Таунхаусы завоевывают рынок

Жилье с английским акцентом

Слово «таунхаус» происходит от английского townhouse, что в дословном переводе означает «городской дом». Первые таунхаусы появились более века назад в Англии, как ответ на дефицит земельных участков в городах и их окрестностях. Первыми владельцами такого жилья стали зажиточные семьи. Таунхаусы развивались как их «родовые гнезда» — дети, которые хотели жить отдельно от родителей, но неподалеку, просто пристраивали свои дома к основному зданию. Это позволяло сэкономить на строительстве, прокладке коммуникаций, обслуживании объекта. При этом, в таком доме было безопасней, чем в отдельно стоящем коттедже.

После первой Мировой войны британские таунхаусы исчезли — выродились в обычные комплексы квартир. Но мир оценил экономические достоинства новой формы жилья и стал активно ее внедрять.
В Россию термин таунхаус пришел в конце XX века из США. Но зарождение сегмента повлияла популяризация здорового образа жизни и стремление горожан перебраться из загазованного центра города в экологичные пригороды. Первые поселки таунхаусов появились в 1995 году в Подмосковье — «Новогорск», «Новые Ржавки», ДСК «Эколь». Но если в Америке и Европе таунхаусы всегда были стандартной недвижимостью эконом-класса, но в нашей стране они стали новой формой элитного жилья. Эта тенденция сохраняется до сих пор. Ведь таунхаусы, как правило, расположены в престижных районах города и фешенебельных пригородах, достаточно просторны, и продаются вместе наделом земли.

Концепция таунхауса, сформировавшаяся век назад, практически не изменилась. Сегодняшний таунхаус — это нечто среднее между квартирой в многоквартирном доме и индивидуальным домом. Обязательное условие — вертикальная планировка: на первом этаже таунхауса обычно располагаются кухня, гостиная, технические и подсобные помещения, на втором — спальни, детские и кабинеты.

Что такое таунхаус?

Таунхаусы — это индивидуальные сблокированные дома, выполненные в едином архитектурном стиле (две и более коттеджные секции, построенные, как один дом — имеющие смежные стены, но отдельные входы).
На рынках Москвы и Петербурга в составе таунхауса обычно проектируется 2–3 типа секций (квартир).

Наиболее распространенные варианты их площади — 150, 200, 250 кв. м.

• каждая секция может иметь 2–4 этажа
• обычно на первом уровне или цокольном этаже располагается гараж
• часто придомовая территория принадлежит владельцу таун-хауса на правах собственности или аренды (площадь участка от 1 до 5 соток).
• в доме предусмотрены индивидуальные системы отопления и горячего водоснабжения, а также устройство воздуховодов под камины
• комплекс огораживается забором, оборудуется система охраны и видеонаблюдения, иногда службой консьержа.

Городские пределы

Активное строительство таунхаусов в Петербурге началось десять лет назад. Этому способствовал стремительный рост цен на землю. По данным председателя совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Виктора Щелокова, за это время в некоторых районах области земля подорожала в пять и более раз.

Первые сблокированные коттеджи были построены на Крестовском острове, а также в кварталах Каменка и Коломяги Приморского района. «Участки были инженерно-подготовлены и проданы администрацией города на торгах. Курировал проект „Центр по работе с кредитами банков“. Основными застройщиками этих территорий стали ЗАО „Содружество“, Коломяги-Ретро, Северо-Западная строительная корпорация и ЗАО „Эльф“. Сейчас эти проекты успешно реализованы», — говорит заместитель генерального директора компании «Родекс Северо-Запад» Андрей Андреев. В настоящее время в Петербурге таунхаусы активно строятся в Выборском районе (Шувалово-Озерки), Курортном районе (Разлив, Сестрорецк), Петродворцовом районе (Стрельна).

«Сегодня быть владельцем таунхауса в городе — это дорого и модно. Этот формат все-таки дает покупателю возможность владеть отдельным домом и небольшим участком для парковки, при отсутствии соседей сверху и снизу. Поэтому таунхаусы есть во всех масштабных проекта комплексного освоения территории Петербурга. «Но предложение пока не в состоянии удовлетворить спрос», — говорит директор агентства «Бекар» Ирина Гудкина. По ее словам городские таунхаусы относятся к элитному сегменту, а спрос на жилье класса «люкс» в городе растет ежегодно на 20–30%.

В свою очередь, менеджер по маркетингу корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анастасия Дьячкова отметила, что на городском рынке наблюдается тенденция — перемещение таунхаусов в ближайшие пригороды. «Основная причина — дефицит места под малоэтажную застройку в Петербурге, и, как следствие, высокая стоимость реализации таких проектов для девелоперов», — поясняет она.

Основные игроки рынка таунхаусов (по данным «Родэкс Северо-Запад»):
— «Национальная жилищная корпорация» — 21%
— «ГарантЪ Девелопмент» — 20%
— ЗАО «Озерки» — 20%
— «Петр Великий»
— ИСК «Империал»
— ЗАО «Содружество»
— «Коломяги-ретро»
— Холдинг «RBI»
— «Петростиль»
— «РОДЭКС Северо-Запад»

Структура предложения таунхаусов в Петербурге и Ленобласти (по данным «Петербургской Недвижимости»)

• 35% — расположены в черте города в основном в Выборгском, Приморском и Красносельском районах.
• 23% — Курортный район
• 16% — южное направление Ленобласти
• 13% — Всеволожский район Ленобласти
• 13% — остальные направления

Экономика вопроса

Если рассмотреть весь первичный рынок малоэтажки региона, то окажется, что доля проектов, в состав которых входят таунхаусы, составляет 20%. (Всего в Петербурге и Ленобласти насчитывается 253 малоэтажных комплексов. Из них, в стадии строительства — 139, еще более 30 — проектируются). «Сблокированную коттеджную секцию можно купить в 31 малоэтажном комплексе. Объем предложения на данный момент составляет порядка 1100 объектов», — говорит Андрей Андреев. При этом, аналитик отмечает, что загородные таунхаусы все чаще относят к сегменту эконом-класса.«Это наиболее перспективный сегмент, поскольку в нем сосредоточен основной платежеспособный спрос», — говорит руководитель отдела консалтинга и аналитики АРИН Зося Захарова. По ее словам, пока сегмент мало насыщен, и в 2008 году спрос здесь вырастет еще на 20–30%.

«Средняя стоимость таунхауса в Петербурге и Ленобласти превышает $2 тыс. за 1 кв.м. При этом средняя площадь секции в таун-хаусе составляет около 180 кв.м., а максимальная — примерно 440 кв.м», — говорит Игорь Антонов, первый заместитель генерального директора ЗАО «Озерки» (группа компаний «АТ-Альянс»). Получается, что квадратные метры жилья в таунхаусе стоят в два-три раза меньше, чем в отдельном коттедже. «При этом, поселок таунхаусов обладает такими же преимуществами, что и коттеджный — автономными коммуникациями, развитой инфраструктурой и земельным наделом для каждого собственника», — говорит руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Михаил Васильев.

Покупателями таунхаусов, как правило, становятся люди современные, у которых нет нужды сажать на своем участке картошку или строить баню, отгораживаясь при этом от соседей высоким забором. «Для большинства из них приобретение таунхауса — альтернатива квартире и возможность проживать за городом, если не хватило денег на отдельный коттедж. Как правило, такие покупатели ориентируются в основном на месторасположение поселка — выбирают дома поближе к крупным транспортным магистралям (в отличие от западных стран, наши таунхаусы чаще строятся не в городе, а на расстоянии 10–20 км от КАД)», — говорит заместитель генерального директора «Национальной Жилищной Корпорации — Санкт-Петербург» Дмитрий Майоров.

Структура предложения коттеджных поселков по классам (По данным LCMC)
40% — бизнес-класс
27% — премиум класс
23% — эконом-класс
10% — не определен

Средние цены таунхаусов по районам (по данным «Петербургской Недвижимости»)
Всеволожский район $2110 за кв.м.
Выборгский район (Ленобласть) $1670 за кв.м.
Гатчинский район $964 за кв.м
Тосненский район $1930 за кв.м.
Пушкинский район $1800 за кв.м.
Приозерский $1205 за кв.м.
Петродворцовый $2840 за кв.м
Курортный район $3220 за кв.м.
Приморский район (Петербург) $2885 за кв.м.
Выборгский район (Петербург) $3380 за кв.м.
Распределение количества таунхаусов, находящихся в предложении по ценовым диапазонам, (% кол-ва домовладений) (по данным «Петербургской Недвижимости»)

Формулы успеха

При этом, эксперты отмечают, что поселки, которые состоят исключительно из таунхаусов — большая редкость. Обычно таунхаусы возводятся в составе малоэтажных жилых комплексов, и соседствуют либо с малоэтажными многоквартирными домами, либо с отдельными коттеджами. Реже встречается формат, где представлены все три типа жилья. «От выбранного сочетания во многом зависит позиционирование малоэтажного комплекса на рынке. Более дорогим вариантом является формат «коттеджи + таунхаусы», более доступным и массовым — «малоэтажные дома + таунхаусы», — говорит директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. По данным руководителя загородного отдела департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в 2008 году в регионе планируется вывод на рынок более 70 малоэтажных проектов с числом домовладений превышающим 4 тысячи. «И в большинстве проектируемых загородных комплексах таунхаусы присутствуют», — констатирует эксперт. «Девелоперы все активней используют этот тип малоэтажки. В сочетании с моноформатной коттеджной застройкой он позволяет повысить эффективность использования земельного участка, а в проектах с квартирами — разнообразить жилой комплекс и предложить покупателям более дорогую альтернативу», — пояснил Николай Пашков.

Одной из тенденций последних лет является также строительство 2-этажных секций таунхаусов без паркинга, так как это позволяет снизить площадь, издержки на строительство и цену продукта для покупателя. «Снижение площадей в таунхаусах также можно считать главной тенденцией рынка последних двух лет», — отметил Михаил Васильев.

Западный «гибрид»: «за» и «против»

По мнению экспертов, таунхаус является отличным решением для проектирования пригородных проектов, поскольку удачно сочетает относительную приватность домовладения с точки зрения конечного покупателя и приемлемую плотность застройки с точки зрения девелопера. «Для возведения одного таунхауса требуется участок земли в три-четыре раза меньше, чем для возведения коттеджа той же площади. Поэтому для девелопера составить генплан участка и разместить на нем группу таунхаусов намного проще и выгоднее, чем группу отдельных коттеджей», — комментирует генеральный директор ООО «Петрополь» Марк Лернер.

При этом строительство таунхаусов имеет определенные сложности. Помимо общих для всех застройщиков малоэтажки проблем (рост цен на землю, сложности перевода земли под индивидуальное жилищное строительство, создание инженерной инфраструктуры, плохие дороги, слабость кредитных механизмов на загородном рынке), есть и специфические. Во-первых, развитию сегмента мешает менталитет городских жителей, которые смутно представляют, что это за «гибрид» городской квартиры и загородного дома. «Большинство граждан стремится уехать за пределы города, чтобы жить уединенно на собственном участке земли, подальше от любопытных глаз соседей. А таунхаусы, по сути, — это городской образ жизни перенесенный в пригород, который у многих ассоциируется с „многоквартирным“ домом и „соседским“ шумом», — говорит Анастасия Дьячкова.

Вторая проблема — явная конкуренция с элитным жильем иного типа. «При соизмеримых ценах, коттедж воспринимается российским покупателем как обособленный, частный и поэтому более элитный вид жилья. А таунхаусы ассоциируются с «многоквартирным домом». Именно поэтому, многие застройщики избегают термина таунхаус, используя вместо него малопонятный «сблокированный коттедж», — считает Марк Лернер. Но, по мнению Игоря Антонова, со временем неизбежно произойдет трансформация данного продукта в типичный эконом-класс. «Строители будут предлагать таунхаусы с меньшим метражом секций и, соответственно, с меньшей стоимостью. Таким образом, таунхаус станет для россиян реальной возможностью улучшить свои жилищные условия», — говорит эксперт. С коллегой согласен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. По его словам, развитие сегмента таунхаусов, до уровня массового и весьма популярного формата недвижимости, может стать одним из вариантов решения проблемы социально-доступного жилья в России.