Стройка на дефицитном рынке

Рост цен первичного рынка, который достиг 60% в сегменте типового жилья и 70%- комфортного, продолжается, к концу сентября средняя цена м2 составила почти $2000.

Для подавляющего большинства горожан улучшение жилищных условий в подобной ситуации стало просто недоступным, даже с учетом развития жилищного кредитования. Только первый взнос за обычную двухкомнатную квартиру составляет около $30 тыс. Еще совсем недавно это была полная цена однокомнатной квартиры класса «риал». До 70% кредитных сделок разваливается из-за еженедельного удорожания на первичном рынке жилья.

Истоки
Фундамент кризиса был заложен еще в 2005 году, за который в оборот было вовлечено немногим более 30 земельных участков, что примерно в семь раз меньше реальных потребностей рынка жилищного строительства. По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за первое полугодие на рынок вышло всего 360 тыс. м2 нового жилья, тогда как продано было 1700 тысяч метров, то есть почти в пять раз больше. В результате общий объем предложения сократился с 3,1 млн. м2 до 1,8 млн. м2 — на 45%. Правда, имеются еще и скрытые резервы предложения — жилье, которое застройщики придерживают вследствие избытка поступающих финансовых ресурсов, но они невелики — 300–400 тысяч м2 жилья — и не меняют общей картины.

Объем рынка (площадь строящихся домов, где идут продажи жилья), уменьшился с 6,2 млн. м2 до 4,5 млн. м2, то есть примерно на 30%. Кроме того, остается около 2,5 млн. м2 «замороженного» жилья. Это дома, которые были начаты в период подъема рынка в 2002–2003 годах и заброшены в период стагнации 2004–2005 годов. В таких домах объем проданного жилья значительно превышает объем строительно-монтажных работ (СМР), что делает нерентабельной их достройку.

В целом ввод жилья за январь—август 2006 года составил 906 тысяч м2, или 86% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Это снижение объемов ввода не связано с «кризисом безземелья» — сдаются дома, заложенные в 2004 году, когда еще не было проблем с задельными объектами. По-видимому, здесь сказывается ужесточение процедуры приемки жилых домов, которое имело место с июня этого года (за последние два месяца объем введенного жилья увеличился всего на 9%). Вполне возможно, что этот фактор скажется и на итоговых объемах ввода за 2006 год, в результате желаемая цифра в 2,5 млн. м2 не будет достигнута. Более серьезное снижение объемов ввода начнется после 2007 года, когда в полной мере проявятся последствия уменьшения числа задельных объектов.

Без запаса
Городские власти продолжают говорить об огромном заделе, который имеется на рынке жилищного строительства и позволит ему безбедно существовать еще несколько лет. Как же обстоят дела в реальности? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10,8 млн. м2, в том числе 3,3 млн. м2 — не начатые объекты. К середине 2006 года объем сократился до 9,8 млн. м2. Таким образом, за первое полугодие израсходована треть задела по не начатым объектам (более 1 млн. м2), так что вопрос о «замораживании» земельных участков потерял актуальность.

Может возникнуть вопрос — почему же на рынок вышло только 360 тысяч квадратных метров? Ответ достаточно прост: в условиях дефицита новых пятен застройки строительным компаниям некуда расходовать возросшие доходы от продажи жилья, и они придерживают квартиры в надежде продать их на завершающих стадиях строительства дороже. Кстати, это именно то, к чему их призывали городские федеральные власти — строить за счет собственных средств и продавать готовое жилье. Здоровый рыночный подход.

Имеются и другие причины, например, возросшие объемы банковского кредитования застройщиков, которые объясняются благоприятной ценовой конъюнктурой, гарантирующей своевременный возврат кредитов. Есть еще и пресловутый закон о долевом участии в строительстве, благодаря которому продажа квартир в строящихся домах стала достаточно рискованным делом. Кстати, политика придерживания жилья, так же как и спекулятивные вложения частных лиц в покупку квартир (с целью продавать их на завершающей стадии строительства дороже), в целом не является весомы фактором снижения предложения на рынке жилья, поскольку эти квартиры в конце концов все-таки поступают в продажу. Здесь происходит только временное перераспределение предложения.

Нужно отметить, что почти половина застройщиков (в основном среднего масштаба), которые контролируют до 30–40% рынка жилищного строительства, к концу 2005 года вообще не имели задела по не начатым объектам и лишены возможности начинать новые инвестиционно-строительные проекты. Стоит ли удивляться тому, что они тоже придерживают жилье в строящихся домах «до лучших времен». Может быть, они должны продать все, что у них есть, и закрыть свой бизнес?

Таким образом, оставшиеся 70% застройщиков, имеющих в запасе земельный задел, ввели в оборот почти столько же жилья, сколько все застройщики в прошлом году, и увеличили объемы строительства примерно в полтора раза. С учетом того, что запас земли у них постепенно заканчивается, это достаточно много, больше — было бы слишком рискованным. По нашим расчетам, объемы финансирования у этих застройщиков увеличились на 20 -30%, при росте объемом продаж на 50–70%. Именно поэтому они и придерживают квартиры во вновь начинаемых домах.

Дефицит
Вообще, на сегодняшний день, исходя из оценки себестоимости строительства (которая, кстати, за полугодие выросла всего на 8%) и затрат на инженерное обустройство вновь осваиваемых территорий, а также нормативной прибыли застройщиков, экономически обоснованная цена типового жилья составляет не более1500 $/м2 (разумеется при сохранении современной покупательной способности доллара). Кстати, именно такие объемы жилищного строительства и предусмотрены генеральным планом города, и они должны быть достигнуты. Если спрос превысит 3 миллиона квадратных метров, нужно будет строить больше. Ряд экспертов в качестве главного фактора роста цен на жилье называют увеличение спроса (оно обусловлено такими причинами, как рост реальных доходов населения, накопившихся за период стагнации рынка отложенный спрос, развитие жилищного кредитования, увеличение доли спекулятивных вложений в жилищное строительство). Да, действительно, он, по сравнению с прошлым годом, вырос почти в 2,5 раза, но почему спрос из двигателя экономики превратился в кризисообразующий фактор? Раньше рынок жилья в Петербурге всегда отвечал на повышение спроса ростом предложения. Достаточно сказать, что за последние 5 лет ввод жилья увеличился более чем в два раза. Подобного повышения платежеспособного спроса в предыдущие годы ждали как манны небесной.

Земли много
Так что же, в Петербурге действительно не хватает земли, негде строить? В недавно принятом генеральном плане развития города предусмотрено строительство 80 млн. м2 жилья, что позволит почти в два раза увеличить жилищный фонд города и приблизить нормы обеспеченности горожан жильем к уровню развитых европейский стран. И эти планы положены на карту и полностью обеспечены свободными земельными ресурсами. Более того, с ростом цен на землю, которые достигли 500 $ и более в расчете на квадратный метр жилья, появилась надежная экономическая основа для инженерного обустройства новых территорий, а значит, оно стало рентабельным и для частных девелоперов. Только не на тех условиях, которые прописаны постановлении городского правительства о комплексном освоении территорий по сути ставших очередными административными барьерами.

В Петербурге нет дефицита земли, зато есть административно командная система, полностью контролирующая земельный рынок. Речь идет о системном кризисе, когда застройщики и другие участники инвестиционно-строительного комплекса работают в рыночной экономике, а ресурсы, в первую очередь земельные, находятся в руках чиновников. Как могут не расти цены, если спрос в пять раз превышает предложение, а в офисах строителей очереди за жильем. Компании придерживают квартиры — но ведь каждый предприниматель сам в праве решать, что ему продавать, полуфабрикат или готовый товар.

Где на рынке монополия
В Петербурге сегодня действуют около сотни профессиональных застройщиков, испытанных годами застройки на строительном рынке, а всего их более 400. При этом крупные застройщики контролируют не более половины рынка жилищного строительства, и ни один из них контролирует не больше 10% рынка. К вопросу о ценовом сговоре: в городе трудно найти более конкурентную сферу экономики. Между прочим, цены на жилье растут не только в Петербурге, они растут по всей России, а Петербург только на пятом месте по темпам роста цен.

Монополист на рынке Петербурга — это власть, взвинтившая цены на землю в пять — семь раз, поднявшая ее до $700 на квадратный метр будущего жилья. Интересно — сколько же должен при этом стоить метр жилья готового? Никак не меньше $2000. И как строить доступное жилье? Вообще, цена земли выше $200 в расчете на метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она возможна только за счет создания искусственного дефицита земли.

Ажиотажный спрос на землю фактически отлучил от торгов застройщиков среднего масштаба, они просто не в состоянии выкладывать по $5–10 млн. за закупаемые земельные участки. Если крупные застройщики рискуют здесь только частью своей прибыли, то средние — всем своим бизнесом. Раньше любой застройщик, даже тот, который строил по одному дому в год (и, между прочим, обычно строил добротно), мог, затратив определенные средства, получить нужный земельный участок и продолжать работу на рынке. Теперь средние застройщики такой возможности лишены, и их дальнейшее существование под большой угрозой.

Элита
Оставшийся задел по не начатым домам сегодня около 2 млн. м2. Он закончится к середине 2007 года, и рынок останется с тем объемом нового жилья, который дают земельные торги. Правда, можно учесть еще 20 земельных участков, полученных на торгах по «короткому пакету», которые постепенно выходят на рынок. Но это не более 300 тысяч м2, то есть капля в море.

В первом полугодии нынешнего года на торгах продано 28 участков, на которых можно возвести примерно 300 тысяч м2 (при этом «на корню» продано все что можно, даже земля в Приморском районе, не обеспеченная инженерной инфраструктурой). Если так будет продолжаться и дальше, к 2010 году в Петербурге будет вводиться по 500–700 тысяч м2 (на сегодня платежеспособный спрос оценивается более чем в 3 млн. м2 жилья в год). Что касается жилья, выводимого на рынок, то эти цифры относятся уже к 2008 году, который совсем не за горами. Возможна еще реконструкция старого фонда, которая до сих пор идет по целевому принципу, и строительство на землях промышленных предприятий, но это не более 10% современного ввода.

В такой ситуации рынок жилья в Петербурге приобретает сугубо элитарный характер, новое жилье станет недоступным даже для развивающегося среднего класса. В следующем году на фоне тающего земельного задела предложение жилья будет, скорее всего, быстро сокращаться. Цены, который к концу 2006 года, видимо, замедлят свой рост из-за истощения платежеспособного спроса, снова поползут вверх. Возможно, они остановятся на отметке около $3000 за м2, если с 2008 года начнет расти предложение. В случае, если в городе удастся создать эффективную систему земельных торгов, к 2010 году можно ожидать снижения цен до $1500–2000 за метр.

По данным
СПб ССК «Союзпетрострой»

Комментарий

Марк Лернер
Генеральный директор
Компании «Петрополь»

Объективные факторы, которые привели к увеличению спроса и увеличению объема предложения, прослеживаются достаточно отчетливо. Резкому увеличению спроса способствовал отложенный спрос. Весь период стагнации люди не торопились покупать недвижимость, надеясь на понижение цен. Эти ожидания были сформированы и неаккуратными действиями властей, которые в начале 2004 года стали активно обещать людям доступное жилье (а для многих доступное — значит, дешевое). Кроме того, граждане боялись перерастания стагнации в кризис, чреватый банкротством игроков рынка.
Появилась ипотека, которая, вместе с образовавшимися за этот срок накоплениями, расширили финансовые возможности покупателей, а значит, также увеличили спрос.

К сокращению предложения привело принятие пресловутого ФЗ № 214 «О долевом участии», отмена ИТК и еще не сформировавшийся алгоритм продаж участков на торгах, а также сама конъюнктура рынка. Многие «случайные» компании, выступавшие в качестве застройщиков единичных объектов, ушли с рынка. Остальные, дабы снизить риски, не спешили затевать новые проекты.
Увеличилась и себестоимость строительства, которая к середине 2005 года составила $1000–1100 за м2. Возросли цены на ряд строительных материалов, плата за землю, рекламные расходы.

Мы понимаем, что ажиотажный спрос закончится, а дальше наступит спад. Если в 2004 году значительного снижения не было — себестоимость сдерживала, теперь себестоимость позволяет опуститься с цены $2000–2200 за квадратный метр до $ 1500–1700.
Наблюдается ярко выраженная тенденция увеличения ипотечных покупателей. В июле в ИСК «Петрополь» за счет кредитных денег было заключено 30% сделок, а в августе — 80%. Свободных денег у покупателей уже нет. Это значит, что строители больше не будут значительно повышать цены. Возможный пик цены — $2300–2500 за квадрат.

По нашим прогнозам, рост цен в октябре — ноябре составит 0–2%. На некоторое время ситуация стабилизуется (предположительно до весны 2007 года). Но это будет временное затишье, так как для улучшения в долгосрочном периоде нет предпосылок. Ведь оперативно увеличить предложение невозможно, для этого понадобиться несколько лет. Конечно, те участки, которые строители придерживали, потому что не знали, как финансировать строительство, они теперь пустят в оборот. Но этого запаса хватит на полгода, не больше.

Дефицит участков сохранится — ведь это тяжело восполняемый ресурс, который в настоящее время можно получить двумя путями. Либо через торги и по запредельным ценам, что отражает ожидания рынка и служит увеличению стоимости готового продукта — квартиры. Либо покупка земли у собственников, в первую очередь нестабильных предприятий. Количество сложностей с оформлением этих участков не поддается описанию. Кроме того, в последнее время кардинально изменилось правовое поле, в частности, с начала 2006 года появился Градостроительный кодекс, а также разработан наш местный Генеральный план. Инвестиционно — строительные компании теперь обязаны готовить проект планировки территории, проект межевания и др. При этом правила, по которым надо готовить эти документы, в том числе и правила застройки, будут утверждены только в будущем году. И вот мы попали в правовой вакуум. И хотя местные власти пытаются выработать некие механизмы работы «по-новому», на их отладку понадобится много времени. А те проблемы с пятнами под застройку, которые мы имеем в 2005–2006 годах, аукнутся рынку в 2008-м, когда мы будем наблюдать гораздо больший дефицит предложения, чем сейчас, а значит, и большие цены.