Строителей отлучают от средств дольщиков

С 1 октября власти снова "закрутили гайки": требования к страховщикам, страхующим ответственность застройщиков, ужесточились и рынок оказался парализован. Девелоперам в этих условиях волей-неволей приходится искать новые источники финансирования строек.

Удорожание кредитов и ужесточение условий кредитования заставляют строителей искать альтернативу банковским средствам. Сегодня же для финансирования девелоперского проекта, кроме средств банков и дольщиков, существуют только собственные средства застройщика или привлеченного инвестора. "Никакого другого механизма привлечения денег нет и не будет. Вместо банковского кредита можно выпустить облигации, но это то же долговое финансирование, только вместо банка деньги берутся в долг у широкого круга инвесторов. То есть существуют только три источника поступления денег: долговое финансирование, средства дольщиков и собственный капитал", — говорит Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь".

Не добавила строителям уверенности в завтрашнем дне и летняя инициатива властей ужесточить законы о привлечении средств дольщиков — изменения в законодательстве, которые готовятся в аппарате вице-премьера Игоря Шувалова, могут запретить привлекать средства дольщиков на начальных стадиях возведения жилья. Власти уверяют, что у девелоперов сохранится возможность привлекать средства дольщиков. Однако механизм привлечения этих денег, по заверению чиновников, "станет более прозрачным". Для работы на рынке строителю, вероятно, понадобится банковская гарантия.

С 1 октября "гайки закрутили" еще больше — теперь, согласно поправкам к 214-ФЗ, требования к страховщикам, страхующим ответственность застройщиков, ужесточились. Этим требованиям теперь соответствует менее двух десятков страховых компаний, да и они не спешат предоставлять такие страховки. В итоге Росреестр отказывается регистрировать договоры долевого участия, и, по сути, с начала октября рынок оказался парализованным.

Кому выгодно?

Эксперты признают, что долевое строительство запускалось в стихийном режиме. С введением в 2005 году 214-ФЗ "долевка" была с большим трудом, но систематизирована и регламентирована. "По идее в соответствии с этим законом сейчас должно строиться все жилье, за исключением тех случаев, когда застройщик строит на собственные средства и банковские кредиты. Если бы сейчас все следовали обязательству продавать по 214-ФЗ, то, по моей оценке, по этому закону продавалось бы 98% всего строящегося жилья. Поэтому нельзя не отметить потуги и помыслы властей отменить 214-й закон и всю "долевку" полностью, возложив на банки контроль за строительством. Эта схема еще пять-семь лет назад называлась "фондированием" и активно лоббировалась Сбербанком. Тогда она не получила распространения, потому что была неудобной, громоздкой и дорогой. А сейчас нам говорят о том, что у банков есть отработанный механизм и опыт. Видимо, госбанки, в том числе и Сбербанк, активно лоббируют эту схему работы, чтобы замкнуть на себя огромный денежный поток, находящийся в стройке, — говорит господин Лернер. — Если в России сейчас строится около 70 млн кв. м жилья и 50 тыс. рублей — средняя цена квадратного метра, то оборот строительства жилья составляет 3,5 трлн рублей. Колоссальные деньги! Естественно, если условный Сбербанк сядет на этот поток и будет иметь, скажем, 2% от него, это много. Как следствие того, что схема громоздкая, неудобная и дорогая, строить будут меньше, а жилье будет дороже".

Тем не менее эксперты надеются, что у государства сейчас есть более насущные проблемы, чем разрушение системы долевого строительства, которая уже работает хорошо. "Сами чиновники признают, что сейчас обманутых дольщиков, интересами которых прикрываются разработчики этой идеи, очень мало. Значит ли это, что нужно избавляться от обманутых дольщиков, искоренив вообще самих дольщиков как класс? На мой взгляд, это абсолютно вредная и несвоевременная идея", — негодует господин Лернер.

Он полагает, что чиновники просто опасаются, что ухудшение экономической ситуации вызовет банкротство девелоперов и приведет к увеличению количества обманутых дольщиков. "И, возможно, играя на опережение, они начали борьбу с этим загодя. Понятно, что требования к банкам, которым будет позволено пользоваться деньгами, находящимися в строительстве, будут очень высоки. Это будет первая десятка банков, из которых шесть государственных, три иностранных и один частный", — резюмирует господин Лернер.

Другие девелоперы также не видят других источников финансирования. Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Development, говорит: "На мой взгляд, альтернативы кредитам и деньгам дольщиков на сегодняшний момент не существует. В сегодняшней ситуации, когда проектное финансирование оказалось для многих недоступным, единственными источниками стройки остались деньги дольщиков и собственные средства компаний. Все инициативы законодательно ограничить компаниям доступ к деньгам дольщиков, на мой взгляд, не приведут к сколько-нибудь значимым позитивным изменениям".

Простой путь

Самым простым и доступным для девелопера источником получения средств на стройку является проектное финансирование. Но так было до кризиса. В последнее время проектное финансирование пострадало из-за ухудшения экономической ситуации.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", говорит: "На Западе активно применяется проектное финансирование, которое, считаю, является наиболее прогрессивным и удобным инструментом финансирования девелоперского проекта. В России существует много препятствий, в том числе и носящих бюрократический характер, для повсеместного применения данного инструмента, пока мы часто используем смешанный вид кредитования (проектное финансирование, совмещенное с залоговым)".

Василий Вовк, генеральный директор ООО "Дудергофский проект", считает, что западные санкции могут повлиять на финансирование застройщиков с точки зрения нестабильности ситуации: стоимость денег дорожает, следовательно, финансирование проектов тоже увеличивается в цене. "Безусловно, через несколько десятилетий мы придем к европейским видам финансирования, но говорить об этом еще слишком рано. В России нет законодательных и исполнительных механизмов, а судебная система и система контроля должны быть на должном уровне", — рассуждает господин Вовк.

Проектное финансирование банками осуществляется только после получения разрешения на строительство, и многие финансовые учреждения начинают выделять средства только после начала стройки. В связи с этим девелоперу сейчас крайне сложно получить финансирование, например, на этапе предпроектных подготовок: надо либо искать соинвестора, либо вкладывать собственные средства. Государственное частное партнерство, с точки зрения девелопера, сейчас слабо развито в Петербурге.

Все можно решить

Эксперты говорят, что все проблемы, существующие сегодня на рынке проектного финансирования, вполне решаемы при слаженной работе всех участников. "Нам видятся две составляющие будущего успеха: во-первых, повышение общего уровня профессионализма банковских служащих в сфере строительного, девелоперского бизнеса. В этом случае все регламентные требования кредитных организаций по составу и качеству требуемой ими документации будут приведены в соответствие с реальными условиями реализации инвестиционных проектов. Специалисты строительных компаний и банков смогут говорить на одном языке, сократится количество дополнительных разъяснений, подтверждений и расчетов, а соответственно, сроков рассмотрения заявок. Будет более глубокое понимание инвестиционного процесса. Во-вторых, налаживание эффективного взаимодействия банковских и девелоперских структур, уход от формальной процедуры согласования проектной и финансовой документации, налаживание реального диалога, направленного на создание партнерских отношений, в основе которых лежит взаимная заинтересованность в успехе инвестиционного проекта", — рассказывает господин Васильев.

Илья Шуравин, управляющий партнер московского офиса Rusland SP, отмечает, что у девелоперов есть и еще один способ строительства без привлечения финансирования банков и дольщиков. "Речь идет о строительство за счет генподрядчика и субгенподрядчиков. В принципе, достаточно большой проект — до 100 тыс. кв. м — вполне реально построить почти без денег, затрачиваясь лишь на проектирование, выкуп технических условий и подключение к сетям. И даже проектирование возможно делать по бартеру. Зачем нужны кредиты, когда и котлован, и арматуру, и монолит, и фасадные работы девелопер получает без денег, расплачиваясь будущими квартирами?" — говорит он.

Дмитрий Еремин, вице-президент по финансам компании Storm Properties, отмечает при этом, что в ситуации замедляющейся экономики основной вопрос к девелоперским проектам заключается в наличии необходимого спроса. "Офисные проекты в наибольшей степени испытывают на себе снижение деловой активности, также спад затронул перспективы и других коммерческих проектов. На сегодняшний день единственным сегментом, где сохраняется прогнозируемый спрос, является жилье. При этом банки уже вернулись на рынок проектного финансирования и готовы кредитовать качественные объекты. Но количество новых проектов, готовых привлекать кредиты, существенно сократилось. Ограничения касаются не столько источников финансирования, сколько экономического потенциала девелоперских проектов. Для российского рынка характерны довольно высокие ожидания по доходности на собственный капитал на уровне не менее 25-30% IRR. Стоимость заемного финансирования в рублях ненамного меньше — 15-20%. Таким образом, девелоперский проект должен обеспечивать доходность не менее 20-25% и иметь приемлемый для кредитования уровень рисков. Коммерческих проектов с такими ожиданиями сегодня немного, именно в силу ослабления спроса на конечный продукт", — рассуждает господин Еремин.

В отношении жилых проектов, девелопер обычно имеет возможность выбора — кредитовать строительство за счет средств банка и продавать уже готовые квартиры или финансировать строительство за счет привлечения дольщиков, но с существенной скидкой к цене. "В действительности имеет место сочетание первой и второй стратегии, при этом предпочтение, как правило, отдается привлечению дольщиков, когда это возможно. Размер скидки, которую девелопер готов предоставить дольщикам, может достигать 25-30% от стоимости готовой квартиры. Такая скидка, по сути, включает в себя альтернативную стоимость кредитования и оценку риска реализации готового объекта", — продолжает господин Еремин.

Он отмечает, что одним из инструментов финансирования недвижимости, имеющим определенный потенциал развития на российском рынке, является "мезонинное" кредитование. Инвестор в данном случае обеспечивает финансирование проекта в том размере и на том этапе, когда обычное банковское финансирование недоступно.

"Мезонинный" кредитор получает возможность участия в росте стоимости заемщика через опцион на участие в капитале, при этом требования "мезонинного" кредитора субординируются по отношению к основному кредитору. Взамен на повышенные риски, "мезонинный" кредитор вправе рассчитывать на доходность не менее 20-25%.К сожалению, на сегодняшний день известно лишь о единичных сделках на этом рынке, в частности, с участием Sberbank Merchant Banking в отношении офисного комплекса "Белая площадь", где основным кредитором также является Сбербанк", — отмечает господин Еремин. Но он поясняет, что такие инструменты финансирования, как "мезонинное" кредитование, могут лишь служить дополнением к основным источникам средств и в любом случае оправданны только для экономически целесообразных проектов.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, резюмирует: "Схем финансирования девелоперского проекта на сегодня существует множество, но на практике, кроме кредитов банков и средств дольщиков, наиболее распространенной является и будет оставаться схема реализации проекта в партнерстве. Чаще всего она применяется в жилом девелопменте: собственник земли не продает ее профессиональному девелоперу, а входит в проект участком, получая "на выходе" построенные квадратные метры. Тем самым он участвует в прибыли девелоперского проекта, но при этом и разделяет его риски".