопослушным крайне трудозатратно. Так, например, регистрация договоров долевого участия в ФРС (в соответствии с 213-ФЗ) по-прежнему наталкивается на огромные сложности и занимает сейчас до одного года при нормативном сроке 5 дней».

Справка:

Служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга за первые полгода оштрафовала застройщиков на 22 млн 438 тыс. рублей. За это время инспектора ведомства провели свыше 1,8 тыс. проверок различных объектов и выдали 911 предписаний об устранении нарушений у застройщиков.

Больше всего штрафов (239 постановлений) было наложено за проведение строительно-монтажных работ с отступлением от утвержденного проекта. Сумма штрафов по данному нарушению составила 8,65 млн рублей. Самые большие размеры санкций пришлись на такое нарушение, как «строительство без разрешения» — они достигли 11,34 млн рублей. В минувшем полугодии самые большие размеры штрафов за нарушения у застройщиков были наложены инспекторами на стройки Приморского (4,23 млн рублей), Московского (3,21 млн рублей) и Пушкинского (2,26 млн рублей) районов города. В прошлом году за первое полугодие сумма, которую застройщикам пришлось заплатить по санкциям Службы госстройнадзора, составила 22,1 млн рублей.