Строители и риелторы спорят о том, что будет с ценами на первичное жилье в Петербурге

Строители Петербурга прогнозируют рост цен на недвижимость в этом году на 15-25%. Но риелторы говорят, что скрытое падение цен (за счет скидок и маркетинговых акций) уже в прошлом году составило 10-15%. В этом году оно может стать явным. Особенно в районах массовой застройки закадья, где предложение превышает спрос. А также в случае, если государство не поддержит своими субсидиями ипотеку и рынок потеряет еще 30-50% покупателей жилья.  

Участники строительного рынка строят прогнозы развития ситуации на 2016 год. Фактор изменения цен — ключевой. Причем мнения застройщиков и риелторов о динамике цен на год не совпадают. Строители считают, что будет приличный рост. Глава RBI Эдуард Тиктинский прогнозирует рост цен на 15-20%. Совладелец ГК «Эталон» Вячеслав Заренков уверен, что в рублевом эквиваленте средние цены вырастут на 20-25%. «На рост окажут влияние уход с рынка малых и средних компаний, падение объемов сдаваемого жилья, ослабление рубля, инфляция и дополнительные нагрузки на девелоперов», — поясняет он. Оценка председателя совета директоров «Лидер Групп» Александра Рассудова несколько скромнее — рост цен в пределах 10-15% при сохранении ипотечных ставок на уровне 11-13%. «В удачных проектах возможен рост на 1,5-2% в месяц вместе со строительной готовностью», — говорит он. В свою очередь, первый заместитель генерального директора«Группы ЛСР» Александр Вахмистров считает, что средняя стоимость жилья будет увеличиваться в пределах инфляции. А по мнению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева, значительных изменений цен и в 2016 году по сравнению с прошлым годом не произойдет.

Около нуля и ниже

Последнее мнение разделяют опрошенные риелторы. «В 2016 году мы не ожидаем в целом по рынку роста средних цен на строящееся жилье. Скорее всего, можно будет говорить о стабилизации. Но новые объекты могут выходить на рынок со стоимостью ниже средней. В целом объем продаж строящегося жилья в 2016 году мы прогнозируем на уровне 3,5 млн м2 против 3,7 млн м2 в 2015 году», — говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«Думаю, что и в 2016 году средние цены на первичном и вторичном рынке останутся на уровне 100-105 тыс. рублей за 1 м2. Это касается жилья в пределах КАД. Если говорить про жилье за кольцевой автодорогой (в закадье), особенно в районах с очень сильной конкуренцией, то там ожидается снижение цены в пределах 5-10%. Но не напрямую, а в виде маркетинговых акций. Базовую цену застройщики будут до последнего держать неизменной», — говорит Марк Лернер из «Петрополя». Он напомнил, что в кризис  2008 года покупатели ожидали, что цены на квартиры упадут в 2 раза. «Но по факту падение составило в среднем 25-30%. Есть надежда, что сейчас будет так же. Но уверенности нет. Уж слишком сильна девальвация рубля. Для нынешних покупателей скидки в 10-15% достаточно для того, чтобы сделка состоялась», — говорит Марк Лернер.

«Цены на жилье на первичном рынке Петербурга в 2015 году упали на 11%, а на вторичку выросли на 2,3%. Разрыв между ценой спроса и предложения сейчас составляет около 6% как на первичном, так и на вторичном рынках. Давать прогноз на весь 2016 год сложно. Но в I квартале цены, скорее всего, изменений не претерпят», — сообщили эксперты АН «Итака». С коллегами согласен гендиректор АН «Дом плюс офис» Михаил Бимон. По его данным, в 2015 году произошло скрытое снижение цен на 10-15%.

«Если экономическая ситуация будет ухудшаться, по ряду объектов произойдет дальнейшее снижение цен. А на вторичном рынке, который будет стабилен, увеличится количество "горячих" предложений с ценовым дисконтом, когда продать квартиру надо срочно», — прогнозирует он.

В ожидании поддержки

Развитие ситуации, по общему мнению участников рынка, напрямую зависит от решения федеральных властей по поводу субсидирования ипотеки для покупки квартир в новостройках.

«Продление господдержки, безусловно, серьезно поможет спросу. Доля ипотечных сделок в классах эконом и комфорт сейчас составляет более 50%. И большинство из них идет по программе субсидирования ставки. Если программу продлят, в марте-апреле мы все равно увидим снижение спроса и количества сделок. А если не продлят, будет не просто снижение, а сильное сокращение спроса. Тогда будет небольшой перелив спроса с первички на вторичку. На стоимость вторичного жилья это не повлияет. Просто сделки будут идти поживее», — говорит Марк Лернер.  

«Отток таких покупателей с первичного рынка будет в пределах 10-15%. Но застройщики не будут безумно демпинговать чтобы удержать этот спрос. Это могут делать только те компании, которые живут одним днем и не собираются достраивать проекты. Остальные попытаются удержать цены, стимулируя спрос акциями, скидками и выгодными предложениями. Компании будут вынуждены переходить на длительные рассрочки. Возможен возврат к схеме ЖСК, поскольку во этом случае перейти на длительные рассрочки можно наиболее безболезненно», — считает Александр Рассудов из «Лидер групп».

«Есть предел разумной цены, ниже которого строители опускаться не будут. Им проще заморозить проект, чем продавать себе в убыток. Вырастет число проблемных строек. И предложений о немыслимом дисконте. Но мы все помним, где мышку ждет бесплатный сыр…» — говорит гендиректор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

«Вторичка надежнее: там нет риска недостроя и задержек строительства. Но ценовая политика здесь вряд ли изменится радикально. Цены могут показать небольшой прирост. Но, учитывая объем и разнообразие, продавцам придется идти на уступки», — считают эксперты «Итаки».  

Лучше синица в руках

На вопрос «покупать или подождать?» и строители, и риелторы отвечают однозначно: покупать. «Не ради получения инвестиционного дохода. Это сейчас бессмысленно, поскольку в ближайшие год-два недвижимость расти в цене не будет. Но ради сохранения сбережений или улучшения жилищных условий», — считает Марк Лернер.

«Ожидать лучшей погоды не стоит, так как на рынке недвижимости она меняется каждый день. Нужно ловить момент и покупать, пока ставка по ипотечному кредиту ниже темпов инфляции. Главное — выбрать надежного застройщика и ликвидный объект, который не потеряет в стоимости и через 5-10 лет», — заключил Александр Рассудов.

«Если приобретение квартиры необходимо, то лучше не ждать мифического светлого завтра, а без спешки из текущего предложения выбрать наиболее предпочтительный вариант, в том числе и по цене», — согласен Михаил Бимон.