Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — II квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Сдача объекта — II квартал 2018
NEVA-NEVA NEVA-NEVA
Василеостровский район
Сдача объекта — IV квартал 2020
Старт продаж!
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан

Строители заняли непрочные позиции

31 Марта 2015

Участники строительного рынка пытаются понять, недвижимость какого класса останется наиболее востребованной в кризис. У каждого застройщика свои аргументы. Одни полагают, что наиболее уязвимым сегментом строящегося жилья может оказаться комфорт-класс. Другие указывают на то, что самые слабые позиции сейчас имеет эконом, строящийся за КАД. И лишь один сегмент будет востребован всегда, в этом сходятся все эксперты: недвижимость премиального класса менее всего подвержена воздействию кризиса.

Аналитики считают, что жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", говорит: "По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля — немного вырос до 14,4%".

По десятку причин на каждый сегмент

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково — и эконом, и комфорт, и бизнес. "Разве что "элита", как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом — один десяток причин, для комфорт-класса — другой, для бизнес-класса — третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции", — рассуждает он.

Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный "комфорт" в городской черте будет пользоваться спросом. "Покупатель станет более рациональным в своем поведении. Это уже не инвестор, а "сохранятор". Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты", — уверен господин Лернер.

"Сейчас ценовая и не только конкуренция между проектами существенно усилится. Поэтому застройщикам нужно будет выделяться на фоне конкурентов с помощью других преимуществ комфортности проживания, окружения: наличия зеленых зон, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Все это придет к тому, что падение будет не общим по всему сегменту, а от проекта к проекту. В качественных проектах с продуманной ценовой политикой падение продаж будет меньше. Также важна репутация застройщика. Чем он надежнее, тем лучше продажи будут идти", — полагает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".

"Кризис вынуждает людей внимательнее относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению "цена/качество", то жилье комфорт-класса выигрывает у "жесткого эконома". Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".

Менее зависимы

"В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они, будучи квалифицированными специалистами, изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы", — уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая также полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки экономкласса. "В сегменте "комфорт" покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%. Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли "комфорта" на рынке строящегося жилья", — сообщила госпожа Гуртовая.

Но если уж "комфорт" все-таки "дрогнет", то восстанавливаться он будет дольше остальных сегментов. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте — в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость".

Начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой" Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса "просядет", но не настолько сильно, как экономкласс. "Изначально эконом-сегмент очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и с ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в экономклассе уменьшилось в разы.

В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы", — считает господин Гражданкин.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп", при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье экономкласса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. "У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях", — резюмирует он.

Где видно разницу

Следует признать, что разницу между комфорт- и эконом классом можно явно увидеть только за КАД.

Дмитрий Котровский отмечает: "Многие проекты, которые по потребительским характеристикам правильнее было бы относить к классу эконом, обладая лишь минимальным набором признаков комфорт-класса, тем не менее успешно под него мимикрируют за счет брендинга, ценовой политики застройщика, минимальной отделки фасадов или входных групп".

"По сути, комфорт-класс должен предполагать как минимум отсутствие малогабаритных квартир, что теперь встречается довольно редко. Проекты комфорт-класса с качественными планировками в локациях, не насыщенных большим количеством предложений, будут чувствовать себя неплохо даже в кризис", — считает Альберт Харченко, генеральный директор East Real.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров отмечает, что законодательного определение "жилье комфорт-класса" не существует, а существующая Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству носит информационный характер. Так же, впрочем, как не существует легального определения жилья бизнес- и экономкласса. "В общем смысле слова комфорт-класс — это разновидность жилья экономкласса, построенного в более привлекательном месте и с использованием более качественных материалов", — резюмирует нотариус.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", при этом напоминает, что в четвертом квартале 2014 года квартиры комфорт-класса дорожали быстрее квартир эконом-сегмента (типовых). "Так, на первичном рынке квартир улучшенного качества рост рублевых цен составил 3,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года против снижения на 1,6% у типовых. На вторичном рынке рост составил 2,6% против роста на 2,4% у типовых. Впрочем, рост цен все равно был гораздо ниже уровня потребительской инфляции, который за аналогичный период составил 11,4%", — уточняет он.

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, и вовсе считает, что наибольшей уязвимостью в кризисный период обладает бизнес-класс: "По ценовым характеристикам он близок к элитному сегменту, в то время как ряд объектов класса "высокий комфорт" не уступает ему по качественным характеристикам". Она считает, что говорить о влиянии кризиса на изменение структуры первичного рынка по классам можно будет, если негативные тенденции экономики продолжатся в течение года-двух.

Светлана Денисова при этом отмечает: "В сегменте экономкласса в прошлом году произошел больший прирост предложения, чем в классах комфорт и бизнес. Однако несколько крупных игроков уже объявили о пересмотре сроков открытия продаж в новых объектах. Пока новая структура предложения в 2015 году не вполне сформировалась. Из опыта известно, что в сложные времена первым оживает "жесткий эконом", но именно в этом секторе объем предложения велик. Так что у комфорт-класса, в котором нет избыточного предложения, большие шансы оказаться вполне жизнеспособным, обеспеченным спросом".

Источник — «Коммерсантъ-Дом» №55, Роман Русаков

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08