Вариативный прогноз

Прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости все сложнее, поскольку на нее влияет множество факторов, от макроэкономических и политических до психологических. Причем в последние годы появились новые причины. Недавно в процесс включился фондовый рынок: как только там складывается неблагоприятная конъюнктура, инвесторы немедленно перемещаются на рынок недвижимости. Поэтому доля спекулятивных сделок с жильем растет и в периоды быстрого роста цен может достигать 50% всех сделок. К сожалению, в России есть только два рынка, которые помогают сохранять средства, — финансовый и недвижимости.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
— Рост цен на жилую недвижимость в Петербурге составит примерно 20% в рублевом эквиваленте (10% собственно роста и инфляционная составляющая) — такие прогнозы звучали в конце 2007 года. Первые два месяца нового года исчерпали половину этого прироста. Поэтому дальнейшее развитие ситуации нельзя назвать однозначным. События могут развиваться по трем сценариям, каждый с разной степенью вероятности.
Вариант 1. Цены вырастут за год на 40%.
Дорожать, как и в 2006 году, будет в первую очередь малогабаритное и дешевое жилье, пользующееся инвестиционным спросом. Главное условие для осуществления данного сценария — отсутствие глобальных потрясений и катаклизмов, решение всех проблем в рабочем порядке.
У такого варианта есть две предпосылки. Первая — состояние легкой нестабильности в финансовом секторе (падение доллара США, лихорадка на фондовых рынках). Вторая — наличие денежных средств (рост цен на нефть).
Вероятность — 50%.
Вариант 2. Цены на петербургском рынке жилья вырастут на 20?25% в течение января—марта 2008 года. К лету наступит стагнация.
Предпосылки для такого варианта:
— высокий уровень цен отсечет большее количество потенциальных покупателей, которые смогут позволить себе купить жилье, в том числе и за счет ипотеки, на рынке наступит пауза — привыкание к ценам;
— возможное углубление ипотечного кризиса, разрастание которого ударит по уровню ликвидности, окажет психологическое давление на инвесторов, приведет к кризису доверия, фобии инвестирования в недвижимость.
Вероятность — 30?40%.
Вариант 3. Цены вырастут за год на 30%.
Произойдет это под влиянием рекламной и PR-активности операторов рынка, которые спровоцируют существенный рост вложений в недвижимость. Этот вариант является наименее рациональным, но благодаря большой значимости психологического фактора для рынка недвижимости реальным.
Вероятность — 5%.

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:
— На фоне относительно небольшого объема строительства, вдвое сократившегося качественного предложения на рынке вторичного жилья и роста реальных доходов населения вполне стоит ожидать повышения цен на недвижимость, и в некоторых регионах — вполне серьезного.
Кроме того, ситуация на финансовых и фондовых рынках и отсутствие альтернативных недвижимости инструментов инвестирования (понятных основной массе потребителей) заставляет вкладывать средства или переводить их с фондового рынка на рынок недвижимости.
Уже за январь—февраль 2008 года цена на недвижимость в зависимости от сектора рынка выросла на 5?15%. Таким образом, в течение года вполне стоит ожидать повышения цен, в особенности на земельные участки (по направлениям Пушкинское, Ломоносовское, Выборгское), на жилье классов «комфорт» и «элита». Минимально цены вырастут соответственно инфляции (прогноз — 11?12%), но могут подрасти на несколько десятков процентов.
Сергей Цветков, вице-президент ЗАО «Строймонтаж»:
— Рост цен на жилую недвижимость в 2008 году составит 25%. Заметная коррекция в сторону повышения наблюдалась уже в конце 2007 года. Рост цен спровоцировала финансовая нестабильность на фондовых рынках: многие инвесторы уходят с рынка акций и вкладывают деньги в недвижимость.
Никаких политических потрясений рынок не ожидает, поэтому цены первого полугодия 2008 года будут определять сезонные факторы. Весной и осенью 2008 года — более динамичный рост цен, летом — традиционное затишье. Постепенно начнет реализовываться отложенный спрос. В полной мере этот фактор будет играть роль уже во втором полугодии.
Платежеспособный спрос по-прежнему толкает цены вверх. В 2008 году он оценивается в 2,5 млн кв. м. Будет сдано около 2,7 млн кв. м, в том числе более 500 тыс. кв. м бюджетного жилья.
К концу 2008 года ожидается подъем ипотечного рынка. Отчасти это будет связано с новым витком развития ипотеки после потрясений финансового кризиса. Несмотря на ужесточение требований к заемщикам, объем ипотечного кредитования продолжает расти. В текущем году ожидается рост объемов кредитования до 70 млрд рублей.
Сергей Сыровойский, вице-президент Корпорации ЛЭК:
— Объективных предпосылок для резкого роста цен нет. Судя по сегодняшней ситуации, можно говорить об их плавном подъеме: у застройщиков достаточный объем предложения. Кроме того, с некоторой натяжкой можно сказать, что спрос и предложение уравновешены.
Однако на рынке действует еще один фактор — психологический. Он — единственный, который может повлиять на ценовую ситуацию, но очень сильный. Мы помним 2006 год, когда на рынке возник ажиотажный спрос, причины которого до сих пор окончательно не выяснены.
Если рынок в 2008 году сам себя перегреет, ситуация повторится. Думаю, что возникнуть она может в мае—июне. Однако надо надеяться, что панической скупки квартир не произойдет, поскольку именно в это время застройщики планируют вывести на рынок сразу четыре-пять крупных жилых комплексов. То есть острого дефицита строящегося жилья не будет. Надеюсь, что до ценовой ситуации 2006 года дело не дойдет.