В Петербурге стало больше предложений о продаже земли, но рынка до сих пор нет

Девелоперы Петербурга за прошлый год купили землю для строительства жилья на 30 млрд рублей. Но рынка в регионе нет: денежные сделки единичны, бартер — более 75%.  

Несмотря на экономический кризис, девелоперы Петербурга продолжают пополнять земельные банки.

По предварительным оценкам, лидеры рынка за прошлый год купили землю под строительство более 2,5 млн м2 жилья. Они утверждают, что рынок этому способствует. За год цены на землю в регионе упали на 40%. Но денежных сделок практически нет. Продавцы охотно соглашаются на рассрочки, взаимозачеты и бартер.

Земля про запас

По данным экспертов Peterland, за прошлый год застройщики Петербурга купили более 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Компании эту информацию подтверждают.

По словам собственника ГК "ЦДС" Михаила Медведева, за прошлый год холдинг нарастил земельный банк на 800 тыс. м2. "600 тыс. м2 мы купили в Петербурге, 200 тыс. м2 — в области. Общий земельный банк компании на данный момент позволяет построить 6,5 млн м2 жилья, 60% проектов находятся в Петербурге", — сообщил Михаил Медведев. Адреса купленных пятен он не раскрыл, заявив, что сделает это после получения всей необходимой граддокументации.

Компания Setl Group Максима Шубарева в прошлом году, по данным пресс–службы, увеличила портфель проектов на 14%, до 6 млн м2 жилья. "Четырехкратное увеличение доли нашей компании в малоэтажном проекте "Планетоград" на Пулковских высотах стало основной причиной роста портфеля проектов на 725 тыс. м2 будущей недвижимости", — сообщили в компании.

"Лидер Групп", подконтрольная семье депутата Госдумы Александра Некрасова, за год нарастила земельный банк в городе и области на 850 тыс. м2.

В тренде и публичные девелоперы. В ГК "Эталон" Вячеслава Заренкова заявили, что оценка изменившегося за год земельного банка будет опубликована в марте.

"И мы готовим сделки по приобретению нескольких новых проектов", — сообщили в компании. А первый заместитель гендиректора "Группы ЛСР" Александр Вахмистров в конце 2015 года заявлял "ДП", что портфель недвижимости компании во всех регионах присутствия оценивается в 10 млн м2. Причем порядка 70% активов по площади находятся в Петербурге. "По нескольким новым участкам под застройку мы находимся в стадии переговоров. Закроем сделки в 2016 году. Мы готовы пополнять земельный банк и дальше. Рынок этому способствует", — заявлял он.

Все очень хаотично

Город земельные участки под жилье продает неактивно. В пресс–службе Фонда имущества "ДП" сообщили, что за 2015 год было продано восемь таких пятен общей площадью 11 га (причем на трех нужно сначала построить социнфраструктуру, а потом жилые дома) на сумму 2,9 млрд рублей. Для сравнения: годом ранее было продано только 3,5 га земли под жилье, что в 150 раз меньше, чем в 2010 году, на который пришелся пик таких торгов.

На фоне дефицита земли от города растет предложение на вторичном рынке. В Российском аукционном доме сообщили, что за год продали девять земельных участков от собственников общей площадью 14,6 га на сумму 1,13 млрд рублей.

"Мы пару раз в неделю изучаем какой–нибудь новый участок от собственника", — говорит Александр Вахмистров.

"Предложений стало больше. Но рынка земли как такового нет. Все очень хаотично — просто кто–то что–то продает", — делится наблюдениями Михаил Медведев.

"Рынка не стало, потому крайне мало денежных сделок. Не на что опираться в оценках. Но если представить ситуацию, когда инвестор готов платить за землю живыми деньгами, он будет покупать только проекты в высокой стадии упаковки. Это как минимум с градпланом или разрешением на строительство. Цена в рублях на такие лоты за последний год уменьшилась на 30–40%", — отмечает гендиректор "Петрополя" Марк Лернер.

"Есть ряд сложностей с определением цены, причины которых — колебания курса доллара и евро, неопределенности в градостроительном нормировании. Однако если девелопер настроен развиваться и покупать новые проекты, то время для сделок хорошее", — считает директор по инвестициям компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Анна Смольная.

Надежда на москвичей

Продавцы земли, по наблюдениям покупателей, не только двигаются в цене, но и стали лояльней в своих ожиданиях: охотней соглашаются на рассрочки, взаимозачеты и долю в построенном жилье.

"Из тех участков, что мы рассматриваем, восемь из 10 лендлордов согласны на бартер. Еще год назад их было около 50%", — сообщил один из девелоперов.

"Все собственники земли на старте торга хотят деньги. Но потом уходят в бартерные схемы. Обычно удается договориться о смешанной оплате. А чистый бартер возникает или в очень больших проектах, или в совсем неликвидных", — говорит председатель совета директоров "Лидер Групп" Александр Рассудов. Но эксперты считают, что дальнейшего падения цен на землю ждать не стоит.

"Земля — исчерпаемый ресурс. А строителям в любом случае придется покупать новые участки", — говорит Роман Мирошников из "Ойкумены". "Драйвером рынка могут стать лишь московские фирмы, которые потеснят слабеющие локальные компании", — заключил Николай Пашков из Knight Frank SPb.