В развитии кризиса переплелись объективные и субъективные факторы. Какие важнее?

Марк Лернер,
генеральный директор ООО «Петрополь»:
— Реализации кризисных тенденций в сфере недвижимости способствовали не только объективные факторы: перерастание ипотечного кризиса в финансовый, а затем и экономический. «Сыграл» и субъективный фактор, удельный вес которого трудно рассчитать, — страх, который вылился в панику, и ОЖИДАНИЕ ПАДЕНИЯ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ. Оно было создано бесконечными прогнозами и комментариями о «вздутости» рынка и неизбежной ценовой коррекции. Первые из них появились еще весной 2008 года.
Из-за общей нестабильности и слухов о девальвации граждане побежали скупать валюту: зачем вкладываться в жилье, которое точно будет дешеветь, когда можно купить валюту, которая точно подорожает.
Банки перестали кредитовать застройщиков (и напрямую, и через ипотеку): если все будет дешеветь, то непонятно, какие застройщики выживут. Государство также внесло свою лепту, громко провозгласив мифическую цену в 47 000 руб. за метр. Ну и СМИ: обсуждение неизбежного обвала цен на рынке недвижимости стало модной темой, мимо которой не прошло ни одно издание.
Ожидание падения только усилилось. В итоге про продажи строящегося жилья можно забыть примерно на полгода.
И рынок жилья не начнет оживать раньше, чем другие важнейшие отрасли.
Я считаю: и нефть, и фондовые рынки упали сразу и жестко — это благо. Это не депрессия, которая будет нас выматывать 5–10 лет, как было в Японии. Хорошо, что к цене на нефть $40 за баррель с цены в $147 мы пришли всего за 4–5 месяцев. Это — взрыв, хлопок.
В стремительном падении мы проскочили точку равновесия — $50–70 за баррель. (Это признают и экспортеры, и потребители.) Полагаю, мы к ней вернемся весной-летом 2009-го.
Кроме того, все ожидают новых уровней, на которых стабилизируется рубль после девальвации. И случится это, судя по всему, уже к марту. К этому моменту ЦБ РФ установит курс рубля к доллару на уровне 33–35 рублей, к евро — 42–45 рублей.
Вероятно, после этого монетарные власти объявят об окончании девальвации. Потребуется еще два-три месяца стабильности курса рубля, чтобы все поверили. В мае—июне и покажется дно, которое многие хотят увидеть. Что это уже действительно было дно, все поймут только осенью, после 3–5 месяцев стабильности. К этому моменту нефть уже несколько месяцев будет на уровне $50–70 за баррель, после чего начнется рост фондового рынка.
А как будет себя вести недвижимость?
На мой взгляд, все падение, которое могло произойти, в основном уже произошло. И как только появится первый «тренд вверх», а это случится уже в феврале—марте (после окончания девальвации), потребители осторожно, но с нарастающей активностью постепенно будут доставать из чулка более 500 млрд рублей, снятых со счетов в банках и переведенных в валюту. Страшно держать, да и какая валюта «правильная»? А недвижимость уже успела подешеветь…
К тому же потребность в жилище является базовой, люди продолжают жениться, рожать, у них подрастают дети…
Банки, ужесточив залоги, начнут кредитовать физических лиц уже к лету 2009-го, ведь у них есть пассивы и они — платные. (Напрямую кредитовать застройщиков банки будут опасаться еще очень долго.)
Что ждет рынок петербургской недвижимости в 2009–2010 годах? Звучит парадоксально, но для некоторых строительных компаний это «завтра» уже наступило. В первый кризисный квартал у нас появились три новых заказчика-инвестора. Мы, как девелоперы, сопровождаем их проекты, находящиеся на начальной стадии, не связанной со значительными инвестициями.
Дальновидные инвесторы уже начали упаковывать новые проекты, заниматься подготовкой территорий, согласованиями. Реализация этих этапов позволит «снять сливки с рынка» в посткризисный период. Речь идет о небольших проектах в разных сегментах жилой недвижимости, небольших, но с тщательно разработанной концепцией. (Потому что другое никто не купит.)
Они будут предложены покупателю в конце 2009-го. С них начнется новое развитие рынка, на их продажи выпадет новый пик спроса в начале 2010-го.
К тому моменту с рынка уйдут инвесторы и застройщики, которые вели рискованную, необдуманную финансовую политику, те, кто не умел считать.
Поэтому я считаю, что кризис этот — очистительный, и правильным и мудрым компаниям он принесет немало пользы.
Дмитрий Зюзин,
генеральный директор ГК «Т-Дом»:
— К числу объективных факторов я бы отнес перепроизводство товаров и услуг, в том числе финансовых. Это и явило миру тот покупательский бум, который мы наблюдали в последние полтора-два года. Покупали все и практически все. Доступность дешевых денежных ресурсов приводила к тому, что люди (или фирмы) вкладывали деньги в товары (или проекты), даже не успевая понять, что и как с ними дальше делать.
Когда в 2005 году мы просчитывали технико-коммерческое обоснование проектов возведения коттеджных поселков, то закладывали рентабельность 15–20% годовых. А уже в конце 2006-го меньше чем 70–80% даже не хотели рассматривать. Такое не могло продолжаться вечно.
Как девелоперы мы считали, что инвестиции в недвижимость (тем более — в землю) — самые консервативные и в случае чего проблемы коснутся их в самую последнюю очередь. А на поверку строители как раз и оказались в числе жертв ситуации.
Еще один субъективный российский фактор: несмотря на стабильность последних лет, вера в нашу экономическую модель рассеялась очень быстро. И снова возобладали традиционные представления о том, что «заокеанский пароход» даже если сломается, то не потонет, а нашему, чтобы затонуть, даже и ломаться не надо.
Поэтому и курс валюты так подскочил, что даже крупнейший банк, едва получив господдержку, принялся скупать доллары и выводить их за рубеж. Наученное 1998 годом большинство просто повторяет тот же алгоритм: не надо ничего придумывать, надо просто пережить трудное время.
Мы настроены на то, что наши проекты еще год -полтора не будут приносить прибыли.
Основной рецепт: «Надейся на лучшее, готовься к худшему».
Дмитрий Свительман,
директор по аналитике ГК «Аверс»:
— В России объективно не успели привести ставки кредитования к уровню развитых стран. И когда страна получила инвестиционный рейтинг, все, кто имел возможность, побежали занимать деньги на Западе. Но для Запада наши предприниматели и банкиры — пока еще «темные лошадки»; кроме того, там помнят дефолт 1998 года и его последствия. Поэтому деньги давали «короткие». В результате при кризисе рефинансирование долгов стало невозможным.
«Горячие» мировые деньги успешно надували спекулятивные «пузыри», включая сырье, фондовые рынки и недвижимость. В скобках замечу, что еще одним таким «пузырем» был профессиональный спорт и будет интересно посмотреть, что сейчас станет происходить в наиболее «капиталоемких» видах. С прошлого года пошло схлопывание «пузырей», причем дно до сих пор не достигнуто. А наши положительные результаты до поры держались на дорожающем сырьевом экспорте.
Главным субъективным фактором является само ощущение кризиса. Раз кризис, значит, все будет падать, и точка. Это ощущение может быть нейтрализовано только относительно длительной и объективно положительной информацией (например, стабильной ценой на нефть). Сказались не самые удачные действия монетарных властей, что, как минимум, странно, учитывая имеющийся опыт 1998 года.
До сих пор непонятно, какие банки смогут выжить — 10 лет назад это определилось в течение пары месяцев. В результате кризис доверия к банкам продолжается.
Отсутствует контроль за денежными вливаниями в экономику, и госпомощь пошла на приобретение валюты. Разработка закона о «банковских комиссарах» выглядит попыткой срочно повесить замок на сарай, из которого все уже вынесли.
Плавная девальвация рубля под разговоры о том, что никакой девальвации не будет, — это отрубание хвоста по частям. Население лихорадочно скупает валюту и роняет курс еще больше; параллельно падает и доверие к власти.
Надо учитывать, что цены и ставки недвижимости отражали настроения спекулянтов, а не потребителей. Экстраполяция высоких темпов роста на много лет вперед позволяла получать — на бумаге — очень выгодные проекты и не задумываться о будущем. С началом кризиса спекулянты перестали накачивать этот рынок деньгами, и только теперь цены сделок (довольно редких) начинают отражать реальный спрос.