Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — II квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Сдача объекта — II квартал 2018
NEVA-NEVA NEVA-NEVA
Василеостровский район
Сдача объекта — IV квартал 2020
Старт продаж!
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан

В барьеры от мошенников будут биться только добросовестные застройщики

25 Июля 2016

С 1 января вступят в силу масштабные поправки в 214-ФЗ. Среди нововведений есть и кардинальные, например об учреждении государственного компенсационного фонда, и менее заметные, но все равно важные. Пока участники рынка, впрочем не в первый раз, толком не знают, как новые требования выполнить. О том, как будут жить застройщики и рынок после Нового года, мы рассуждаем с генеральным директором компании «Петрополь» Марком Лернером.

– Какие позитивные моменты вы видите в принятых поправках? Чиновники полагают, что новая редакция закона значительно повысит доверие граждан к первичному рынку.

– Я не столь категоричен, как чиновники. Новые правила заработают только после многочисленных, скорее всего неудачных, попыток их применить. Возможно, потребуется еще одна корректировка закона, и уж точно много подзаконных актов, потому что многое просто непонятно.
Позитив в том, что это очередной шаг в сторону надежности. Но надо понимать, что это и близко не панацея, хотя вроде бы идет ужесточение подходов и требований. Закон позволит отвадить от рынка опасливых мошенников — тех, кто еще имеет остатки совести и не рискует откровенно нарушать закон. Но добросовестные застройщики столкнутся с дополнительными затратами и обременениями. А ведь многие из них и так испытывают экономические сложности и не могут повысить цену соразмерно росту себестоимости из-за снизившейся покупательской способности населения. Так что не удивлюсь, если ряд будущих банкротств случится именно по причине вступления в силу новых ограничений. Насколько закон улучшает ситуацию, настолько же ее и ухудшает. В целом поправки в нынешнем виде и объеме бессмысленны — по совокупности никаких глобальных позитивных улучшений не произойдет.

– А не получится наоборот — те, кто держался в рамках закона, вынуждены будут его нарушать? Появятся «мошенники поневоле».

– Наверное. Так уже было со страхованием. Компания получала разрешение на строительство, публиковала проектную декларацию, на законных основаниях начинала привлекать деньги граждан и вдруг сталкивалась с необходимостью страховать сделки в одной из четырех компаний на всю страну. В противном случае приходилось останавливать продажи или становиться «мошенником поневоле». Теперь появляется государственный компенсационный фонд, который, если читать закон дословно, будет работать параллельно со страхованием. Идею его создания озвучили на самом высоком уровне, получили одобрение, а соответствующие пункты в закон вносили в спешке. Так что возможность его создания нарисовали, а указать, что он формируется вместо страхования, не успели.
Если раньше застройщик публиковал проектную декларацию и начинал продажи, то с 1 января он вынужден будет сначала отправить декларацию в контрольный орган, который даст заключение о соответствии. И непонятно, о соответствии чего, чему и как. Должны быть какие-то формы, которых нет, которые кто-то, когда-то должен разработать, непонятно по какой методологии.
Кстати, получать заключения я должен по всем текущим проектам или только по тем, где продажи начались с нового года? В законе это не оговорено. Мой юрист уверяет, что если формально читать закон, то после 1 января, когда я принесу в Росреестр на регистрацию договоры долевого участия, меня могут спросить: «А где заключение Комитета по строительству о соответствии вашей проектной декларации требованиям закона?» В этом вопросе мы разошлись во мнениях с коллегами по цеху, которые полагают, что это коснется только новых проектов.
Или вот еще одна проблема. Заключение о соответствии застройщика требованиям закона надо получать с 1 января. Но в этих требованиях есть и условия по размеру уставного капитала, а на его пополнение тот же закон дает срок до 1 июля. И что делать?
Насколько мне известно, чиновники, которых эти изменения затронут, тоже в ужасе — дополнительных людей для реализации положений закона нет и не предвидится, и все это может привести к коллапсу. Сначала надо проработать механизмы реализации закона, а потом уже его принимать. А то  пунктиром обозначили благие намерения, а как это будет работать, не понятно ни банкам с их эскроу-счетами, ни региональным чиновникам, ни тем более застройщикам.

– А вы думаете, что 214-й — какой-то уникальный закон? Почему с ним должно было по-другому все происходить?

– Согласен абсолютно. Но надо понимать, что все-таки это закон, который регулирует, наверное, самый крупный потребительский рынок. Жилье — первичная потребность, значимость которой сложно переоценить. Поэтому и действовать здесь нужно предельно осторожно, а не как всегда.
Повторюсь: после доработки закона, наверное, можно ожидать какого-то повышения доверия к застройщикам со стороны граждан, но этом весь позитив и заканчивается.
Кстати, граждане должны бы и сами использовать разные критерии для оценки компании, нести ответственность, а не выбирать объект только по низкой цене. А контрольные органы уже имеют все полномочия, чтобы вести надзор. Застройщики регулярно сдают отчетность. При должной обработке этих данных у чиновников есть вся информация о состоянии проекта. И не проблема выработать пару критериев, по которым было бы понятно, что застройщика или объект надо взять под особый контроль. У властей уже есть все полномочия для принятия превентивных мер, только они должным образом не исполняются.
А предоставление дополнительных сведений все равно не даст 100% гарантии. Мошенники выполнят эти требования, найдут подставных лиц или еще что-то придумают. На то они и мошенники, чтоб закон обходить. И уж точно не проблема найти руководителя компании без судимости, как теперь требует закон. Так что обо все эти барьеры будут биться добросовестные застройщики.
Основные проблемы рынка — в неэффективном менеджменте компаний, в наших экономических реалиях и в постоянно меняющемся законодательстве — именно с этим связаны 99% банкротств. А у нас борются с мошенничеством, а это всего 1%. Говорят, что поправки позволят консолидировать рынок, укрупнить застройщиков, сделав их более надежными, а рынок прозрачным. Ну, а СУ-155 — куда еще крупнее? Сплошные запреты и формальное ужесточение требований к застройщикам — это путь в никуда.

– Тяжело будет выполнить условия по минимальному размеру уставного капитала?

– Ввести такие требования разумно. Разумна и градация в зависимости от объемов строительства. Но, допустим, я получил разрешение на строительство, но работы не начал: не понимаю, что с рынком и спросом. А наличие разрешения накладывает обязательства по уставному капиталу. Я его должен увеличить. Вопрос: зачем, если квартиры не продаю? Это раз.
Два. Почему уставный капитал, а не собственные средства? Уставный капитал формируется при создании компании — это деньги учредителей. Он может составлять и миллиард, но потом быть «проеден» убытками, выведен и т. д. И наоборот, есть компании с уставным капиталом в 10 000 рублей, но с 20-летним опытом и наработанной прибылью, собственные средства которых измеряются миллиардами. Вот собственный капитал «накачать» из ничего невозможно, а уставный — это формальная история, которая ни о чем не говорит. Почему в законе появился уставный, а не собственный капитал — огромная загадка и для банкиров, и для страховщиков, и для застройщиков. Должен учитываться размер собственных чистых активов. У нас много компаний с уставным капиталом 10 000 или 100 000 рублей и при этом с нераспределенной прибылью прошлых лет миллиард и больше. Теперь им придется эти средства переводить по каким-то схемам в уставный капитал с выплатой налогов? Цифры в балансе изменятся, надежности не добавится.

– Найти поручителей, если что, будет легко?

– Уставный капитал можно «надуть» и без каких-либо поручителей. А вот собственный капитал, повторюсь, не «накачать».

– Если государственный фонд не станет заниматься достройкой проблемных объектов, то в нем будет смысл?

– Страхование, если бы оно работало, подразумевало, что дольщики спустя несколько лет получат свои уже обесценившиеся деньги. А квартиру, которую они на самом деле хотели, они не получат. Так что взносы в фонд, который поможет завершить проблемный объект, гораздо логичнее. Большинство проблемных домов готовы на 50% и более. Конечно, перехватить управление и завершать стройку очень сложно, но можно и гораздо правильнее так сделать, ведь затраты будут все равно меньше, чем возвращать людям все их деньги. Другое дело, как эта идея будет реализована. Нельзя, чтобы дома годами стояли и рассыпались, ожидая завершения банкротства застройщика. Фонд должен подключаться гораздо раньше. В общем, сложнейшая история, но идея правильная.
Кроме того, у ряда «застройщиков» может появиться соблазн начать проект, собрать денег, вывести их, потратить где-то, а потом заявить, что с домом не получилось, надеясь на помощь государства. Не знаю, как фонд будет с этим справляться. Народ у нас очень творческий.
Кстати, в законе говорится, что застройщики должны отчислять 1%, но непонятно от какой суммы. Сказано, что от стоимости, указанной в проектной декларации, но эта цифра не соответствует реальной. Расчетная сумма — это цена за СМР или вместе со стоимостью сетей, а может, и с проектированием? А цена земли учитывается, а накладные расходы? Самое правильное было бы брать процент от цены продаж, которая указана в долевом договоре.

– Так это дороже обойдется?

– Пусть берут 0,8%. И когда я эти деньги должен перечислить? Сразу 1% от всего проекта? А если привязать к продажам, то все понятно: продал — перевел, продал — перевел. Все же сделки через Росреестр проходят.

– Подготовка дополнительной информации о компании, новых бумаг, предоставление их дольщикам — это сложно?

– Увеличение информационной прозрачности — это правильно. Дольщик перед покупкой должен видеть все документы, здесь у подавляющего числа застройщиков нет никаких вопросов. А вот когда мы говорим о каких-то единых реестрах проектных деклараций или застройщиков, то сразу начинаются вопросы: «насколько корректно и своевременно их будут вести?» и «Кто этим будет заниматься?»
В общем, с участниками рынка опять ничего не обсудили. Долго муссировали три-четыре пункта, обсуждали эскроу-счета, которые вообще никому не нужны, а важные и жизненные вещи, от которых зависит работа всех застройщиков, появились в тексте внезапно.

– А разве возможность тратить средства дольщиков на социальные объекты — это не позитивное нововведение?

– Это большое лукавство. Эти объекты должно строить государство — во всем мире так. Девелопер покупает участок и точно знает, что и сколько он может возвести. А у нас компании по ходу проекта нагружают всем — от сетей, детских садов и школ до транспортных магистралей, поликлиник и мостов. Государство не исполняет свои функции, перевешивая их на девелоперов. Сказать после этого, что мы вам позволили эти затраты отнести на себестоимость и не облагать дважды налогами, — это как минимум лукавство, а скорее, издевательство. Так что это очень горькое достижение — праздник со слезами на глазах.

Источник — Недвижимость и строительство Петербурга

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08