Товар года

Прошедший год оказался необычайно хорош для продавцов квартир и существенно потрепал нервы покупателям. С января по декабрь 2006 г. цены на вторичном рынке выросли вдвое. Наиболее ликвидным стало самое недорогое жилье в непопулярных ранее районах и в пригородах. По данным «Петербургской недвижимости», за 2006 г. на вторичном рынке было совершено около 65 300 сделок, цены выросли в среднем на 103%. Пик роста пришелся на лето, начиная с августа цены предложения росли не так быстро. В ноябре — декабре 1 кв. м дорожал примерно на 0,5% в месяц. В декабре 2006 г. средняя стоимость 1 кв. м в спальных районах составила $2582.

По консервативной оценке ген. директора агентства «Бенуа» Дмитрия Щегельского, за 2006 г. цены выросли в среднем на 70%. По его словам, самыми востребованными были квартиры в Центральном, Московском, Василеостровском и Петроградском районах. Впрочем, в выигрыше оказались и продавцы в традиционно недорогих районах, таких как Красносельский, Фрунзенский, Невский и Красногвардейский, а также в городах — спутниках Петербурга — Гатчине, Ломоносове, Колпине и Тосно.

«Многие покупатели, не успев купить жилье до подорожания, были готовы вкладывать деньги хоть в какую-нибудь недвижимость — например, в районах попроще и подешевле. По нашей оценке, такое решение приняли до 30% покупателей, приобретавших однокомнатные и плохие двухкомнатные квартиры, которые стоили дешевле всего», — говорит Щегельский.

По словам гендиректора компании «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, результатом ценового скачка на вторичном рынке стали уменьшение альтернативных сделок и рост интереса покупателей к самым дешевым вариантам, в том числе в области и пригородах. По данным «Петербургской недвижимости», доля простых сделок в пригородах выросла с января к весне 2006 г. с 17% до 23%. На прежнее значение этот показатель вернулся только к концу года.

Рост цен послужил уменьшению ипотечных сделок на вторичном рынке, говорит Дроздов. «Из-за избытка желающих приобрести квартиру за наличные покупатели с кредитными деньгами отсекались продавцами еще на стадии переговоров», — отмечает Дроздов. Главный специалист сектора ипотечного кредитования петербургского офиса Банка Москвы Татьяна Иорданова соглашается, что 2006 год мог быть удачнее для развития ипотеки, если бы летом цены не росли так быстро. «Был период, когда продавцы квартир действительно неохотно вступали в переговоры с покупателями с кредитными деньгами, но в целом год для кредитных организаций закончился удачно», — говорит она. «Однако при таком росте цен не все могут себе позволить купить квартиру в кредит. Мы очень надеемся, что такого роста цен больше не произойдет», — добавляет Иорданова.

Щегельский полагает, что банки должны задуматься об уменьшении сроков рассмотрения заявок на выдачу ипотечных кредитов. «Этим летом квартиры дорожали слишком быстро, покупатели просто не успевали завершить все формальности, связанные с получением кредита», — аргументирует он.

В августе ситуация изменилась — покупатели, устав от ценовой гонки, решили отложить приобретение жилья.

«Помимо высокого уровня цен, значительно ограничившего число потенциальных покупателей, даже из достаточно обеспеченного класса, спаду спроса немало способствовали СМИ, вселившие надежду на значительное снижение цен», — говорится в отчете «Петербургской недвижимости» за 2006 г. «Логично предположить, что период стабильности просто необходим покупателям для накопления средств на первоначальные платежи по рассрочке либо ипотеке», — продолжают аналитики «Петербургской недвижимости».

Заместитель директора агентства «Бекар» Леонид Сандалов отмечает, что начало снижения спроса совпало с повышением предложения — продавцы квартир, дождавшись ценового пика, начали фиксировать прибыль. На рынке появилось отложенное предложение, которое, по оценке Щегельского, прибавило к общему объему 10–15%. «Предложение и спрос сравнялись, цены зафиксировались, но не снизились, — рассказывает он. — Исключение составили ли только однокомнатные квартиры — они были сильно переоценены, и некоторые подешевели примерно на 10%». Это подтверждает Дроздов, по словам которого летом покупатели в четыре раза чаще, чем продавцы, обращались в его агентство, однако к осени число их обращений сравнялось.

Этот баланс сохраняется и по сей день. Последние полгода цена на часть переоцененных и некачественных объектов корректируется в пределах 10%, в целом по рынку остается неизменной, говорит Щегельский.

Сандалов отмечает отсутствие в этом году традиционного предновогоднего подъема покупательской активности «Причина — в летнем перегреве рынка», — полагает он. По словам Сандалова, традиционно к концу года количество сделок вырастает примерно до 10 000, однако в декабре 2006 г. их было чуть более 6000. «Надежды продавцов, решивших продать жилье в период новогоднего ажиотажа не сбылись. Теперь им придется ждать до следующей осени» — прогнозирует эксперт.

Щегельский считает, что цены могут возобновить рост с февраля этого года.

С ним согласен генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Марк Лернер. «Начиная с марта — апреля цены начнут подниматься, — говорит он. — На этот раз скачка в два раза, как это было в 2006 г., не будет, но рост на 25–30% за 2007 г. вполне реален. И если сейчас 1 кв. м на вторичном рынке стоит около $2500, то к концу 2007 г. он может подорожать до $3000–3200».