Возвращение офшора

Девелоперы ищут новые источники финансирования собственных проектов. За последнее время банки настолько «закрутили гайки», что строительство за счет кредитных средств с 25 % сократилось до 5 %. Выходов из ситуации два: привлечение зарубежных инвесторов или возвращение в страну средств из офшоров. Участники рынка указывают, что последний вариант оказывается самым перспективным. Более того, рынок уже вырабатывает схемы для возвращения офшоров.

За последние 7 лет значительно изменилась структура источников финансирования девелоперских проектов в Петербурге. Так, по исследованиям компании «БестЪ», в 2007 и 2008 годах до 25 % всех проектов реализовывалось с привлечением кредитных средств. В 2014 году их количество уменьшилось до 5 % и продолжает сокращаться.

Денег нет

«Основная проблема сейчас не земельные участки, не подготовка проектной документации, впервые за 5–10 лет нет проблем с проектами на строительство жилья. Инициаторы проекта, собственники боятся начинать новые проекты, потому что сейчас практически нет проектного финансирования, – рассуждает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». – И дальше, скорее всего, произойдет сворачивание инвестиций, на ближайшие год – полтора я не вижу предпосылок к росту. С другой стороны, сворачивается и спрос, поэтому картинка будет сбалансирована». «Мы столкнулись с ситуацией, что на некоторых объектах государственного значения останавливается финансирование», – добавляет Максим Силачев, председатель совета директоров ООО «ИСК «КВАДРА». – Поэтому сейчас основной интерес – к частным инвестициям. Интерес на короткие деньги».

Дефицит клиентов

Банкиры в один голос утверждают, что деньги в системе есть. Но не понятно, кому их давать. «Банки сейчас не знают, кого кредитовать. Страшно, рискованно, – говорит Наталья Тур, председатель совета директоров банка «ПСКБ». – Мы очень ограничили предоставление кредитных ресурсов и вошли в кризис без плохих долгов и ужасных залогов, которые требуют продажи». «Качество заемщиков резко упало, а требования Центробанка к их анализу резко выросло. Мы попали в клещи и не можем активно развивать рынок через кредитование», – соглашается Дмитрий Вагин, заместитель председателя правления «ЭнергоМашБанка». «Нам бы хотелось предоставлять кредиты прозрачным компаниям. Но много успешных фирм выбрали менее прозрачный путь развития», – поясняет Ирина Воробьева, генеральный директор АО «Глобэксбанк» в Петербурге, добавляя, что некоторым компаниям отказывают в кредитовании из-за того, что они не умеют правильно презентовать свой проект банку.

Напомним, банки массово начали отказывать в финансировании новых девелоперских проектов в конце 2014 года. Многие отказывали застройщикам в аккредитации до готовности дома на 80 %. На данный момент только Сбербанк рискнул приблизиться к условиям, действовавшим в прошлом году. «Остались несущественные отличия. Мы по-прежнему очень аккуратно смотрим девелоперские проекты, – рассказывает Дмитрий Курдюков, председатель Северо-Западного отделения Сбербанка. – В то же время сами заемщики переоценили свои подходы. На сегодняшний момент мы готовы рассматривать любые проекты с любыми инициаторами, если видим, что имеются реальные источники погашения».

Китайские деньги для китайских подрядчиков

Параллельно власти заявили о возможности привлечения инвестиций из Китая. Часть проектов в Петербурге действительно может на них рассчитывать. «Китайские банки готовы предоставлять фондирование и финансировать проекты, в которых участвуют китайские компании, – поясняет действие схемы Алексей Юрьев, руководитель компании «Агрополис Северо-Запад». – 3 сентября в Пекине мы подписали рамочный договор на 400 миллионов долларов с китайским генподрядчиком на строительство комплекса в районе Пулково. Согласно ему, подрядчик готов способствовать привлечению финансирования». Один из непростых моментов – согласие российского банка, так как он должен будет взять на себя все риски. Девелоперы ожидают, что в данном случае важную роль может сыграть статус «стратегического проекта».

В 2014 году основным источником финансирования девелоперских проектов в Петербурге стали собственные средства и частные инвестиции. На них пришлось около 54 % от общего объема, что составило, по оценке ГК «БестЪ», 150–160 миллиардов рублей. По мнению профессионалов рынка, в будущем также придется надеяться только на собственные средства.

«Западники полностью ушли, причем не только из России, но и из большинства развивающихся рынков из-за больших рисков, – комментирует ситуацию Алексей Шаскольский, заместитель генерального директора Института проблем предпринимательства. – Но и на китайские инвестиции не очень стоит рассчитывать. Восток – дело тонкое: например, они дали Казахстану в 10,5 раз больше инвестиций, чем России. Поэтому рассчитывать, в основном, будем на собственные ресурсы. Тем более, у нас в одночасье возникло много богатых людей, которые хранили деньги в долларах».

Не прячьте ваши денежки по банкам и углам

Эксперты отрасли добавляют, что частные инвесторы и сами заинтересованы во вложениях в недвижимость. «Нужно стараться привлекать не банковские деньги, а средства друзей и партнеров, потому что людям деньги жгут карманы, – указывает Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ». – Альтернатив у них не так много, как кажется: отнести средства в банк, купить акции или валюту, но это игра на чужой территории. Либо с банком будут сложности, либо глобальные товарищи отрегулируют курс так, что останется в 2 раза меньше, а с акциями вообще чудеса. Остается недвижимость». Тенденцию подтверждают и банкиры. «Появляется много частных инвесторов. Они еще боятся и очень аккуратно выходят на рынок», – соглашается Дмитрий Вагин.

Спасти рынок девелопмента могут капиталы, ранее выведенные из России. «За рубежом до сих пор находятся десятки миллиардов частных российских денег. Однако благодаря глубоко непродуманной политике относительно деофшоризации, теперь в девелоперские проекты не могут поступить эти средства. Любая транзакция будет высвечивать наличие некой компании, которую, как известно, в России никто не задекларировал, – поясняет Егор Носков, партнер юридической компании «Дювернуа Лигал», добавляя, что ранее люди могли их спокойно внести в уставный капитал или выдать займ. Однако только 1000 физических лиц и 2000 юридических лиц задекларировали компании. «Они просто никуда не могли деться, а остальные 99,99 % этого не сделали», – указывает эксперт.

Тем не менее, рынок придумывает способы ввести средства. «Деньги в Россию начинают заходить, – констатирует Дмитрий Вагин. – Правда, заводится капитал очень хитро через договоры займа, кривые схемы, через третьих лиц. Поток пошел по компаниям, которые сначала выводили эти миллиарды, а сейчас, испытывая трудности, их заводят обратно, чтобы выжить в кризис. Мы ловим эти инвестиции и уверены, что готовы будем ими делиться».