ЗаКАДье

Вокруг Петербурга вместо комфортных и экологичных пригородов формируется пояс спальных районов городского типа, жизнь в которых будет осложнена недоразвитостью транспортной инфраструктуры.

Вторая по величине в России Санкт-Петербургская агломерация (на 2009 год — 4,75 млн человек) растет по классическим для моноцентрических агломераций законам, создавая все больше точек сближения двух входящих в нее субъектов. Но в данный период развитие идет абсолютно негармонично. Процесс переселения петербуржцев на земли Ленинградской области значительно опережает создание соответствующих инфраструктур — инженерной, транспортной, социальной, производственной. Тем самым закладываются основы завтрашних проблем Ленобласти, а Санкт-Петербург вместо комфортных пригородных районов, которые могли бы предложить иное качество жизни, рискует получить пояс трущоб.

Расползание города

Если американские и европейские мегаполисы на данном этапе борются с «расползанием» как источником высоких затрат на содержание городов, то Северная столица активно растет вширь. Несмотря на то что внутри города огромные территории заняты промышленными предприятиями, промзонами, ветхими строениями и, по сути, представляют собой идеальные места для компактной застройки, девелоперы уходят за КАД, где земля дешевле и строительство экономичнее, чем при освоении бывших промплощадок и реновации старых кварталов.

В пригородах реализуется все больше проектов комплексного освоения территорий (КОТ) — микрорайонов, застроенных многоэтажными домами. По данным компании Setl City, в радиусе 30 км от города насчитывается около десятка таких проектов. Часть из них расположились на окраинах Санкт-Петербурга (например, Юнтолово, микрорайон Шушары, «Балтийская жемчужина»), другие уже забрались в Ленобласть.

На карте пригородов Петербурга можно выделить три основных направления. Северное представлено петербургской «Северной долиной» и районами на территории области — Бугры, Новое Девяткино, Мурино. Юго-восточное — это Всеволожский район, в первую очередь Кудрово, зона «Колтуши» и микрорайон Южный. И наконец, южное, пушкинское направление, представленное активно реализующимися проектами «Новая Ижора» и «Славянка» компании «Балтрос». В перспективе на этом же направлении на землях Петербурга и Гатчинского района Ленинградской области будет осуществлен самый амбициозный на сегодня проект — строительство города-спутника Южный по заказу компании «Старт-Девелопмент».

Правительство Санкт-Петербурга поддерживает КОТ, объясняя свою стратегию тем, что застройка окраин многоэтажными домами — наиболее быстрый и экономичный путь решения такой социальной проблемы, как нехватка жилья. Другая причина, по которой пригороды Северной столицы становятся похожими не на субурбии американских и европейских мегаполисов, а на спальные городские районы, заключается в структуре строительной отрасли. «Наши компании „заточены“ под городские стройки, причем советского образца — приспособлены к возведению плотно стоящих многоэтажных домов, желательно на территориях микрорайонного типа. А индустрии малоэтажного строительства практически не существует», — считает руководитель проектного направления фонда «Центр стратегических разработок „Северо-Запад“» Эдуард Бозе.

Муниципалитеты Ленобласти, со своей стороны, с готовностью продают земли под будущее строительство. «Если суммировать совокупные предложения по возведению жилья во всех муниципальных образованиях, которые входят во Всеволожский район, то в течение семи-восьми лет его население должно увеличиться с 200 тыс. до 1,5 млн», — резюмирует вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас. О подобном казусе планирования поведал и директор РосНИПИ Урбанистики Владимир Щитинский: «Делали недавно стратегию территориального развития Ломоносовского района. Сельскохозяйственный район. Выяснилось, что практически каждый кусок земли продан частным структурам, которые собираются создавать элитные поселки. Подсчитано, что если все поселки будут построены, в них можно будет поселить чуть ли не всю Ленобласть».

С согласия и при активном участии трех заинтересованных групп — правительства города, муниципальных образований области и девелоперов — вокруг Петербурга идет формирование пояса новых жилых районов, в каждом из которых через 15 лет будут проживать от нескольких тысяч до 170 тыс. человек (последнее относится к городу-спутнику Южный). «В сателлитах строить проще. Но надо понимать, что, делая на них акцент, мы множим районы с целым комплексом проблем», — предупреждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

Лишние дома

Первый пласт проблем уже обнажился — он связан с опережающими темпами строительства домов по сравнению с развитием инженерной инфраструктуры. На общем фоне есть отдельные отрадные примеры: компании «Отделстрой» за два с половиной года удалось решить все вопросы подключения инженерных коммуникаций не только для первой очереди жилого комплекса «Новый Оккервиль», но и для всего проекта в целом. Но у большинства застройщиков возникает пробуксовка при подключении уже построенных домов.

Наиболее драматичное положение в поселке Мурино и деревне Новодевяткино Всеволожского района, где до конца года планируется ввести в эксплуатацию 86 тыс. кв. м нового жилья, но как они будут освещаться и снабжаться водой, до сих пор неясно. «С 2011 года „Водоканал Санкт-Петербурга“ прекращает подачу воды новым потребителям в области, при этом уже более года как прекращена выдача технических условий на подключение к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения. Под угрозой оказались районы Новое Девяткино, Мурино, Бугры, Юкки, Янино-1, Суоранда, Колтуши и др.», — сообщили в правительстве Ленинградской области. Еще более показательна ситуация с энергоснабжением: «КитежСтрой» получил подтверждение от «Ленэнерго», что два дома застройщика в Новом Девяткино будут запитываться от новой подстанции. Здания уже готовы, а подстанция будет построена не ранее 2012 года. Как говорят в областном правительстве, «решение ищется по каждому дому с большим трудом и на сегодня не по всем просматривается».

«Практически все строительство в Мурино и Девяткино осуществлено с нарушением законодательства. Заключения, которые получены на подключение к инфраструктуре, оказались липовыми», — подтвердил Григорий Двас. По его мнению, корень бед — в недобросовестности застройщика и организации, зачастую «левой», дающей разрешение на подключение к сетям, при том что обе стороны прекрасно знают: выполнить взятые на себя обязательства им не удастся.

Но представляется, что проблема разбалансированности — системная, обусловленная отсутствием согласованности в планах не только Санкт-Петербурга и области, но также Ленобласти и находящихся на ее территории муниципальных образований. Как рассказал на конференции «Девелопмент Ленинградской области», организованной Гильдией управляющих и девелоперов, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев, областные власти столкнулись с тем, что муниципальные образования ведут самостоятельную градостроительную политику, которая не вписывается в региональную программу. Они составляют генпланы своего развития, включая в них большие объемы возведения жилья, и при этом делают упор на многоэтажную застройку на новых территориях, хотя в приоритетах области значится малоэтажная. «В основном это освоение новых территорий. Я скептически отношусь к их развитию, потому что без государственной финансовой поддержки их не поднять, а денег на это ни в муниципальных, ни в региональном, ни в федеральном бюджетах нет», — поясняет Домрачев.

«В Ленинградской области до сих пор нет документов территориального планирования. Это уникальная ситуация: из 83 федеральных регионов такие документы отсутствуют только в трех — в Ленинградской, Владимирской и Астраханской областях», — комментирует причины рассогласованности действий муниципалитетов и субъекта федерации Владимир Щитинский. По его словам, отсутствие документов, в которых область позиционирует себя с точки зрения перспективного размещения промышленных объектов, развития транспортной и инженерной инфраструктуры, ежедневных коммуникаций, ведет также к невозможности «сверить часы» с Санкт-Петербургом. «У Петербурга худо-бедно Генеральный план есть. Был бы такой документ у Ленобласти — можно было бы положить их рядом и хотя бы на уровне экспертных оценок соотнести их развитие», — рассуждает Щитинский.

Неравные потоки

Вторая проблема станет острой через два-три года, когда начнется активная сдача домов в КОТах. Новоселы окажутся за КАДом, и выехать из большинства новых микрорайонов к месту работы будет непросто. Диспропорция миграционных потоков уже ощущается: по информации правительства Ленинградской области, ежедневно по будням в Северную столицу едут 200–220 тыс. человек, встречный поток составляет около 50–60 тыс. Эти цифры соответствуют прогнозам, сделанным Петербургским НИПИградом в 2004 году (более поздних работ нет). Если предположить, что оценки института будут верны и впредь, то в 2015 году миграционный поток из области в Петербург достигнет 244 тыс. человек, а в 2025-м — превысит 400 тыс. То есть пропускная способность въездов в город, недостаточная уже в настоящее время, должна быть увеличена почти вдвое.

Но Петербург, способствуя выселению своих жителей на окраины, не спешит обеспечить им свободный въезд в центр. В прошлые годы развитие улично-дорожной сети не оказывалось в фокусе внимания городского правительства (возможно, потому, что эти вопросы от отраслевого Комитета по дорожному хозяйству на несколько лет были переданы Комитету по строительству). Намерение «расшить» узкие места на въездах в город закреплено в документах только в прошлом году. «В рамках корректировки Отраслевой схемы развития улично-дорожной сети Санкт-Петербурга до 2015 года приняты поправки, почти 40% которых связаны именно с формированием улично-дорожной сети пригородных районов. Делается все, чтобы успеть к моменту массового заселения этих территорий. Север и юг идут в первую очередь, так как там заселение начнется не сегодня-завтра», — уверяет заместитель генерального директора по проектированию НИПИ территориального развития и транспортной инфраструктуры Наталья Минина.

Вряд ли можно рассчитывать, что откорректированная сеть предотвратит нарастание пробок на въездах в город. Так, разгрузить наиболее проблемное Приморское шоссе могло бы строительство магистрали-дублера, но об этом пока речи не идет. Решение по поводу обустройства въезда со стороны Кудрово, по свидетельству Мининой, отнесено на более отдаленное будущее. А для Шушар его пока вообще нет. «В качестве одного из вариантов обсуждалось подключение к КАД. Но это невозможно: расстояние между развязками там и так выдержано на пределе нормативов, добавить еще один дополнительный поток на Кольцевую — значит сделать полностью пробочным этот участок дороги. Рассматривается возможность выхода на Московское шоссе, может быть — со строительством каких-то дополнительных развязок, но тема пока открыта», — объясняет Наталья Минина.

Идеальным вариантом стало бы редуцирование ежедневной миграции за счет приближения рабочих мест к новым районам проживания. «Если мы будем дополнительно строить жилье на территории Ленинградской области, но при этом не создадим рабочие места в непосредственной близости от него, это только усугубит сложившуюся диспропорцию миграционных потоков», — считает Григорий Двас. Правительство области предполагает в ближайшем будущем поддержать пять девелоперских проектов по строительству индустриальных парков, а также создать технопарки и бизнес-инкубатор в каждом районе. Но даже при условии, что все проекты блестяще воплотятся в жизнь, очевидно, что количество создаваемых рабочих мест не будет успевать за ростом населения. Так, в промышленной зоне «Уткина Заводь», по плану, будет 7,5–8 тыс. рабочих мест (сейчас — менее 2 тыс.). А в соседнем Кудрово, также согласно плану, будут жить не менее 50 тыс. человек. «Речь идет о компенсации прогнозируемого миграционного прироста, об удержании потоков на нынешнем уровне», — соглашается Двас.

Некомфортная среда

В конечном итоге будет осознан и третий уровень проблем — навсегда потерянные пригороды Петербурга, которые могли бы возникнуть при ином варианте развития событий. Худший прогноз развития событий — от Эдуарда Бозе: КАД обстроят КОТами, в которых большинство домов «нарезаны» на квартиры-студии и миниатюрные «однушки» и «двушки». Так как цель тиражирования подобных проектов — обеспечение петербуржцев доступным жильем, ради возможности установить минимальные цены на квадратные метры девелоперы постараются не обременять микрорайоны всевозможными «излишествами» в виде подземных паркингов, рекреационных зон, спортивных площадок. «Это будут дома, ориентированные на расселенцев из коммунальных квартир центра города. Такое жилье довольно быстро люмпенизируется. Вокруг Петербурга и так постепенно образуется пояс трущоб: Купчино, Дыбенко. Но сейчас мы идем к тому, что он будет разрастаться», — предостерегает Бозе.

Пригород превратится во внутригородской район с характерной для российских окраин высотной застройкой, но более плохой транспортной доступностью. То, ради чего стоит жить за городом и мириться с удаленностью от центра — высокая эстетическая и экологическая ценность территорий, — будет утрачено навсегда. Изменить ситуацию могло бы переосмысление функционала этих территорий: они не должны восприниматься как поселки сезонного проживания или спальные районы города, по воле девелоперов вынесенные за КАД. «Житель субурбии совсем не обязательно должен стоять утром в пробке — он может ехать по загородной дороге в загородный же офис. Это принципиально другой образ жизни: возникла бы категория людей, которые по образу жизни, ритму, зарплатам являются горожанами, но живут в пригородах, пользуясь всеми благами», — размышляет Эдуард Бозе.

Из двух субъектов, входящих в агломерацию, в проигрыше в первую очередь оказывается Ленинградская область, упускающая возможность использовать дорогие земли наилучшим образом. Экологичность, зеленые массивы, малоэтажная застройка, комфортная среда обитания — плюсы, которые могут привлечь инвесторов нового типа. По периметру города на дорогостоящей земле должны быть размещены не промышленные предприятия, а более сложные проекты — рестораны, гостиницы, кафе, спортивные комплексы и даже бизнес-центры. Примеры уже есть: комплекс отдыха «Игора» или первые загородные офисы на Выборгском шоссе. Но для этого катализатором должно стать развитие дорожной сети (в первую очередь хордовых, а не веерных веток), которое определило бы для девелоперов места дислокации их проектов. Пока же все происходит противоположным образом: область пытается «переварить» возникшие на ее территории КОТы, не вполне понимая, какие плюсы несет ей такое «вызревание агломерации».