Военный дисконт

Они согласились снизить стартовую цену по каждому лоту в пределах 30%. Эксперты полагают, что этого мало.

Министерство обороны РФ в очередной раз выставило на торги активы в Северной столице — яхт-клуб в Шкиперском протоке и комплекс зданий в Басковом переулке. Это объекты, которые эксперты рынка уже окрестили «многострадальными», поскольку продать их пытаются в четвертый и пятый раз соответственно. До сих пор желающих приобрести военное имущество не было, даже заявки от потенциальных покупателей не поступали. Специалисты целый год указывали продавцу на неадекватно высокую стартовую цену. Похоже, сейчас к их мнению прислушались. Прием заявок на участие в этих двух аукционах начнется 1 июня, завершится 25 июня, подведение итогов намечено на 2 июля. Торги состоятся в Москве, в Управлении государственного заказа Минобороны.

Многострадальные активы
Комплекс зданий по адресу Басков переулок, д. 16, пытались продать по начальной цене 625,4 млн рублей. На этот раз Минобороны решило нарушить традицию: стартовая цена составит 447 млн рублей (дисконт — 178 млн рублей). Шаг аукциона — 5 млн рублей. Площадь земельного участка, на котором расположены штаб, гаражи, медчасть, склады и казармы, составляет 4,49 тыс. кв. м, общая площадь расположенных на нем зданий — около 6,5 тыс. кв. м. Все здания в Басковом переулке — объекты культурного наследия, то есть сносить и видоизменять их нельзя. Участок, на котором они расположены, находится в объединенной охранной зоне, а значит, тоже имеет существенные ограничения по использованию и застройке.

Яхт-клуб на Шкиперском протоке, д. 12, лит. А, тоже выставляется с приличной скидкой — за 650 млн рублей (прежняя цена была 858,4 млн рублей). На участке площадью 48,5 тыс. кв. м расположены шесть зданий общей площадью около 9,2 тыс. кв. м. Это нежилой корпус, ремонтный цех, три производственных здания и ангар.

Сокращать еще придется
Эксперты отмечают, что хоть цена и снижена, но она по-прежнему высока. «Количество и виды обременений, наложенных на участки, настолько серьезны, что даже при таком существенном дисконте вряд ли найдется много желающих инвестировать в проекты с высокими рисками», — уверен генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

«Шкиперский: $450 за „квадрат“ — это дорого. Строения не добавляют стоимости участку, поскольку ценность имеют только земля и коммуникации. Басков — $3 тыс. за „квадрат“, это завышено даже для центра города», — комментирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St. Petersburg Александр Волошин.

«Для того чтобы вызвать достаточный интерес со стороны потенциальных покупателей, цену надо снизить еще по крайней мере в два раза», — полагает директор департамента консалтинга и оценки «АРИН» Екатерина Марковец.

В рамках памятника
«Если говорить о комплексе в Басковом переулке, то наиболее привлекательна в нем локация. Сам объект ничем не примечателен, особенно с учетом серьезных обременений. Заявленная цена является предельной для данного участка. Теоретически имущественный комплекс в Басковом переулке можно преобразовать в офисную недвижимость. Но, учитывая стоимость, объект вряд ли вызовет интерес девелоперов, которые сейчас готовы вкладываться только в объекты стоимостью до $1,5 тыс. за 1 кв. метр. Но, возможно, его купит крупная компания для собственных нужд», — говорит Екатерина Марковец.

«В Басковом переулке логичнее всего реализовывать качественный проект жилья высокого класса, поскольку именно с сегмента жилой недвижимости начинается восстановление рынка. Второй возможный вариант — создание на этом месте гостиницы, так как дефицит номерного фонда будет сохраняться в Петербурге еще достаточно долго», — считает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. «Стартовая цена по Баскову переулку должна быть в районе 200 млн рублей. Этот объект может быть интересен тем, кто занимается коммерческой недвижимостью: там целесообразно реконструировать все под бизнес-центр со вспомогательными помещениями. Потребуется на это примерно 100 млн рублей. Проблема в том, что этот объект — памятник, а это все усложняет. Строить придется в рамках того, что там уже имеется», — добавляет директор департамента консалтинга и оценки недвижимости Консалтинговой группы «Лаир» Светлана Чевдарь.

О яхтах лучше забыть
Что же касается яхт-клуба в Шкиперском протоке, то эксперты уверены, что использоваться по прямому назначению он не будет. «Лучшее применение для данного участка — жилищное строительство, но градостроительные ограничения этого не позволяют. В случае, если покупатель не сможет построить на участке жилье, ни один функционал не сможет окупить его затрат на приобретение участка», — считает Екатерина Марковец.

«Цена по Шкиперскому адекватная, может привлечь покупателей. Если там все надо сносить, то фактически стоимость объекта сводится к стоимости участка. Учитывая правила ПЗЗ, там можно возвести многофункциональный комплекс. Цена нового строительства может составить примерно $170 млн. Там можно построить комплекс площадью до 100 тыс. кв. м», — заключила Светлана Чевдарь.