Строительный рынок Петербурга на всех парах летит к кризису перепроизводства

С начала текущего года продажи жилья в Петербурге упали почти на 40%. При этом вывод квартир в продажу растет. Эксперты говорят, что рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства. И уже в следующем году с дистанции начнут сходить строительные фирмы, которые не выдержат гонки на выживание.

По итогам первого полугодия 2017 года, по данным Knight Frank St Petersburg, на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов было продано 1,5 млн м2 жилья. С начала года объем спроса снизился на 34% (если оценивать спрос в квадратных метрах) и на 38% (если оценивать его в штуках квартир). Если сравнивать итоги первого полугодия 2017 года с аналогичным периодом прошлого года, то падение получается чуть меньше — на 24% в площадях и на 28% в квартирах.

"Снижение продаж географически распределяется неравномерно — рынок жилья в пригородах сокращается быстрее. Если в городе спрос за II квартал 2017 года снизился всего на 5%, то на пригородных территориях — на 20%", — говорят в Knight Frank St Petersburg. И объясняют ситуацию затовариванием рынка периферийных районов.

«За последние годы там сконцентрировалась львиная доля предложения экономкласса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаются и конкурируют в основном ценой», — говорят эксперты Knight Frank St Petersburg.

У аналитиков "Петербургской недвижимости" несколько другие данные. По их подсчетам, объем спроса на жилье в петербургской агломерации по итогам первого полугодия, по предварительным данным, находится на уровне 1,87 млн м2 (за аналогичный период прошлого года было реализовано 1,86 млн м2).

"Отличие в том, что в 2016 году было реализовано больше жилья в I квартале (около 1 млн м2) по причине февральского подъема спроса из-за разговоров о возможной отмене программы ипотеки, а вот во II показатель был меньше — 0,84 млн м2. А в этом году наоборот. Объем спроса в I квартале составил 0,87 млн м2, а во II будет около 1 млн м2", — говорят эксперты "Петербургской недвижимости".

При этом, как ни парадоксально, объем вывода новых проектов на рынок не сокращается. По данным Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие 2017 года в городе и ближайших пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн м2 нового предложения (почти 50 тыс. квартир), что на 17% больше, чем в аналогичный период прошлого года. А по данным "Петербургской недвижимости" объем выхода жилья в продажу по итогам первого полугодия 2017 года составит 2,1 млн м2. Но рост показателя, по их данным, составит 24%.

Ситуация нестандартная. Если в предыдущие кризисы вслед за падением спроса достаточно быстро (в течение двух кварталов) сокращалось и предложение, поскольку девелоперы приостанавливали вывод новых проектов, то сегодня такой тенденции нет.

"Навес избыточного предложения приводит к тому, что желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства", — говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

С коллегой согласен гендиректор компании "Петрополь" Марк Лернер. По его словам, спад спроса в 25% полугодие к полугодию говорит об устойчивом тренде, который формирует предпосылки для перепроизводства на рынке.

"Причем перепроизводство будет во всех сегментах. Итогом ситуации станет массовый уход с рынка застройщиков, которые думали квадратными метрами и надеялись на авось, вместо того чтобы работать над качественным продуктом. Их кризис уже накрыл. И дальше эта ситуация только усугубится", — говорит Марк Лернер.

"Многие игроки притормозили с выводом новых проектов и повышают качество уже существующих. Спрос покупателя смещается на более качественное жилье. Ипотечные ставки достигли 8%. Так что покупка собственной квартиры для многих доступна", — отмечает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью "Группы ЛСР" Юрий Ильин.

"Действительно, на рынке начинает формироваться товарный запас, который не успевает поглощать платежеспособный спрос. В настоящий момент, по нашим оценкам, переизбыток предложения составляет около 20%. Думаю, что спрос и предложение смогут выровняться во втором полугодии, когда девелоперы сократят темпы вывода квартир в продажу. В первом полугодии их стимулировали выводить новые проекты поправки, вступившие в силу с 1 июля 2017 года, которые повысили требования к уставному капиталу", — добавляет руководитель аналитического центра "Главстрой-СПб"  Петр Буслов.

Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам компании EKE, добавляет, что переизбыток предложения может привести к большей конкуренции, что чревато снижением цен и может негативно отразиться на рынке вторичной недвижимости города.

"Цена на первичном и вторичном рынке жилья практически сравнялась. Это значит, что любой скандал или появление крупного застройщика-банкрота приведет к перетоку покупателей обратно на вторичку. Заманить их обратно можно будет только низкой ценой. А здесь резервы бизнеса уже исчерпаны: всех, кого могли, собственники уже сократили, все возможные лишние затраты урезали. Маржа девелоперов за счет роста себестоимости строительства и объемов соцобязательств минимальна. У отрасли нет запаса прочности", — согласен председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

Особое мнение высказал директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов. По его словам, кризиса перепроизводства на рынке нет. "Есть отдельные локации, на которых в предыдущие периоды наблюдалось избыточное предложение. И там новых проектов в этом году не появилось. Это нормально, просто происходит естественное саморегулирование рынка", — говорит он.

Всеволод Глазунов подчеркивает, что в условиях конкурентного рынка нормально иметь большие производственные мощности, чем средний уровень спроса. "Они позволяют компаниям в периоды пика спроса заработать дополнительные деньги. Если проанализировать рынок, можно увидеть, что цены не падают, более того, они растут. Нормальные застройщики имеют возможность держать цену, даже поднимать ее и при этом не снижать темпы продаж. Если же вы видите у кого-то снижение цены, то стоит задуматься, планирует ли вообще застройщик доводить строительство до конца", — заключил Всеволод Глазунов.