Уценка метра

Рынок недвижимости в Петербурге начал падать в октябре 2008 года. За это время в рублях, по данным аналитической группы «БН», первичный рынок потерял почти 19%, а вторичный и вовсе 23%. В долларовом исчислении с 1 октября 2008 года цены упали более чем на треть. Несмотря на это, нельзя говорить, что сбылись мрачные декабрьские прогнозы и рынок окончательно «умер». Как говорят эксперты, сейчас на нем присутствуют два тренда: потенциальные покупатели еще надеются на снижение цен, а продавцы уже не готовы дальше идти на уступки. Но тем не менее консенсус хоть и тяжело, но находится.

Участники рынка признают, что в ближайшее время ожидать возврата к активности на вторичном рынке, характерной для последних двух докризисных лет, не стоит. Но при относительной стабильности цен на жилье объем сделок должен постепенно восстановится до уровня рынка в 2005 году.

По данным агентства «Динас», сейчас в основном на рынке проходят сделки продажи со встречной покупкой, в невысоком ценовом сегменте с минимальными доплатами — до 1 млн руб. Сегмент жилья стоимостью от 5–15 млн руб. практически стоит. В сегменте выше 15 млн руб. сейчас предлагается очень большой выбор квартир, однако потенциальные клиенты не торопятся с подписанием договоров, они хотят отсмотреть все варианты на рынке, поторговаться и не спеша принять решение.

«С начала года цены реальных сделок снизились примерно на 15%», — посчитал генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев. По данным «Динаса», если в начале года цена на однокомнатную квартиру была 2,7 млн, то сейчас можно купить за 2,3 млн руб., двухкомнатные подешевели с 3,4 млн до 2,8 млн руб. «При этом в основном проходят сделки с объектами по цене до 4–5 млн руб. Проявилась еще одна интересная тенденция последних двух месяцев: очень мало сделок с комнатами, покупатели не хотят покупать комнаты за 1,3–1,5 млн руб., а ждут дальнейшего снижения цен на квартиры», — отмечает Юрий Сергеев.

С ним согласен генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов: «Май—июль повторил тенденции предыдущих месяцев: рублевые цены продолжили плавное снижение. А вот долларовые, напротив, впервые за последние месяцы выросли за счет уменьшения стоимости американской валюты. В Петербурге, впрочем, как и в других российских городах, сейчас растет число обменных сделок, а покупателей с „живыми“ деньгами — инвесторов — практически нет. При этом по-прежнему порядка 80% — это продажи со встречной покупкой».

В целом, по оценкам экспертов, спрос на вторичном рынке с начала кризиса снизился в среднем в 2,5 раза.
Ситуация на первичном рынке в принципе повторяет тенденции вторичного рынка. «Если оценить состояние на рынке в целом, то сейчас мы проходим стадию стагнации. Но рынок не мертвый, он живет, особенно в секторе эконом-класса, квартир небольших метражей — и на первичке, и на вторичке», — свидетельствует начальник отдела продаж группы компаний ЦДС Сергей Кузнецов.

«Динамика на рынке недвижимости сейчас определяется несколькими тенденциями. Первая — это падение цен, вызванное снижением спроса, вторая — уменьшение объема предложения ликвидного жилья, третья — накапливающийся отложенный спрос. В перспективе эти тенденции пересекутся, и тогда можно будет ожидать стабилизации цен и, при благоприятной ситуации в экономике, их дальнейшего роста», — уверен генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

В то же время застройщики с опасением ожидают второй волны кризиса. И как уверено большинство опрошенных участников рынка, чтобы ее избежать, нужно, чтобы банки активизировали кредитование строительной отрасли. «Сейчас банки опасаются финансировать строительство в принципе, поэтому кредитные ресурсы для строителей недоступны. Возобновление кредитования на нормальных экономических условиях оживит рынок: строители начнут интенсивнее строить, а покупатели, видя, что стройки работают и риск недостроя снижается, будут активнее покупать квартиры», — говорит руководитель отдела маркетинга «М-Индустрия» Максим Потапов.

В отличие от вторичного рынка у строителей есть все возможности по стимулированию покупательского спроса. Чем они и пользуются, предлагая покупателям разнообразные схемы рассрочек. Так, сейчас строительные компании предлагают покупателям рассрочить платежи от пяти до восьми лет. Как признаются строители, можно было бы и на больший срок, но мешает непредсказуемость. «В нашей стране период в пять лет более-менее прогнозируем. Планировать на десять-пятнадцать лет сложно», — считает Сергей Кузнецов, начальник отдела продаж группы компаний ЦДС.