Строители заняли непрочные позиции

Участники строительного рынка пытаются понять, недвижимость какого класса останется наиболее востребованной в кризис. У каждого застройщика свои аргументы. Одни полагают, что наиболее уязвимым сегментом строящегося жилья может оказаться комфорт-класс. Другие указывают на то, что самые слабые позиции сейчас имеет эконом, строящийся за КАД. И лишь один сегмент будет востребован всегда, в этом сходятся все эксперты: недвижимость премиального класса менее всего подвержена воздействию кризиса.

Аналитики считают, что жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", говорит: "По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля — немного вырос до 14,4%".

По десятку причин на каждый сегмент

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково — и эконом, и комфорт, и бизнес. "Разве что "элита", как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом — один десяток причин, для комфорт-класса — другой, для бизнес-класса — третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции", — рассуждает он.

Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный "комфорт" в городской черте будет пользоваться спросом. "Покупатель станет более рациональным в своем поведении. Это уже не инвестор, а "сохранятор". Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты", — уверен господин Лернер.

"Сейчас ценовая и не только конкуренция между проектами существенно усилится. Поэтому застройщикам нужно будет выделяться на фоне конкурентов с помощью других преимуществ комфортности проживания, окружения: наличия зеленых зон, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Все это придет к тому, что падение будет не общим по всему сегменту, а от проекта к проекту. В качественных проектах с продуманной ценовой политикой падение продаж будет меньше. Также важна репутация застройщика. Чем он надежнее, тем лучше продажи будут идти", — полагает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".

"Кризис вынуждает людей внимательнее относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению "цена/качество", то жилье комфорт-класса выигрывает у "жесткого эконома". Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".

Менее зависимы

"В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они, будучи квалифицированными специалистами, изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы", — уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая также полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки экономкласса. "В сегменте "комфорт" покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%. Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли "комфорта" на рынке строящегося жилья", — сообщила госпожа Гуртовая.

Но если уж "комфорт" все-таки "дрогнет", то восстанавливаться он будет дольше остальных сегментов. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте — в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость".

Начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой" Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса "просядет", но не настолько сильно, как экономкласс. "Изначально эконом-сегмент очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и с ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в экономклассе уменьшилось в разы.

В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы", — считает господин Гражданкин.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп", при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье экономкласса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. "У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях", — резюмирует он.

Где видно разницу

Следует признать, что разницу между комфорт- и эконом классом можно явно увидеть только за КАД.

Дмитрий Котровский отмечает: "Многие проекты, которые по потребительским характеристикам правильнее было бы относить к классу эконом, обладая лишь минимальным набором признаков комфорт-класса, тем не менее успешно под него мимикрируют за счет брендинга, ценовой политики застройщика, минимальной отделки фасадов или входных групп".

"По сути, комфорт-класс должен предполагать как минимум отсутствие малогабаритных квартир, что теперь встречается довольно редко. Проекты комфорт-класса с качественными планировками в локациях, не насыщенных большим количеством предложений, будут чувствовать себя неплохо даже в кризис", — считает Альберт Харченко, генеральный директор East Real.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров отмечает, что законодательного определение "жилье комфорт-класса" не существует, а существующая Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству носит информационный характер. Так же, впрочем, как не существует легального определения жилья бизнес- и экономкласса. "В общем смысле слова комфорт-класс — это разновидность жилья экономкласса, построенного в более привлекательном месте и с использованием более качественных материалов", — резюмирует нотариус.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", при этом напоминает, что в четвертом квартале 2014 года квартиры комфорт-класса дорожали быстрее квартир эконом-сегмента (типовых). "Так, на первичном рынке квартир улучшенного качества рост рублевых цен составил 3,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года против снижения на 1,6% у типовых. На вторичном рынке рост составил 2,6% против роста на 2,4% у типовых. Впрочем, рост цен все равно был гораздо ниже уровня потребительской инфляции, который за аналогичный период составил 11,4%", — уточняет он.

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, и вовсе считает, что наибольшей уязвимостью в кризисный период обладает бизнес-класс: "По ценовым характеристикам он близок к элитному сегменту, в то время как ряд объектов класса "высокий комфорт" не уступает ему по качественным характеристикам". Она считает, что говорить о влиянии кризиса на изменение структуры первичного рынка по классам можно будет, если негативные тенденции экономики продолжатся в течение года-двух.

Светлана Денисова при этом отмечает: "В сегменте экономкласса в прошлом году произошел больший прирост предложения, чем в классах комфорт и бизнес. Однако несколько крупных игроков уже объявили о пересмотре сроков открытия продаж в новых объектах. Пока новая структура предложения в 2015 году не вполне сформировалась. Из опыта известно, что в сложные времена первым оживает "жесткий эконом", но именно в этом секторе объем предложения велик. Так что у комфорт-класса, в котором нет избыточного предложения, большие шансы оказаться вполне жизнеспособным, обеспеченным спросом".