Новости и публикации

Все объекты компании

В ожидании оттепели

23 Июня 2009

Стратегия большинства строительных компаний сейчас - это выживание на рынке. «Учитывая нынешнюю ситуацию, застройщики пытаются довести до конца объекты на стадии готовности более 80%, сдать их и выручить за них деньги, - говорит директор АН «Бекар» Сергей Козлов. - Замораживание строительства объекта на высокой стадии готовности - это самая крайняя мера. Если продажи на объекте не ведутся, все равно необходимо платить за землю, содержание объекта, налоги. Таким образом, компания фиксирует убыток, что на данный момент критично». Сложные условия рынка поставили застройщика в жесткую зависимость от покупателя, поэтому строительные компании стараются привлечь финансовые потоки, снижая цены на объекты. Однако объекты, реализация которых началась до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой цены опускать нельзя. По словам Сергея Козлова, разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. Надо учитывать, что только земля (один из показателей, заложенных в себестоимость объекта) подешевела в среднем раза в два.

Метровая ценность
Продолжается снижение цен. По мнению аналитиков АН «Бекар», цены стремятся к уровню, установленному Минрегионразвития для выкупа под госнужды, - 55 200 руб./м2. Распространены скидки в размере 5-10% при 100%-ной оплате. На многих объектах предлагаются рассрочки до конца строительства под небольшой процент при первом взносе 30-50%. «Основная коррекция цен на квартиры в рублевом исчислении практически уже прошла. Поэтому можно ожидать, что рынок может прийти к относительной стабилизации. Продолжает накапливаться так называемый отложенный спрос, который формируется за счет того, что покупатели ожидают падения цен и стабилизации ситуации в экономике. Окончание периода падения цен на жилье приведет к его реализации», - уверен Михаил Бимон, директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости». По его оценкам, на начало лета средняя цена 1 м2 типового жилья составила 74,3 тыс. рублей. «Конечно, ожидать возврата к активности на рынке, характерной для последних двух докризисных лет, сейчас не стоит. Но при относительной стабильности цен объем сделок должен постепенно восстановиться до уровня рынка в 2005 году. С мая прогнозировалось сезонное снижение спроса до сентября-октября. Наверное, к этому времени станет понятно, что кризисные явления в экономике в общем, а на рынке недвижимости в частности, идут на спад. Это оживит спрос», - заявляет Михаил Бимон.

Стимулирование спроса
В начале и середине I квартала на рынке прошло заметное оживление спроса, но лишь по сравнению с концом минувшего года, т. е. по сравнению с близкими к нулю величинами. Пик того оживления пришелся на февраль, когда остановилась девальвация и отложенный спрос был частично реализован. К марту он уменьшился.

«Основными тенденциями прошедших месяцев 2009 года стало повышение спроса на жилую недвижимость по сравнению с IV кварталом 2008 года - на 300%. Лидеры спроса на протяжении этого периода - небольшие 1- и 2-комнатные квартиры рациональной планировки в домах высокой и средней степени готовности. Несколько увеличился спрос на 3-комнатные квартиры в домах с высокой степенью готовности. Но увеличились и сроки принятия решения о приобретении квартиры. Раньше решение принималось в среднем за 2 недели, теперь - за 2 месяца. Это обусловлено уверенностью покупателей в том, что в ближайшее время жилье дорожать не будет», - считает Михаил Бимон.

«К особенностям спроса можно отнести то, что почти весь он теперь приходится на готовые объекты или близкие к тому. Это связано с неуверенностью покупателей в способности застройщика получить необходимое финансирование, в т.ч. и для того, чтобы достроить объект. Покупатели прекрасно осведомлены о том, что и конечный спрос невелик, и банки приостановили проектное кредитование. К домам на начальном этапе строительства потенциальные покупатели практически не проявляют интереса, даже несмотря на выгодные ценовые предложения», - замечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

Активизировалась реклама объектов. С началом лета сразу несколько компаний решили отпраздновать свой день рождения подарками покупателям. ГК «ЦДС» объявила о проведении юбилейной акции. В честь десятилетнего юбилея покупатели квартир в шести жилых комплексах при оплате квартиры единым взносом получат каждый десятый метр площади в подарок. Группа компаний «Балтрос» в честь своего 15-летия предлагает покупателям 15 домов в малоэтажном жилом районе «Новая Ижора» со скидкой 15%.

Активней строители стали привлекать к продаже сторонних операторов. «Сократив отделы продаж, застройщики активно ищут операторов по продажам с разветвленной агентской сетью, представительствами в регионах. Появилось множество предложений объектов от субподрядчиков на 15-20% дешевле, чем у застройщиков. Ввиду нехватки средств для расчетов с субподрядчиками застройщики расплачиваются с ними квартирами», - рассказывает Ольга Литвиченко, заместитель директора АН «Бекар».

Оттепель
Если первые три месяца кризиса строители, несмотря на 50-70%-ные падения продаж, крепились, то в декабре настал «час икс». Стало понятно, что объемы продаж не вернутся, как цены ни снижай. Начались массовые сокращения и вывоз гастарбайтеров.

Январь и февраль оказались самыми тяжелыми месяцами для строительной отрасли. Встали практически половина всех строек. Сейчас рабочие возвращаются на стройплощадки, и жизнь на них, в основном тех, где дом близок к подведению под крышу, затеплилась.

По данным Петростата, за январь-март 2009 года ввод жилых домов в Петербурге составил 463,8 тыс. м2, что на 30 тыс. м: превышает объем того же периода прошлого года. Это связано с тем, что застройщики бросили все на достройку объектов в высокой стадии готовности.

В апреле процесс пошел на спад, тем не менее, было слано еще порядка 140 тыс. м- жилья. В сумме за период с января по конец апреля было сдано 603,3 тыс. м2, но это уже на 10% меньше, чем за аналогичный период 2008 гола. По оценкам аналитиков компании «Петрополь», объем ввода жилых ломов в эксплуатацию во II квартале будет на уровне итогов аналогичного периода 2008 г. либо незначительно им уступать. Ввод же в III-IV кварталах окажется существенно ниже, чем в то же время годом раньше.

«Около 30-40% стройплощадок заморожены. Реализация новых проектов пока откладывается большинством компаний на неопределенный срок. Она будет возобновлена только при явных признаках улучшения экономической ситуации», - рассказывает Марк Лернер.

«Тенденция, которая проявилась в I квартале года, - периодическая разморозка начатых, но приостановленных проектов. Сначала застройщики, не имея финансовых возможностей продолжать строительство объекта, замораживали его. Но если объект на стадии выше 70% готовности, то застройщик будет стараться во что бы то ни стало его достроить, так как при отказе от такого проекта потери будут катастрофичными как в финансовом плане, так и в плане репутации. В результате строители каким-то образом пытались найти деньги на продолжение стройки, те, у кого это получалось, возобнов­ляли их и даже успевали продать несколько квартир. Однако потом эта стройка у многих снова стопорилась. Ясно одно: если стройка хотя бы один раз замораживалась, продать квартиры в ней будет намного сложнее», - считает Сергей Козлов.

«В Петербурге работают строительные компании с совершенно различной финансовой устойчивостью и ценообразованием, наличием или отсутствием валютных кредитов и т.д. И скорость возведения зависит от этого. Нормальный застройщик не станет тормозить стройку, которая приносит ему доход», - считает Сергей Кузнецов, начальник отдела продаж группы компаний ЦДС. Антикризисная настройка

По оценкам экспертов, проблемы с финансированием сейчас есть у 80% проектов. Помочь в решении хоть части этих проблем вызвались городские власти. И после двухмесячных обсуждений на свет родился «антикризисный пакет Смольного».

Программа состоит из пяти пунктов, главный из которых - «каникулы» по инвестиционным платежам строителей. Период отсрочки продлится до 15 ноября 2009 года и обойдется городской казне в 5 млрд не полученных в этом году рублей. Что касается уже имеющихся просрочек (их накопилось практически на 3,6 млрд рублей), то на них это соглашение тоже распространится. В противном случае для того, чтобы собрать необходимую сумму для городской казны, застройщикам было бы необходимо дополнительно продать 132 тыс. м2 жилья.

Кроме того, от Смольного строительное сообщество ждет упрощения процедуры оформления участков, процедуры взаимодействия с органами госвласти, готовящими разрешительную документацию.

Остальные пункты плана сокращают время и затраты девелоперов на ввод уже построенных домов.

Власти решили простить строителям излишки площадей, появившихся в процессе строительства. Кроме того, сроки строительства будут продлеваться без начисления штрафов, если объем выполненных работ составляет менее 10%, но инвестор выполняет все обязательства. Раньше по подобным объектам принималось решение об отмене разрешающего стройку постановления правительства.

Без постановления правительства можно будет переуступить права требования по инвестдоговору. Правда, не прямо сейчас. Пока еще разрабатывают проект нормативно-правового акта.

Девелоперам разрешат регистрировать право собственности на недострои на участках, переданных на инвестусловиях. Получить права на объект строители смогут, если здание готово на 70% (раннее это возможно было только при 100% готовности), после этого появляется возможность обратиться в банк и получить кредит на достройку объекта.

Тем не менее, строители считают, что эти меры не гарантируют спасения строительной отрасли. «Существенной поддержкой строительному комплексу могло бы стать снижение инвестиционных нагрузок, проведение конкурсов на выкуп квартир по ценам, обеспечивающим нормальный приток инвесторов на конкурсы. Кроме того, неплохо было бы организовать конкурсы по поиску новых технологий и уже под технологии реализовывать систему госзаказа. Развивать сферу госзаказа и обеспечить льготное кредитование на начальных этапах строительства, когда объемы продаж еще очень малы», - считает начальник отдела аналитики SetlCity Владимир Копылов.

«Для того чтобы антикризисный пакет был действенным, необходимы следующие меры. Во-первых, продление рассрочки платежей в городской бюджет за объекты инфраструктуры до середины следующего года. Во-вторых, выкуп властями у строительных организаций всех социальных объектов по себестоимости, в том числе и недостроенных, до сентября текущего года. В-третьих, строительство за счет бюджета дорог и социальной инфраструктуры в возводящихся кварталах, особенно крупных. Также нужна дополнительная отсрочка налога на прибыль и НДС на 1 год, чтобы эти средства могли пойти на развитие строительства», - уверен председатель совета директоров ЗАО «Управляющая компания «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.

Про запас
Строительные компании, замораживая строительные проекты на ранних стадиях, не сокращают инвестиции в проектирование и согласования. «Конечно, последние годы были самыми «ударными». Огромное количество объектов проектировалось и согласовывалось. Кризис не так сильно ударил по этому участку рынка. А вложение денег в документы сейчас обеспечит конкурентное преимущество в будущем», - уверен Антон Венедиктов, коммерческий директор ООО «Центр Согласований».

С этим согласен и Марк Лернер. «Дальновидные застройщики уже начали «упаковывать» новые проекты, заниматься подготовкой территорий к строительству, разрабатывать и согласовывать документацию, чтобы максимально повысить капитализацию своих активов и «снять сливки с рынка» в посткризисный период», - говорит он.

Посткризисный рынок жилой недвижимости Петербурга станет более сбалансированным по показателям спроса и предложения. «Если до кризиса застройщики строили не только то, что востребовано, но и то, что можно дороже продать, то после кризиса застройщики будут вынуждены строго соблюдать требования покупателей. Доля объектов эконом-класса возрастет на 20% (до кризиса она составляла порядка 50%), доля объектов бизнес-класса, напротив, сократится на 15%. Эти 15% «переползут» в сегмент комфорт-класса за счет того, что увеличится количество строящихся объектов «комфорт», а некоторые уже существующие объекты будут позиционироваться в классе более низком, чем предполагалось ранее», - считает Серегй Козлов.

Таким образом, сегментация предложения будет соответствовать сегментации спроса: 70% объектов, представленных на рынке, будут позиционироваться как эконом-класс, 20% - комфорт-класс, 8% - бизнес и 2% - элита.

Источник — Павел Никифоров, «Где жить?» (Приложение к «Деловому Петербургу»), №3 (23) июнь 2009 г.

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08