ТСЖ: территория обмана

По мнению экспертов, в последнее вре­мя злоупотреблений при создании и работе товариществ собственников жилья стано­вится все больше. Сами того не зная, граж­дане нарушают закон еще при организации ТСЖ, что впоследствии может вызвать массу проблем. Нарушают права граждан и строительные фирмы, которые организуют собственные товарищества и управляющие компании в новых домах.

Без гарантий
Вопросы управления и обслуживания жилого здания решаются еще до того, как оно заселено — по закону застройщик может создать ТСЖ перед сдачей дома в эксплуатацию. Конечно, после того как объект введен в строй, собственники могут переизбрать правление товарище­ства (если оно создано) и управляющую компанию, назначенную застройщиком. Однако для этого потребуется менять множество документов — далеко не все собственники решаются тратить время на переоформление нужных бумаг. К тому же обитатели новых домов редко знают друг друга в лицо — провести собрание и сменить председателя ТСЖ бывает не­просто. Другими словами, законодатель­ство предоставляет застройщикам карт-бланш: во многих случаях строители совершенно законно навязывают жиль­цам дома выгодные для себя условия.

В соответствии с действующим зако­нодательством ТСЖ участвует в процес­се приемки здания в эксплуатацию — акт подписывают представители ТСЖ, адми­нистрации и застройщика.

Если инициатором создания ТСЖ вы­ступает застройщик, товарищество как правило принимает дом с явными недо­делками. Чаще всего речь идет о некаче­ственно выполненных электромонтажных работах. Причем огрехи обнаруживаются значительно позже, когда заключается договор со сбытовой компанией.

Тогда же выясняется, что для устране­ния недоделок нужны сотни тысяч рублей. Естественно, эти издержки компенсируют­ся за счет жильцов дома, а не застройщика.

Впрочем, как говорит генеральный директор ООО «Управление комфор­том» (холдинг RBI) Игорь Синькевич, в последние годы проблема теряет свою актуальность — благодаря переходу мно­гих застройщиков на работу по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов…».

«Согласно положениям этого докумен­та гарантийный срок на объект долевого строительства составляет как минимум пять лет. Правда, и раньше добросовест­ные застройщики осуществляли гаран­тийное сопровождение дома — хотя бы в течение года после сдачи объекта в экс­плуатацию. Существует и другая пробле­ма: жильцам не всегда удается доказать, что тот или иной дефект надо считать гарантийным случаем, а не следствием недоброкачественной эксплуатации зда­ния», — поясняет Игорь Синькевич.

По словам члена правления ТСЖ «Коломяжская слобода» Ирины Доничкиной, передавая обслуживание дома в руки собственной управляющей компа­нии, застройщики страхуют себя от воз­можных затрат, связанных с устране­нием недоделок: «Часто предложенная жильцам управляющая компания рабо­тает лишь в период гарантийного срока на дом — до пяти лет. После чего может устраниться от работы. В итоге жильцы не могут получить проектную докумен­тацию на здание. Хотя если обнаружит­ся тот или иной дефект, именно эти до­кументы станут доказательством вины застройщика», — рассказывает Ирина Доничкина.

И нам и вам
Созданные застройщиками ТСЖ могут распоряжаться собранными с жильцов деньгами по своему усмотрению до того момента, пока не будут заключены дого­воры между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями (ОАО «Петроэлектросбыт», ГУП ТЭК и др.). Собранные деньги застройщик вполне может направить на финансирование других объектов, по­скольку у компании заключены договоры на пользование ресурсами для строитель­ных нужд по соответствующим тарифам. Таким образом, по заключенным с моно­полистами соглашениям можно снабжать энергией несколько объектов сразу.

По мнению экспертов, подобные про­блемы можно решить лишь одним путем: сменить управляющую компанию и прав­ление ТСЖ, если оно было создано. Если это невозможно, обитателям дома стоит активно участвовать в работе управляю­щих объектом организаций.

«При передаче квартир, некоторые стро­ительные компании сразу рекомендуют жильцам свою управляющую компанию. Причины для недовольства ее работой бывают разные: высокие коммунальные платежи, недобросовестная организация сервиса и т. д.», — комментирует руково­дитель коммерческого управления ком­пании «Петрополь» Алена Милош.

«Поменять управляющую компанию можно, однако для этого собственникам необходимо создать ТСЖ, которое и при­мет соответствующее решение. Назначить компанию на основании решения собра­ния собственников практически нереаль­но», — считает Игорь Синькевич. Правда, как поясняет старший юрист коммерче­ской практики юридической компании Rightmark group Ольга Карпова, для всту­пления в ранее созданное ТСЖ достаточ­но заявления от собственника, который приобрел помещение в многоквартирном доме. «Законодатель не требует решения этого вопроса на общем собрании членов ТСЖ. Таким образом, проблем при всту­плении новых собственников помещений в товарищество возникать не должно», — поясняет Ольга Карпова.

Дефективная реформа
У жильцов зданий, построенных до всту­пления в силу нового Жилищного кодекса РФ, также была возможность создать ТСЖ и получить имущество дома на баланс това­рищества от жилкомсервисов. И, соответ­ственно, заставить жилкомсервис, обслу­живающий объект, до передачи устранить все недоделки. Правда, граждане ни тогда, ни сейчас не проявляют большой актив­ности в подобных вопросах. После того как ЖК РФ начал действовать, жилкомсервисы изменили правовую форму, став открыты­ми акционерными обществами.

Несмотря на схожее название, суть компаний поменялась: новые ОАО не яв­ляются правопреемниками прежних жил­комсервисов. При этом во многих случа­ях дома передавались от этих структур в ведение ОАО без составления дефект­ной ведомости и учета средств, которые когда-то выплачивались на текущий или капитальный ремонт. А все обязательства по устранению недоделок оставались «висеть» на старом юридическом лице, которое прекратило свою работу.

При таком раскладе предъявить пре­тензии к качеству обслуживания и со­стоянию дома вряд ли удастся, поскольку проблемы чаще всего связаны с деятельностью старого юридического лица. Оно годами собирало деньги на ремонт и об­служивание здания, а затем прекратило свое существование. В итоге квартиро­владельцы оказываются в ситуации, ког­да приходится заново собирать деньги на починку любой мелочи в доме.

И это — одно из самых неприятных по­следствий жилищно-коммунальной ре­формы в России.

Борьба за деньги
Теоретически ТСЖ может значительно сэкономить деньги своих членов. Напри­мер, компенсировать затраты на тепло­вую энергию (если в здании установлен общедомовой прибор учета потреблен­ного тепла и показания счетчиков будут меньше суммы, начисленной и уплачен­ной в ресурсоснабжающую организа­цию). Экономить на тепле можно весьма много, особенно если оно используется в доме экономно, а температура в квар­тирах регулируется в зависимости от погоды. По идее, сэкономленные деньги должны перераспределяться среди жиль­цов или тратиться на другие цели, напри­мер на благоустройство. Однако нередко председатель ТСЖ присваивает эти сред­ства, причем отследить подобную аферу бывает невозможно.

Очень часто правление ТСЖ или управ­ляющая компания заключают договоры с подрядчиками на какие-либо работы лишь на бумаге, переводят по этим до­говорам деньги, а затем обналичивают. Стоимость работ завышается, средства оказываются в карманах недобросовест­ных управленцев, а ремонт за копейки-де­лают гастарбайтеры.

Хотя, полагает Ирина Доничкина, го­раздо больше злоупотреблений происхо­дит при оплате работ за наличный расчет: «Считается, что это дешевле, однако на деле получается иначе. Расходы практи­чески невозможно контролировать, чего не скажешь о безналичном расчете. Конечно, в этом случае председатель ТСЖ также контролирует финансовые потоки, однако смету товарищества может легко проверить ревизионная комиссия».

Не товарищеский захват
В последнее время товарищества соб­ственников жилья все чаще становятся объектами для рейдерских атак. Недобро­совестные дельцы пытаются захватить при­надлежащую ТСЖ землю и нежилые пло­щади в составе общего имущества дома, которые можно продать или сдать в арен­ду. Но основным объектом для рейдерских атак становятся деньги домовладельцев, перечисляемые на счета ТСЖ (бюджет крупного товарищества может достигать нескольких миллионов рублей в месяц).

Сначала рейдеры тщательно изучают ситуацию в доме, ищут слабые места в работе правления ТСЖ, готовят почву для недовольства жителей правлением това­рищества или управляющей компанией.
Формируются группы недовольных жильцов, на правление начинают сы­паться жалобы. При более внимательном выяснении ситуации оказывается, что зачинщики не имеют никаких законных оснований для осуществления подобной деятельности: чаще всего они не являют­ся членами ТСЖ и вообще не имеют с то­вариществом договорных отношений.

Юристы вам товарищи
Стоит отметить, что перечень злоупо­треблений со стороны руководителей ТСЖ, строительных компаний и крими­нальных элементов отнюдь не исчерпы­вается описанными ситуациями. Разви­тие рынка управления жильем, рост его финансовых показателей в сочетании с правовой неграмотностью некоторых собственников представляют благодат­ную почву для различного рода махина­ций. Предотвратить их можно лишь с по­мощью опытных юристов, экономить на услугах которых явно не стоит.