Территория комфорта. Социальные слои

Россия живет в рыночных отношениях уже третий десяток лет, за эти годы мы впитали в себя как положительные, так и отрицательные черты капитализма. Однако пока, в отличие многих мегаполисов мира, в Петербурге нет четкого разделения на «хорошие» и «плохие» районы. Впрочем, в прошлом году прежняя городская администрация инициировала программу, которая, в случае ее развития может стать «зародышем» формирования будущих гетто.

Большинство экспертов уверены, что в Петербурге в обозримом будущем серьезного разделения на «плохие» (опасные) и «хорошие» (благополучные) районы не произойдет.
Эксперты говорят, что на Западе районы формировались часто в зависимости от уровня благосостояния, а, следовательно, получалась однородная социальная среда внутри одного района. В России же в советский период принцип формирования социальной среды был другим — по принципу очереди. В результате в Ленинграде, а теперь и в Санкт-Петербурге существенного различия в социальных слоях среди различных районов исторически не сложилось.

«Однако мы имеем другую проблему, когда в одном и том же доме присутствуют различные социальные слои населения. Особенно эта проблема характерна для центральной части города. При этом в Европе градостроители уже осознали острую необходимость привлечения различных слоев населения даже в отдельный проект, в результате чего существенного различия социального уровня среди различных новых проектов сейчас не наблюдается. У нас же пока идет обратный процесс, когда мы стремимся создать однородную среду внутри отдельного объекта», — рассуждает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.

Основа благополучия

Как полагают участники рынка, стержнем благополучия того или иного района в современной России остается инфраструктура — транспортная, социальная, торговая. В целом неблагоприятными останутся те локации, которые не будут обеспечены хорошей транспортной доступностью. И этот наиболее существенный минус по принципу домино потянет за собой все остальные составляющие, влияющие на развитие и имидж той или иной территории. И наоборот, открытие новой станции метро оживит любой район и поспособствует процессу освоения любой территории. Промзоны, расположенные в центре и обеспеченные необходимой транспортной инфраструктурой, уже сейчас вызывают интерес инвесторов.

«Ни для кого не секрет, что Купчино или Невский район обладают репутацией рабочих окраин, а у Петроградского (в особенности, у Крестовского острова) сложился имидж элитного. Стоит отметить, что существующее административное разделение Петербурга на районы является очень малоинформативным. Территории районов очень большие — и благополучие одной части района совсем не означает благополучие другой. Так, например, Приморский район рядом со станцией метро „Черная речка“ и в районе Лисьего носа имеет совершенно разные показатели по стоимости жилья и эффективности ведения бизнеса», — говорит Николай Казанский, директор Colliers International Saint-Petersburg.

Господин Казанский считает, что есть только один общий критерий, который влияет на рейтинг локации — это транспортная доступность, в первую очередь наличие метро: «В среднем стоимость квадратного метра в жилых объектах рядом с метро выше на 25–30 процентов, нежели у удаленных от подземки. Немаловажную роль играет и доступность на автотранспорте — именно из-за перегруженности центра города последнее время снижается популярность проживания в центре и увеличивается популярность загородного проживания».

«В вопросе о благополучности или неблагополучности района значительную роль играет инфраструктура. К примеру, район может относиться к самым обычным спальным, но быть хорошо насыщенным социальной инфраструктурой, парками, различными объектами торгового и развлекательного назначения, поэтому там в новых домах будет селиться и средний класс. Есть районы, которые отстают по инфраструктуре, например, Мурино и Девяткино. Несмотря на активную застройку, социальная инфраструктура очень сильно отстает — понятно, что там никогда не поселятся люди среднего класса. Поэтому, несмотря на наличие метро и близость к городу, район будет отставать по уровню жизни от соседних районов города», — рассуждает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.

Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар», считает, что и элитные районы в Петербурге пока не сформировались и когда они появятся и появятся ли вообще — большой вопрос. «В Центральном, Петроградском, Адмиралтейском районах наблюдается наибольшая концентрация предложения в элитном сегменте жилой недвижимости, но говорить об элитности всего района сложно, так как в центре существует еще достаточно большое количество коммунальных квартир», — говорит Эльдар Султанов.

Окраины разбавят

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что окраинам города в обозримом будущем отрицательный имидж не грозит: «Поскольку новое строительство в Петербурге в последние годы ведется в основном на окраинах города из-за нехватки свободных участков в черте сложившейся городской застройки, на первичном рынке недвижимости не присутствует традиционного подхода „чем дальше от центра, тем дешевле жилье“. Наоборот, в проектах комплексного освоения территорий формируется более однородная социальная среда, чем в районах со старой застройкой. В районах же со старой застройкой и жильем, не удовлетворяющим современным требованиям, остается менее обеспеченное население. Тем не менее, поскольку застройка в районах города в основном разнообразная, вряд ли в обозримой перспективе появятся районы, которые однозначно можно будет назвать неблагополучными. Скорее, можно говорить об отдельных локациях, например, таких, где много нерасселенных коммунальных квартир, общежитий, старых хрущевок».

«Стоит отметить также, что в настоящее время такие районы, как Купчино, Невский, тоже активно развиваются, что приводит и к изменению социального портрета жителя», — добавляет Эльдар Султанов.

Зося Захарова согласна с коллегой: «Если говорить о районах в существующих территориальных границах, то можно уже сегодня однозначно сказать, что, скорее всего, ни один из них не будет однороден относительно того или иного слоя населения». По ее мнению, кроме уровня достатка жителей, есть много других факторов, которые определяют благополучность или не благополучность района. Это такие факторы, как насыщенность социальными объектами, уровень благоустроенности дворовых территорий, уровень безопасности, а также масса других признаков, которые делают район комфортным или некомфортным для проживания. Как правило, эти факторы напрямую зависят от администрации района.

Генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев склонен считать, что первыми все же в городе будут сформированы районы элитного проживания: «В Петербурге есть сложившаяся зона элитного проживания — Каменный, Крестовский остров, практически заканчивается формирование престижных районов в центре города, на Петроградской стороне, вокруг Смольного». Неблагополучные же районы, по его мнению, пока имеют менее выраженный характер, но, тем не менее, начинают формироваться в основном за счет отсутствия нового строительства и удаленности от метро. «В основном такая же ситуация по формированию благоприятных и неблагоприятных районов может сохраниться и в дальнейшем, то есть на неблагоприятные районы будет продолжать влиять фактор старения домов, построенных в советские времена, отсутствие нового строительства, отсутствия метро и каких-либо других центров притяжения социальной жизни. Основным фактором для благополучных районов будет, наоборот, являться наличие центров притяжения культурного и транспортного развития, а также наличие серьезных объемов нового строительства», — рассуждает господин Васильев.

Скептики дают 20 лет

Впрочем, в среде девелоперов есть скептики, которые склонны считать, что социальное разделение может произойти и в новостройках, и достаточно быстро. Сергей Игонин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер холдинга «АйБи Групп», не верит в то, что кварталы комплексного освоения способны сформировать благополучные районы: «В последние несколько лет, ориентируясь на спрос, компании, работающие на рынке жилой недвижимости, стали отдавать преимущество застройке целых микрорайонов типовыми многоквартирными домами с малогабаритными и относительно дешевыми квартирами. Как и в случае с „ведомственными“ домами советского периода, развитие социальной инфраструктуры в этих комплексах значительно отстает — и по времени, и по необходимому объему. В погоне за дешевизной квартир в таких комплексах девелоперы забыли о главном опорном элементе развития — о семье. Отсутствует соцкультбыт, квартиры малогабаритные — а это значит, что семье на территории такой застройки негде развиваться: растить и воспитывать детей. Семьи будут уезжать из таких домов, а на их место заселятся люди, готовые жить в любых условиях, которым и соцкультбыт-то не нужен. Поэтому такие микрорайоны нынешней массовой застройки (опять же — в Купчино, Невском, Красногвардейском, частично — Приморском районах; в прилегающих к Кольцевой автодороге микрорайонах), пользующиеся сегодня спросом из-за доступности, через пару десятилетий тоже морально устареют и не будут ни престижными, ни комфортными — из-за большой плотности населения. Они станут неблагополучными».

В связи с этим, полагает господин Игонин, различие между частями Санкт-Петербурга — по степени комфортности проживания, по престижности — не только сохранится, но и усилится. «Островками, сочетающими в себе и благополучие, и престижность, и комфорт для проживающих (а это и наличие локальных рекреационных зон, и обеспеченность объектами соцкультбыта, и транспортная доступность), будут уже наметившиеся территории в центральной части города, в Московском районе, на Петроградской стороне, в Приморском районе, в ближайших пригородах», — резюмирует он.

Опасность доходных домов

Однако наиболее опасна, считают эксперты, тенденция по формированию этнических кластеров в городе. И как ни странно, этому способствуют власти. По крайней мере, прежняя городская администрация, говорят эксперты, пошла по этому опасному пути. Речь идет о программе так называемых доходных домов, стартовавшей год назад. В такие дома, принадлежащие городу, компактно селят так называемых «гастарбайтеров». До 2013 года намечено открыть 58 таких домов.

Владислав Фадеев говорит: «Если расслоения по уровню доходов, пожалуй, избежать не удастся, то вот расслоения по национальному признаку следует избегать всеми силами. Ведь и в США, и часто в Европе, различия по благополучности между районами зависят от национального состава. Китайские или арабские кварталы вызывают определенные вопросы и проблемы у городских властей. Поэтому инициатива создания доходных домов для гастарбайтеров, на мой взгляд, крайне плоха. Такие ядра могут стать центром притяжения, в результате чего может сложиться весь микрорайон как квартал с превалированием определенной национальности».