В Петербург возвращаются российские и иностранные инвесторы

Зарубежные и российские инвесторы возвращаются в Петербург. Местный рынок недвижимости восстанавливается быстрее российского. В I квартале этого года доля города в общем объеме инвестиций в недвижимость страны выросла с 8 до 20%.

По данным JLL, доля Петербурга в общем объеме инвестиций в недвижимость страны за I квартал 2017 года выросла с 8 до 20%. Инвесторы активизировались на всех уровнях рынка и покупают не только коммерческую недвижимость, но и жилье — за год число инвестиционных сделок на этом рынке выросло с нуля до 10%. Растет и интерес к недвижимости Петербурга со стороны иностранных инвесторов. Последние 3 года на их долю приходилось 9–10% сделок. Но по итогам этого года показатель может удвоиться. Специалисты связывают всплеск инвестиционной активности со стабилизацией макроэкономики, фактором "Газпрома" и с тем, что в других регионах потенциал рынка хуже, чем в Петербурге. Но, если власти города не примут меры по улучшению инвестиционного климата, рост может прерваться, предупреждают эксперты.

Год рекордов

Поток инвестиций в петербургскую недвижимость, который в 2015 году из–за кризиса сократился более чем в 3 раза, восстанавливается. По данным Colliers International, в 2016 году он вырос в 1,5 раза, с $470 млн до $773 млн (в целом по России рост составил 40%). А текущий год и вовсе обещает быть рекордным.

Уже в I квартале, по данным JLL, доля Петербурга в общем объеме инвестиций в недвижимость страны выросла с 8 до 20%. В городе было закрыто несколько сделок, самой значительной из которых стала продажа ТРК "Лето". Актив от "Галс–Девелопмент" перешел под контроль группы Malltech. Размер этой сделки эксперты оценили в 9 млрд рублей ($158 млн). Она стала крупнейшей на рынке Петербурга с 2012 года, когда фонд Morgan Stanley почти за $1 млрд приобрел ТРК "Галерея". Были и сделки поменьше (см. "Сделки..."). Общий их объем в городе, по данным JLL, достиг в I квартале $167 млн (общие инвестиции в российскую недвижимость за тот же период составили $830 млн).

"Число инвестиционных сделок с недвижимостью и переговоров растет. В город возвращаются крупные федеральные и международные инвесторы. Сейчас мы сопровождаем четыре инвестиционные сделки, закрытие которых ожидается до конца года. Совокупная стоимость этих объектов — более 15 млрд рублей", — сообщили в Colliers International.

От нуля до 10

Инвесторы возвращаются не только на рынок коммерческой недвижимости Петербурга, но и на рынок жилья. Если по итогам 2015 года доля инвестиционных сделок с квартирами в Петербурге не превышала 5% (по некоторым оценкам, 1–2%), то со второй половины 2016 года наметилось инвестиционное оживление.

"Сейчас мы оцениваем долю инвестиционных покупок жилья в 10%. Есть отдельные удачные проекты, где доля таких сделок выше — до 20%. Но это скорее исключение", — говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" (компания продает квартиры в 30% городских новостроек. — Ред.).

"Жилье остается главным инструментом для сохранения и приумножения капитала. И серьезных альтернатив ему попросту нет. Банковские вклады дают доходность меньше 10%. А вложение в недвижимость — 10–15% годовых", — утверждает генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов.

У руководителя аналитического центра "Главстрой–СПб" Петра Буслова другие данные по доходности жилья. "До кризиса она превышала 12%, а сегодня — 5–8%. Причем за последние 3 года средние цены на новостройки Петербурга практически не меняются. Этим и объясняется нынешний небольшой процент инвестиционных сделок в жилье по сравнению с докризисным показателем, который был на уровне 20%", — уверяет Петр Буслов.

"Но на рынок возвращаются инвесторы, которые вложились в новостройки на пике роста доллара в 2014 году. Тогда это был жест отчаяния. А сейчас они продают жилье в уже готовых домах и внимательно изучают рынок, чтобы вложиться вновь", — утверждает директор по развитию СК "Аквилон инвест" Виталий Коробов.

Иностранцы снова идут

Активность иностранных инвесторов также постепенно повышается.

"Мы впервые за последние 3 года наблюдаем реальный интерес иностранцев к приобретению объектов и финансированию девелоперских проектов в Петербурге. Доля иностранных инвестиций, находившаяся на уровне 9–10% на протяжении последних 3 лет, по итогам этого года может как минимум удвоиться", — говорит гендиректор компании Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.

В этом году компания Hines приступает к строительству второй очереди торгового центра "Outlet Village Пулково". А фонд Raven Russia купил офисный и складской комплекс у Northern Horizon Capital.

Финская EKE активно ищет новые проекты в Петербурге под строительство жилья. И обещает закрыть сделки в этом году. "Многие иностранцы сейчас ищут безопасную гавань для инвестиций. Россия многих устраивает. Мешает вложениям только русофобия. В ближайшее время вырастет объем инвестиций из стран Ближнего Востока и стран ЕврАзЭС. Причем Петербург благодаря статусу "конечной точки Великого Шелкового пути" получит значительную долю этих денег", — уверен коммерческий директор "ФиннГрад" Вячеслав Засухин.

Почему и надолго ли?

Эксперты называют разные причины всплеска инвестиционной активности в Петербурге. "Макроэкономика стабилизировалась. Поэтому покупатель и продавец сблизились в оценках текущей стоимости объектов и их потенциала", — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Есть, по его словам, и локальные факторы. "Сокращение вакантных площадей в бизнес–центрах и ТРК повысило интерес инвесторов к существующим объектам, а также к девелоперским проектам", — добавляет он.

"Активность инвесторов выросла. Но КПД ее невысок: сделок мало. Тем не менее ситуация на рынке успокоилась, и компании удовлетворяют отложенный спрос", — говорит гендиректор "Петрополя" Марк Лернер. Он напомнил, что из–за внешних санкций выводить капиталы за рубеж стало сложнее. Поэтому оставшиеся в РФ деньги инвесторы вкладывают в недвижимость как самый надежный актив. "А всплеск активности в Петербурге объясняется еще и "фактором "Газпрома", который продолжает покупать в городе офисы (хоть и не так активно) и апартаменты", — говорит Марк Лернер.

Но все эти тренды, по мнению экспертов, временные. И если не произойдет улучшение инвестиционного климата, интерес к Петербургу охладеет.

"Не вижу оснований для инвестиционного бума. Себестоимость строительства выросла, цены на земельные участки не упали. Арендные ставки хоть и растут, но слишком незначительно, для того чтобы компенсировать возросшие затраты инвесторов. А сами инвесторы кто? Псевдоиностранные компании, которые на самом деле офшоры с российскими корнями", — заключил управляющий сетью "Сенатор" Димитрий Золин.