В 2016 году цены на жилье могут вырасти на 10% из-за монополизации рынка

В то время как спрос на жилье в Петербурге в целом упал на 30%, доля крупных застройщиков в общем объеме продаж растет: с начала года — на 10%. Эксперты объясняют это вымыванием с рынка их мелких конкурентов.  

Строительный рынок Петербурга постепенно движется к монополизации. Доля 10 ведущих городских девелоперов в общей структуре продаж на первичном рынке жилья по итогам III квартала составила 60%, увеличившись по сравнению с началом года на 10%. Росту рыночной доли крупных застройщиков помогает кризис.

В периоды нестабильности покупатели больше доверяют крупным фирмам, которым легче получать кредиты на развитие и сложнее исчезнуть в неизвестном направлении в случае коллапса. Монополизация, по мнению экспертов, может привести к росту цен на жилье на 5–10% уже в следующем году.

Большие продают больше

На рынке Петербурга и ближайших пригородов, по данным Knight Frank St. Petersburg, сейчас работают около 200 девелоперов. Первая десятка застройщиков по итогам 2014 года вывела на рынок 2,22 млн м2 жилья. Это около 45% от общего объема ввода недвижимости в регионе. За тот же период объем продаж недвижимости лидерами рынка, по оценке экспертов, превысил 2,7 млн м2 — это 50% от общего объема продаж недвижимости в городе и окрестностях.

И хотя ситуация, когда основную часть объектов реализует ограниченное количество строительных фирм, для Петербурга не нова (в 2003 году, например, доля первой десятки строителей Петербурга в общем объеме продаж составляла около 40%), экспертов настораживает тренд централизации рынка, явно усилившийся в этом году.

По данным "Петербургской недвижимости", по итогам III квартала 2015 года на долю первой десятки застройщиков пришлось уже 60% в общем объеме продаж. Причем только за последний квартал рост их совокупной доли составил 6%.

Экспертов тревожит, что консолидация рынка происходит не по объективным рыночным законам, когда крупные игроки становятся надежнее и сильнее, а исключительно по размеру.

"Чем крупнее компания, тем у нее больше пробивная мощь. Ей легче решать свои задачи по конкретным проектам. История со страхованием ответственности застройщиков является показательной — первыми смогли решить этот вопрос как раз крупные компании. При этом мы знаем, что крупный — далеко не всегда надежный и качественный. Хотя у больших фирм объективно более выгодная позиция перед банками и заемщиками", — говорит генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер.

Рынок открыт для всех

Крупные застройщики уверяют, что никакой монополизации рынка недвижимости не будет.

"Говорить о критичной ситуации можно, если четыре компании контролируют 100% рынка. А если работают сотни компаний — это нормальная конкурентная среда. Даже если они строят по одному дому", — успокаивает Михаил Духовный из ГК "Эталон".

Его поддерживает заместитель генерального директора по реализации недвижимости "Группы ЛСР" Денис Бабаков: "Покупателю жилья есть из чего выбрать. И на первичном, и на вторичном рынке. Это не монополизация".

"Рынок открыт для всех участников. Главное, чтобы они работали по закону. А следить за этим — обязанность государства", — добавляет директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Крен очевиден

Игроки средней руки происходящим встревожены. "До монополизации рынка пока далеко. Но крен в эту сторону очевиден", — беспокоится исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.

"Тенденция к монополизации существует. Рынок заемных средств уже доступен только крупным застройщикам. И кризис вымывает с рынка все больше мелких игроков", — отмечает заместитель директора департамента продаж ИСГ "ТАЙМС" Александра Лопатина.

"Дорожают стройматериалы и банковские кредиты. А реализация планов федеральных властей по отмене долевого строительства (см. материал на dp.ru от 27.07.2015. — Ред.) вообще поставит крест на работе небольших строительных фирм", — говорит директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.

По мнению вице–президента NAI Becar Ильи Андреева, в кризис на плаву смогут удержаться лишь те компании, которые зарабатывают на объемах строительства. "Ведь бизнес мало прогнозируем, а его маржинальность постоянно падает. Реализовывать один–два небольших проекта просто невыгодно", — поясняет он.

"В следующем году эта тенденция продолжится и объемы продаж топ–10 строителей могут вырасти еще больше, — отмечает руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. — Все это, возможно, приведет к росту цен на 5–10%".

"Рост цен будет технический — с поправкой на инфляцию и дополнительные затраты, которые возникнут из–за сокращения этажности и плотности строительства", — заключил Роман Мирошников из строительной компании "Ойкумена".