Застройщики без долговой нагрузки окажутся в выигрыше

Аналитики рынка констатируют, что пока кризис в полной мере до рынка строительства не добрался. Однако для потенциальных дольщиков вопрос надежности застройщика является сегодня наиболее актуальным. Среди экспертов нет единого мнения о том, кто из девелоперов окажется "в зоне риска": одни считают, что менее устойчивы небольшие компании, другие, напротив, полагают, что небольшие объемы позволяют сохранять гибкость, а больше шансов потерпеть крах как раз у крупных фирм.

Елена Дюкова, директор по маркетингу АН "Итака", считает, что в текущей ситуации тяжелее всего придется небольшим строительным компаниям, имеющим в своих портфелях один-два проекта, особенно на начальном этапе строительства. "Тем временем крупные, хорошо зарекомендовавшие себя девелоперы с грамотной стратегической политикой имеют все шансы сохранить и увеличить свою долю на рынке. По предварительным прогнозам, спрос на жилую недвижимость в Петербурге упадет в этом году на 30%, в зависимости от развития ситуации возможны корректировки в обе стороны. Последние несколько лет рынок строящейся недвижимости развивался стремительно. Объемы ввода жилья были колоссальными. Только за 2014 год девелоперы ввели в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья. Учитывая впечатляющие объемы строящегося жилья — почти 5 млн кв. м, в 2015 году этот показатель будет сопоставим с 2013-2014 годами, даже с учетом возможных корректировок сроков реализации части проектов", — считает госпожа Дюкова.

Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО "УК "Старт Девелопмент"", с ней согласна лишь отчасти: "Как всегда, в наиболее выгодном положении оказываются крупные фирмы, много лет присутствующие на рынке и имеющие портфель проектов разного класса, местоположения и сроков сдачи. Но это не означает, что новичок рынка или компания, строящая два-три объекта, обязательно развалится в кризис, просто риски в этом случае будут выше. Во-вторых, можно посмотреть, как девелоперы переживали кризис 2008-2009 годов, у кого уже есть опыт борьбы за выживание. В-третьих, самые печальные истории получаются тогда, когда внешний кризис накладывается на внутренний: если в СМИ появилась информация, например, о конфликте собственников, от таких компаний нужно бежать как от огня. Ну и демпинговая цена практически всегда свидетельствует о крайне высоких рисках для покупателя".

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", добавляет: "Зачастую надежностью могут похвастать не самые крупные компании. У средней компании есть важное преимущество: большая ее управляемость. В кризис управляемость становится очень важным критерием. Как правило, средние компании "в бурю и в шторм" оказываются более мобильными, управляемыми, а значит, более устойчивыми".

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, полагает, что состоятельность девелопера определяется источником финансирования. "Чаще всего девелопер строит на заемные средства, а это на сегодняшний день крайне проблематичная схема. Соответственно, чем сложнее получение кредитных линий, тем хуже положение застройщика. Есть, конечно, проекты, которые строятся на собственные деньги, — здесь напрямую все зависит от положения инвестора. Существуют и примеры более устойчивых проектов, принадлежащих банкам. Но они в меньшинстве. Чтобы покупателю получить ответ на вопрос о наличии финансирования у конкретного застройщика, достаточно оценить состояние площадки. Если активности нет — финансирование отсутствует", — рассуждает госпожа Могилатова.

Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo, прогнозирует: "В 2015 году, примерно со второго квартала, строительный рынок ждет очень непростая ситуация. Девелоперы будут выдерживать паузу, потому больших и глобальных строек пока не предвидится. Никто из застройщиков не захочет входить в проекты в условиях дорогих банковских кредитов и увеличения стоимости поставок зарубежных материалов. Девелоперские компании с узким профилем деятельности и у которых нет иных источников доходов, не смогут вести стройку и рискуют полностью уйти с рынка. Также в зоне риска сейчас находятся компании, одновременно реализующие много проектов. Отмечу, что возможность завершения остается сегодня только у объектов высокой степени готовности. Для того чтобы строительная отрасль в дальнейшем вышла на уровень прошлых лет, сейчас важно сдержанно и осторожно входить в новые проекты, полностью оценивая успех реализации".

Некоторые эксперты считают, что сейчас ключевым признаком надежности является состояние портфеля объектов, по которым были открыты продажи и ведется стройка. "Наименее устойчивыми являются те, кто в прошлом году максимальными объемами выводил новые очереди с планируемой готовностью в конце 2016 года, чтобы реализовать ажиотажный ипотечный спрос на малогабаритные квартиры. В условиях ускорения инфляции им следует постараться быстрее их построить, чтобы избежать превышения расходов, которые уже нельзя будет покрыть по распроданным объектам. Если стройка, где было много продаж, наоборот, затормозилась, — это плохой знак", — дает оценку Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real. Он считает, что лучше всего будут чувствовать себя те, кто имеет доступ к "скандинавским" деньгам, а также застройщики, предлагающие продукт для жизни, а не для инвестиционно-сберегательных целей.

"Люди не перестанут создавать семьи, растить детей, и им понадобится решать жилищный вопрос. Если возникнут "недострои", то конкуренция спроса на "вторичке" за квартиры в современных домах будет еще жестче, и надежный застройщик качественной "первички" найдет своего покупателя. Прошлый кризис показал, что даже стратегия продаж готового жилья может оказаться выигрышной, несмотря на значительное превышение средней цены предложения на этапе стройки", — уверен господин Громков.

Алексей Гусев, коммерческий директор "Главстрой-СПб", полагает, что по итогам года девелоперами будет продано примерно 2 млн кв. м жилья (вместо 5 млн кв. м, реализованных в 2014 году). "Цены существенно не изменятся, возможен рост в пределах инфляции. По отдельным сегментам рынка (комфорт- и бизнес-класс) мы допускаем снижение цен", — говорит он.

Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, рассуждает: "Рост себестоимости строительства, по разным оценкам, составит от 20 до 40%. Застройщики оказываются "между молотом и наковальней" — падение спроса и рост себестоимости заставляют беспокоиться многие фирмы. Дополнительным фактором, усложняющим положение застройщиков, являются высокие ставки по кредитам. Некоторые эксперты заявляют, что в сфере жилищного строительства практика проектного финансирования практически сошла на нет еще до повышения ключевой ставки и ставок по кредитам. Кредитоваться же под 30% и более вряд ли готов кто-либо из застройщиков. Многих девелоперов ждет непростой период. В таких условиях к признакам надежности строительных компаний можно отнести в первую очередь отсутствие крупных кредитов, особенно в зарубежных валютах, наличие собственной производственно-технической базы, преобладание проектов высокой и средней степени готовности в общем портфеле, гибкую и активную реакцию руководства компании на постоянно меняющиеся внешние обстоятельства".

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", полагает, что в идеале следует покупать квартиру у опытного застройщика с безупречной репутацией, который уже пережил предыдущие кризисы и не срывал сроки сдачи домов. "Лучше, когда застройщик возводит объект за счет собственных средств и работает по 214-ФЗ, заключая ДДУ от имени головной структуры. При строительстве дома много времени и средств уходит на получение технических условий на подключение коммуникаций. Поэтому не лишним будет проверить, получил ли застройщик технические условия и построил ли инженерные сети", — считает он.

Василий Вовк, генеральный директор ООО "Дудергофский проект", напоминает, что сегодня можно найти множество способов проверки ответственности и надежности девелопера. "Покупатель вправе посмотреть и изучить бухгалтерские балансы, годовые и аудиторские отчеты. Проектная декларация должна находиться в общем доступе и содержать информацию как о новостройке, так и об участке земли. Получить сведения о земельном участке можно на электронной странице Росреестра, используя кадастровый номер. Стоит проверить компанию на наличие поручительства финансового учреждения или страховой компании, убедиться в отсутствии долгостроев. Следует удостовериться, что компания-застройщик обладает обязательной учредительной и проектной документацией, правом и разрешением на строительство на земельном участке. Если застройщик уже много лет работает на рынке, то стоит посетить уже готовые, сданные им в эксплуатацию жилые объекты и лично оценить качество строительства. Чтобы оценить имидж застройщика на рынке, покупателю желательно проанализировать публикации о компании в газетах, журналах, интернете. Публичность компании — это свидетельство того, что она не боится быть на виду. Из этого также следует, что компания изо всех сил будет "держать марку" и поддерживать положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с ее стороны получит большой общественный резонанс", — перечисляет господин Вовк.

Дарья Баранова, директор по маркетингу О2 Group, согласна с этой точкой зрения: "Оценивать надо и информационную политику застройщика. Открытость к клиентам свидетельствует о долгосрочных планах. Не следует слишком доверяться отзывам в интернете, к сожалению, часто они оставлены недобросовестными конкурентами. Формировать свое мнение лучше самостоятельно — посетите стройку, пообщайтесь с менеджерами, проверьте документы. В частности, права на землю на интересующий объект — аренда с правом выкупа или собственность — говорят о надежности проекта". Она также полагает, что более стабильными оказываются незакредитованные строительные компании.

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", согласен с такой оценкой: "В кризис нужно обратить внимание на три ключевых момента. Они актуальны для компаний любой сферы бизнеса, но для застройщиков, девелоперов — особенно. Во-первых, вести осмотрительную финансовую политику. Грамотные застройщики должны были тщательно следить за уровнем долговой нагрузки, постоянно оценивать возможность обслуживания банковских кредитов при резком падении темпов продаж. По итогам рекордных продаж прошлого года нужно было создавать финансовую подушку безопасности. Во-вторых, застройщики должны озаботиться повышением надежности в глазах покупателей. Для этого нужно качественно строить, вовремя сдавать свои дома, работать над уровнем сервиса и информировать покупателей о своих действиях. В-третьих, нужно в большей степени, чем в стабильное время, вовлекать персонал в экономические процессы, которые развиваются вокруг компании, делать сотрудников своими союзниками".

Вячеслав Заренков, президент группы компаний "Эталон", резюмирует: "Главный рецепт устойчивости в кризис — не паниковать, не акцентировать внимание на кризисе, не метаться, а продолжать спокойно и уверенно работать, выполняя обязательства перед клиентами и партнерами, расценивая данный период как время для усовершенствования своей деятельности, раскрытия новых ресурсов, как время новых возможностей. Взгляните на свою компанию как бы со стороны, спокойно определите свои возможности, при необходимости подкорректируйте планы, снизьте затраты. Успех любого дела заключается в крепкой основе, фундаменте, который строится в течение всей истории компании".