В 2017 году застройщики начнут строить для людей

После рекордного по объему продаж 2016 года, принесшего девелоперам около 80 тысяч сделок, на первичном рынке неминуемо произойдет спад, говорят эксперты. Спрос на жилье уйдет в глубокое пике и привлекать клиента станет сложнее. А значит - застройщикам придется уйти от накатанных рекламных схем, бороться за клиента в соцсетях и вспомнить о качестве вводимого жилья. Эта борьба может выйти потребителю боком - любая активность застройщиков в медиапространстве оборачивается повышением цен на жилье

Минувший год оказался весьма успешным для застройщиков Петербурга и Ленинградской области. В агломерации за 2016 год было заключено более 80 тысяч сделок по покупке квартир общей площадью 3,95 млн кв. метров, что на 15% больше показателя 2015 года, подсчитали в компании Knight Frank St.Petersburg. Более того, по словам главы компании Николая Пашкова, 2016 год оказался и вовсе рекордным по продажам за всю историю рынка за исключением 2014 года (было продано 5,87 млн кв. метров). Но покупательский шквал два года назад был связан с провалом курса рубля - граждане старались хоть как-то сохранить накопления. Сейчас же клиенты подходят к вопросу покупки недвижимости без столь желанной для застройщиков паники. Некоторые из девелоперов и вовсе открыто говорят о том, что спрос проседает и от года они ожидали большего.

Во многом на спрос повлияла ипотека с привлекательными ставками, объясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Так, по ее словам, объем ипотечных сделок в среднем по рынку составил порядка 60%. «Недавно были заявления, что ипотека с господдержкой сохранится. Это положительно повлияет на спрос в 2017 году. Но даже если этого не произойдет, предполагаю, что ставки останутся на приемлемом для покупателей уровне», - уверена эксперт.

Пессимисты

«Я на границе лет вижу две тенденции. Первая - спрос явно просел. Никакого осеннего всплеска, как это обычно бывает, в 2016 году не было. Потихоньку формируется перевес объема предложения на рынке, потому что застройщики еще не подстроились под сократившееся потребление жилья. Жилье продолжает литься на рынок, который немного опустел», - рассказал генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер.

По его словам, наступивший год станет временем, когда застройщики перенесут фокус внимания с борьбы за земельные участки на борьбу за покупателя. «Это будет настоящая драка за клиента. Это неплохо, это должно было произойти уже очень давно, но до сих пор особой необходимости конкурировать за потребителя не было. Для успешной реализации проекта было достаточно купить правильную площадку в правильном месте, вывести на рынок, заказать рекламу и делать деньги», - добавляет господин Лернер.

Второй сюжет, по словам топ-менеджера, - это влияние градозащитников и чиновников на формирование образа девелоперов как мошенников и барыг. В противовес этой пропаганде большинство застройщиков вынуждены увеличивать рекламные бюджеты - это первая реакция. Идет засилие рекламы жилых комплексов, и особенно этим грешат крупные застройщики. «На мой взгляд - это стратегия вчерашнего дня. Сейчас клиент другой. Ему нужно попробовать, прикоснуться к продукту. Он должен осознать, посоветоваться, почитать статьи. У него должно сформироваться доверие. От того, что он 500 раз увидит одну и ту же рекламу, доверие не придет», - подчеркивает Марк Лернер. По его мнению, уже скоро изменится парадигма взаимоотношений застройщиков и покупателей. Если раньше с покупателем коммуницировал бренд, то теперь покупатели коммуницируют между собой. «Эту тенденцию многие застройщики уже чувствуют, но не все до конца осознали. То есть интернет, соцсети и их влияние на продажи - это тоже тренд 2017 года. Именно в сети развернется борьба за клиента», - убежден господин Лернер.

С ним согласен глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский: «Я бы даже не сказал, что это тенденция 2017 года. Наоборот, те, кто до сих пор ждет какой-либо эффективности от наружной рекламы и не работает с клиентами в сетях, безнадежно отстали от времени и теряют клиентов здесь и сейчас».

Главным полем боя за клиента станет, разумеется, сегмент «эконом». Именно тут самые большие объемы предложения со схожими стоимостными и техническими характеристиками. В этой ситуации склонить человека к покупке может самая не выдающаяся на первый взгляд деталь. Метро на 50 метров ближе, фасад веселой расцветки или наличие колясочной.

Объем предложения в Закадье растет, и растет конкуренция - по цене, по дополнительным показателям и т.д., говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».

«Могу сказать, что клетки по 20 метров не пользуются громадным спросом, народ начал предпочитать все-таки однокомнатные квартиры, их стоимость в Закадье примерно равна стоимости студии на Обводном канале. При этом среди приоритетов при выборе квартиры ее цена, по моим ощущениям, стоит только на втором месте. Первое - это всегда место, локация, окружение. А третье - надежность застройщика», - считает господин Жабин.

Он также добавил, что количество проектов и конкуренция в Закадье настолько велика, что сам базовый экономкласс будет переквалифицироваться во что-то иное. «Эконом плюс» или что-то подобное, но просто так продавать пустые коробки на пустыре - значит, проиграть соседнему застройщику.

Уйти от перевеса квартирографии в сторону «однушек» и студий в ближайшее время вряд ли удастся, разводят руками застройщики. «По совету господина Шувалова, мы пытаемся понять, как 29-метровые квартиры сделать не только возможными, но еще и удобными для жизни. У нас целый штат работников работает над тем, чтобы получить достойный продукт из того, что у нас есть», - рассказал руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Он добавил, что 2017 год будет годом «больших домов» - именно с десяток крупнейших компаний будут поглощать весь массовый спрос. Небольшим компаниям сложнее конкурировать за клиента того же сегмента. Пойдет дальнейшее разделение рынка: небольшие компании станут более нишевыми, а крупные займутся удовлетворением массового спроса. Маленькие игроки будут брать за счет более тонкой настройки предложения, учета индивидуальных особенностей и качества продукта, иначе перекупать клиента не получится.

Эту же тенденцию увидели и в Группе ЛСР. «Мы считаем, что проекты с разумным соотношением цены и качества, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой, с удобной транспортной доступностью и от крупных застройщиков будут востребованы. Мелкие строительные компании будут постепенно уходить с рынка, поскольку им будет сложнее работать в текущих экономических условиях», - осторожно комментирует тему директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

Цены пойдут в рост

Также уклончиво девелоперы комментируют и ожидаемые ценовые всплески в 2017 году, но при этом признаются, что из-за инфляции, роста стоимости стройматериалов и очередных законодательных потрясений роста стоимости «квадрата» не миновать. Так, по словам госпожи Трошевой, в 2016 году средняя стоимость квадратного метра практически не росла. Это было на руку покупателям и положительно повлияло на рекордный спрос. Однако в 2017 году можно ждать увеличения средней цены предложения в пределах инфляции. Рост будет различаться в зависимости от локации и качества проекта.

Важным фактором восстановления спроса в 2016 году, по мнению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, стало появление у большой части покупателей понимания, что снижения цен на строящуюся жилую недвижимость уже точно не будет, напротив, цены в рублях будут, несомненно, расти.

В ЮИТе считают, что в Петербурге цены на первичном рынке жилья не росли в течение всего сложного для экономики периода и остаются в целом на уровне показателей трехлетней давности. «В то же время клиенты видят, что многие составляющие, которые влияют на себестоимость продукта, подорожали (строительные материалы, транспорт, энергоресурсы и др.). При этом рубль, в общем, стабилизировался в некоем предсказуемом коридоре, и это также укрепляет у покупателей ожидания, что рублевые цены могут начать рост», - говорит госпожа Гуртовая и сразу подчеркивает: абсолютная уверенность в росте цен имеется исключительно у надежных и профессиональных девелоперов, которые предлагают в хороших локациях действительно качественный продукт. «Что же касается остальных застройщиков с отнюдь не бесспорной репутацией и опытом, реализующих проекты в сомнительных локациях, то в этих случаях нет оснований рассчитывать на рост цен и в 2017 году», - полагает госпожа Гуртовая.

«Общественный контроль» может подвести следующий итог для «первички» на 2017 год: покупать нужно у надежного застройщика (благо - новая редакция 214-ФЗ упростит задачу), смотреть нужно не на рекламу, а на сопутствующие сервисы и качество работы не с потенциальными, а с актуальными клиентами. Заплатить в 2017 году за жилье придется больше, но и требовать со строителей граждане вправе.