Защита для дольщика

Прозрачность условий договоров и гарантии их исполнения. Вот на что имеют право покупатели жилья в новостройках, а чтобы эти права обеспечить, достаточно строго соблюдать закон. Это показал опыт инвестиционнно-строительной компании «Петрополь», которая одной из первых в Петербурге перестроила свою работу под новые требования государства.

Два с лишним года назад в России наконец появился закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.». Важнейший его механизм — государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом, прежде чем зарегистрировать ДДУ, Федеральная регистрационная служба тщательно проверяет полномочия застройщика и всю документацию на объект. Так двойным продажам сказано решительное «нет».
Другое нововведение — теперь деньги от граждан для строительства многоквартирных зданий может принимать только застройщик — владелец участка, и никто более. Также законодатели разработали систему гарантий возврата вложенных дольщиками денежных средств и ввели критерии финансовой надежности застройщиков. Компания им не отвечает — уполномоченный государственный орган (комитет по строительству СПб) приостанавливает ее деятельность. Но самое важное для потенциальных покупателей то, что в законе четко сказано, на каких условиях строители имеют право привлекать деньги граждан, и установлены жесткие требования к исполнению застройщиками своих обязательств.
«Строительная компания обязана предусмотреть в ДДУ точный срок передачи дольщикам квартир. При срыве — выплатить пеню — 1/150 ставки рефинансирования за сутки просрочки (сегодня — 25,55% годовых), — рассказывает генеральный директор инвестиционно-строительной компании „Петрополь“ Марк Лернер. — В тексте соглашения должны быть прописаны точные параметры квартиры, цена, порядок и сроки оплаты. Оговорены случаи, когда дольщик вправе отказаться от договора и получить деньги назад. Законом установлен пятилетний гарантийный срок на квартиру, невозможность одностороннего пересмотра цены».
По данным проверок деятельности управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Санкт-Петербургу и Ленинградской области пока зарегистрировано всего 182 договора участия в долевом строительстве, заключенных в полном соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Причем треть всех оформленных, по закону, ДДУ приходится на дом бизнес-класса «Финансист» на Васильевском острове, предлагаемом к продаже инвестиционно-строительной компанией «Петрополь». На 1 июня 2007 года здесь зарегистрировано уже 65 ДДУ.
А как же остальные? Большинство застройщиков перешли на обходные схемы привлечения средств у населения. Наиболее популярны две. Предварительный договор купли-продажи — застройщик регистрирует квартиру себе в собственность, обещая передать ее дольщику. Вексельная схема — в счет оплаты квартиры принимаются ценные бумаги — векселя, которые продают дольщику по отдельному договору. Согласно российскому законодательству, подобные сделки можно квалифицировать как притворные.
За 2006 — 2007 годы, по данным прокуратуры Санкт-Петербурга в сфере защиты прав и интересов граждан — участников долевого строительства, ею организовано и проведено четыре проверки деятельности строительных организаций. Выявлено 236 нарушений законодательства, внесено 126 представлений, возбуждено 92 дела об административных правонарушениях, предъявлено 9 исков в суды, объявлено 6 предостережений, возбуждено 2 уголовных дела.
Зато лица, заключившие ДДУ, уверены — их средства защищает закон.