Вертикальный взлет // Застройщики соревнуются в высотности проектов

С высоты птичьего полета
В Петербурге самые строгие ограничения по высотной застройке касаются исторического центра. Здесь нельзя возводить здания выше 28 м. Следующий пояс — зона регулируемой застройки. Здесь высота домов не должна превышать 48 м. Тем не менее город рвется вверх. Здания до 26 этажей (это 78 м в высоту) уже не считаются небоскребами, а новых проектов жилых многоэтажных домов ниже девяти этажей просто не найти. Причем небоскребам достаются не только окраины. Практика показывает, что из любого правила есть исключения. Достаточно вспомнить проект жилого комплекса «Серебряные зеркала» компании ЛЭК на Петроградской стороне (его высота достигает 64 м). Или комплекс «Монблан» корпорации «Строймонтаж», который поднимется у гостиницы «Санкт-Петербург» более чем на 70 м. Они реализуются в самом сердце города и имеют все необходимые согласования, хотя явно нарушают высотные нормы.
Что уж говорить о более масштабных и дорогих проектах в некотором удалении от центра. Они как будто соревнуются в этажности. Рекордсменом среди заявленных проектов-небоскребов, безусловно, станет «Охта-центр», который появится к 2016 году на Малой Охте. Высота здания должна составить не менее 300 м, а общая площадь — 1 млн кв. м. На реализацию идеи планируется затратить более $2 млрд. Компания «Газпром нефть» вложит в строительство 51% суммы. Оставшаяся часть будет сформирована за счет налоговых отчислений «Газпрома» в бюджет Петербурга.
В том же районе компания Setl City построит деловой квартал, доминантой которого станет офисное здание банка «Санкт-Петербург» высотой 90 м. Разрешение на строительство было получено на днях, а завершить работу планируют к 2012 году. Инвестиции составят $430 млн.
В два раза выше будет доминанта проекта «Балтийская жемчужина» на юге города, это здание гостиницы высотой 188 м и общей площадью 400 тыс. кв. м. Проект должен быть завершен к 2013 году. Он реализуется на деньги китайских инвесторов, объем инвестиций составляет $1,5 млрд.
На западе Петербурга к 2030 году должен вырасти «Морской фасад». Здесь на вновь образованных землях общей площадью 440 га будут созданы общественно-деловой центр и современные жилые кварталы с доминантами до 150 м высотой. Объем инвестиций в проект оценивается в $1 млрд, а с учетом капвложений в недвижимость — в $2 млрд.
Отдельно нужно сказать о проектах компании «Адамант». Один из них — у Ладожского вокзала — представляет собой многофункциональный комплекс из пяти высотных башен. Две из них, высотой 150 м, будут исполнены в виде пирамид. Объем инвестиций в одну башню площадью не менее 160 тыс. кв. м составит $120 млн. Начать строительство высоток компания планирует в 2008 году.
Со вторым проектом «Адаманта» пока не все так однозначно. Была идея построить высотный комплекс за бывшим Варшавским вокзалом в рамках проекта «Измайловская перспектива». Его доминантой должно было стать здание общественно-делового назначения высотой 150 м. Объем инвестиций оценивали в $300 млн. Но договориться о реализации проекта на землях РЖД пока не удалось.
Всего в Петербурге на разной стадии реализации находятся несколько десятков проектов подобной высотности.
Многоэтажные окраины
Насчет потребности Петербурга в высотной застройке существуют разные мнения. Например, вице-президент ХК «СЗНК» по строительству и девелопменту Алексей Борискин заявил Ъ, что «при реализации программы переноса промышленных предприятий из центра города за КАД высвободится большое количество земель, которые позволят компенсировать недостаток площадей при существующей этажности, и рост ввысь будет большинству застройщиков не интересен». Но большинство аналитиков сходятся во мнении, что на фоне дефицита и дороговизны земли у строительного комплекса просто нет другого выхода, как «шагать в небо». Как отметил эксперт компании Setl City Владимир Копылов, «потребности рынка в высотном строительстве будут только расти». «Но массовое строительство высотных зданий начнется не ранее чем через три-пять лет, когда сформируется четкий рыночный спрос на такие объекты, а город создаст условия для высотной застройки: обеспечит формирование необходимой инфраструктуры, определит и законодательно закрепит территории, на которых появление небоскребов будет наиболее целесообразным», — говорит он.
Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер отмечает, что «в городе возможно создание одного или двух высотных бизнес-сити». «Но они должны появиться на окраинах, где высотная застройка сможет органично вписаться в неповторимый облик Петербурга, не нарушив его историческую ауру и не создав при этом дополнительных проблем с транспортом», — говорит он.
Коллегу поддерживает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург». Он считает, что проекты высотных офисных зданий будут рассредоточенно появляться в зоне нынешнего промышленного пояса. «А высотные жилые проекты имеют потенциал в престижных районах массовой застройки: Московском, Выборгском, Василеостровском, Приморском», — считает он. «Что касается Васильевского острова, то, на наш взгляд, город нуждается в эффектном фасаде с морской набережной. Небоскребы здесь смотрелись бы органично, не мешая историческому центру, который всем очень дорог», — заявил Валерий Трушин, руководитель направления исследований и аналитики компании Colliers International.
Регламенты и инвестиции
Все эксперты отмечают, что реализация высотных проектов сопряжена с большими сложностями. Главная из них — отсутствие нормативов по высотному строительству. Как отметила заместитель генерального директора центра бизнес-образования «ДелУМ» ГК «Музей» Ольга Сучкова, «в городе лишь недавно появился соответствующий свод норм и требований, а до этого застройщики пользовались наработками московских коллег».
Вторая проблема — это отсутствие отечественного опыта строительства таких зданий. «По этой причине привлекаются международные проектные организации, которые, в свою очередь, не знают норм, действующих в России», — говорит директор по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» Илья Логинов. Третья проблема — заоблачная стоимость таких проектов. Как отметил руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Михаил Васильев, «для их реализации необходимы долгосрочные инвестиции». «Из-за особенностей почвы требуются дополнительные вложения в укрепление фундамента, в тщательную геотехническую проработку. А в условиях частой смены политического курса риски по долгосрочным проектам повышаются», — отмечает эксперт.
Готовьте парашюты
Увеличение этажности жилого здания — это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций зданий, что зачастую может свести экономический эффект проекта к нулю. Как отметил председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш, «в Петербурге остра проблема с инженерной инфраструктурой». «А появление любого многоэтажного дома, тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузку на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района: общественный транспорт, поликлиники, школы», — говорит он.
В свою очередь Марк Лернер отмечает, что «в городе нет профессиональной управляющей компании, способной качественно обслуживать небоскреб». «Даже привычное 5-16-этажное жилье пока не удается обслуживать на приемлемом уровне», — говорит он. Еще один нюанс — серьезные противопожарные требования к высотной застройке. «Для небоскреба нет ничего страшнее пожара. Иллюстрацией могут служить катастрофы в Нью-Йорке (здания-близнецы Всемирного торгового центра) и Москве (Останкинская телебашня). Как обеспечить оперативную эвакуацию жителей, если пожарные лестницы достают в лучшем случае до 12-го этажа? Эвакуировать вертолетами или раздавать парашюты? Фактически для каждого небоскреба необходимо создавать собственную противопожарную службу, причем за счет средств застройщика», — говорит господин Лернер.
Есть также проблема большой плотности населения в высотных зданиях, которая порождает транспортные сложности, повышает уровень заболеваний и преступности. Но это уже социальная, а не девелоперская забота.
Психология небоскреба
Нельзя недооценивать и психологические факторы, которые связаны с появлением небоскребов. «Находиться внутри таких зданий не всем комфортно. Дом раскачивается — кажется небезопасным. Форточку на верхних этажах невозможно открыть из-за сильного перепада давления», — говорит господин Копылов. Неуютно и тем, кто смотрит на высотки снаружи. «Жители Петербурга морально еще не готовы видеть высотные здания в городе. Об этом свидетельствует скандал вокруг проекта 'Охта-центра'. Значит, необходимо первоначально провести масштабную кампанию по 'агитации и пропаганде'», — говорит господин Васильев.
Впрочем, заведующая кафедрой психологии Государственного архитектурно-строительного университета Петербурга Елена Соловьева считает, что никакая агитация не поможет. «Доминантой пространственного восприятия Петербурга всегда была Нева. Застройка ее набережных всегда происходила по горизонтали. Поэтому появление высоток сразу нарушит и перспективы, и гармонию, и сложившийся облик мегаполиса. Изменится и психологическая идея города, где все отношения строились по горизонтали. Ведь вертикальная доминанта — это элемент самоутверждения, самооценки, часто завышенной. Это явление не столько эстетическое, сколько психологическое. Высота здесь не показатель силы (силу показывает объем), а показатель места в иерархии. Мол, смотрите, мы первые, мы лучшие, мы выше всех», — говорит психолог. При этом эксперт подчеркивает, что подобные проекты для Европы и Америки уже не актуальны. «Эта тенденция сейчас активно прослеживается в развивающихся странах. В Африке начинают строить высотки, очень любят их в странах Ближнего Востока и Азии. Надеюсь, что Петербург — город с особым историческим и охранным статусом — не будет равняться на эти образцы, а выберет свой путь», — заключает эксперт.