Строители превратили временные скидки в постоянную распродажу

Несмотря на сокращение спроса, петербургские девелоперы не готовы существенно корректировать рублевую стоимость строящегося жилья. Компаниям целесообразнее снижать объемы строительства, нежели уступать в ценах, заявляют участники рынка.

Спрос не догоняет
По данным большинства аналитиков, в прошлом году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти сократился примерно на 30% по сравнению с ажиотажным 2014 годом. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint Petersburg, прогнозирует дополнительное снижение спроса в текущем году: «Экономическая ситуация продолжает ухудшаться, и я не вижу предпосылок, чтобы спрос стабилизировался на текущем уровне». Однако, по мнению Николая Пашкова, вслед за снижением спроса застройщики будут снижать не стоимость квадратного метра, а объем предложения.

«Если в 2015 г. на рынок вышло около 4,5 млн кв. м нового жилья, то в 2016 г. будет около 3,5 млн кв. м», — приводит свою оценку руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Нетрудно подсчитать, что в таком случае сокращение объема предложения превысит 20%.

«Предложение в настоящий момент превышает спрос на 15%. Однако к концу года дисбаланс может быть ликвидирован за счет сокращения вывода новых объектов в продажу», — предполагает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Отступать некуда
«Девелоперы всеми силами будут стараться удержать цены предложения, предоставляя «подпольные» скидки», — уверен Николай Пашков. По его мнению, большинство застройщиков понимают, что игра на понижение может привести первичный рынок к катастрофе. «Это не сговор, а банальная экономическая логика», — полагает гендиректор Knight Frank Saint Petersburg.

«У застройщиков нет резервов для снижения цен. В условиях весьма «тощих» 2014-2015 годов застройщики и так уже «упали» настолько низко, насколько позволяют их инвесторы. Многие компании сейчас продают жилье «в ноль». Отдельные застройщики, пытаясь завлечь клиентов, могут работать даже в убыток, сознательно или нет», — утверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Причина снижения маржинальности — в перманентно увеличивающихся на протяжении двух лет затратах. «Себестоимость строительства продолжает расти на фоне продолжающегося роста цен на строительные материалы и оборудование, транспортных расходов, возросшей стоимости кредитов, снижения объема продаж», — поясняет председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

Помимо инфляционных процессов и удорожания импортной составляющей в материалах и инженерных системах, себестоимость строительства растет из-за отношений с монополистами и чиновниками. «На стадии получения разрешительной и градостроительной документации на застройщика «навешиваются» многочисленные обременения (пока еще не принятых законодательно, но уже ставших обязательными) в виде строительства за свой счет объектов социальной инфраструктуры или добровольно-принудительных взносов на самые разные нужны района и города. А на финальной стадии проекта — в виде поборов в размере десятой части построенных квартир в пользу города», — утверждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

«С учетом поднявшейся себестоимости и скрытого снижения цен на 10-15% в виде маркетинговых акций и скидок, которые сейчас вынуждены давать застройщики для поддержания спроса, резервов для дальнейшего снижения цены у девелоперов нет», — считает Марк Лернер. По его словам, при средней себестоимости строительства в черте города в 80 тыс. руб. за кв.м и цене реализации в 100 тыс. за руб. кв.м, со скидкой 15% девелопер получает маржу в 5 тыс. рублей с метра.

Подавляющее большинство участников рынка все же прибегают к инструменту скидок и акций, более того — продляя их из месяца в месяц, зачастую превращают временные маркетинговые мероприятия в хронические. Так, по данным ГК «Бюллетень недвижимости» в конце прошлого года 80% участников рынка предлагали покупателям те или иные преференции. Причем треть из них предоставляли довольно ощутимые скидки в размере 10-25% к базовой цене. Средний размер скидки превысил 13%.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2015 году цена квадратного метра строящегося жилья в обжитых районах города в сегменте масс-маркет выросла на 1,5%, в бизнес-классе — на 3,6%, в элитном сегменте — почти на 12%. В ближнем поясе Петербурга, на землях Ленобласти, новостройки, напротив, подешевели: масс-маркет — на 6%, комфорт-класс — на 2,5%.

Ценовая дифференциация
«В ближайшем будущем, вероятно, сохранится тенденция 2015 года: плавное повышение стоимости квадратного метра в объектах сегмента элит, бизнес и комфорт и незначительное снижение в эконом-классе», — предполагает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. «Стоимость жилья в отдельных популярных локациях может в 2016 году увеличиться. Особенно там, где реализуется единичный проект и есть высокий спрос», — прогнозирует Ольга Трошева. «В текущем году рост цен в сегментах эконом- и комфорт-класса возможен только по мере роста строительной готовности объектов. За год стоимость квартир в строящихся домах может вырасти на 5-10%. Более значительное повышение цен маловероятно», — считает Петр Буслов.

Участники рынка предполагают, что дорожать смогут лишь разумно спроектированные и хорошо построенные комплексы комфорт-класса и выше, расположенные на обжитых территориях Петербурга с хорошей транспортной доступностью. «Жесткий эконом» на плотно застраиваемых окраинах, напротив, дорожать не будет. «По конкретным проектам динамика стоимости может варьироваться от небольшой положительной до заметно отрицательной: у кого-то в ситуации кассового разрыва не выдержат нервы, кто-то, наоборот, будет проводить сознательную демпинговую политику, чтобы оттянуть на себя значительную часть спроса в эконом-классе», — рассуждает Николай Пашков. Он предполагает, что в таком случае возможно снижение среднерыночного индекса стоимости строящегося жилья в пределах 10-15%.