Строитель капиталов

Зачем строителю инвестировать в акции? Несмотря на общий рост рынка недвижимости и удвоение цен в прошлом году, Марк Лернер свои собственные деньги методично раскладывает по «разным корзинам», инвестируя не только в недвижимость, но и на фондовом рынке. Основной принцип таких действий — диверсификация рисков и направлений деятельности. Подобный метод — распределение рисков и инвесторов — заложен и в основу его бизнеса. Сейчас у «Петрополя» несколько акционеров, которые одновременно являются их инвесторами. Рынок считает их «питерцами» в «Газпроме», хотя сама компания этих слухов не подтверждает. Однако Лернер стремится работать с разными инвесторами:

«Я хочу диверсифицировать деятельность компании так, чтобы нам было все равно, чьи деньги обслуживать».

Лернер строит свою девелоперскую компанию по принципу инвестиционного банка, зарабатывая не только на капиталоемких операциях, но и на активных посреднических услугах. «Петрополь» — одна из немногих петербургских компаний, которая готова работать на рынке брокерских услуг по продаже квартир, а также оказывать услуги по «упаковке» проектов сторонним застройщикам. Гранды строительного рынка такой работой заниматься не станут, а другие более молодые компании не имеют достаточных ресурсов. Однако в планах у компании и амбициозные градостроительные проекты. Сейчас «Петрополь» ведет три девелоперских проекта полного цикла.

Инвестор в зелени

Марк Лернер трижды пытался заработать на ценных бумагах. Первые два прихода обернулись неудачей. В начале 1990-х г.г. Лернер потерял деньги в «Русском Доме Селенга», а кризис 1998 г. застал его в бумагах петербургских предприятий, которые не имели высокой ликвидности. «В 1997 -1998 г.г. все начинало расти какими-то сумасшедшими темпами. Я уже думал, что такими темпами и до долларового миллионера недолго вырасти и тогда больше можно не работать так много. У меня было $6 тыс., и за короткое они выросли до $15 тыс., тогда это была стоимость однокомнатной квартиры. Но после кризиса все это упало до $100», рассказывает Марк Лернер.

Третий приход на фондовом рынке случился в 2002 году. «Я стал аккуратно, с учетом предыдущего опыта, инвестировать на фондовом рынке, решил выбрать что-нибудь крупное, государственное, что абсолютно точно никуда не денется, и вложился в акции „Газпрома“, Сбербанка, ГМК „Норильский никель“ и „Лукойл’а“, — делится опытом Марк Лернер. — Однако на акции, с учётом прошлого опыта, я направил тогда только 10%, остальное пришлось на долевку. Но уже через 2 года я уже докупил акции АвтоВАЗа и „Аэрофлота“, а долевку продал». Каждый инвестор, который имеет незначительный капитал и хочет быстро заработать миллионы, подвергает себя риску «поле чудес», где пять сольдо не вырастут в денежное дерево. «Опыт и понимание инвестиционного процесса приходят с годами. Я бы сказал, для того, чтобы стать успешным инвестором надо лет пять. За это время нарабатывается огромный опыт, развиваются интуиция и так называемые динамические стереотипы: просто делаешь что-то эффективно и не всегда можешь объяснить, как именно это делается. При этом очень важно иметь четкий план», — считает Лернер. Стратегия выбранная Марком Лернером, насколько проста, настолько и эффективна. На языке биржевых игроков она называется buy and hold («купи и держи»). Особенно эффективна такая стратегия на развивающихся рынках, к которым относится и российский.

«Свои деньги я инвестировал самостоятельно и в паевой фонд одного из лидеров российского рынка коллективных инвестиций — УК „Тройка Диалог“. Мои собственные инвестиции оказались эффективнее паевых фондов, показав доходность выше индекса PTC. Что-то выросло в 6 раз, что-то в 10,а Сбербанк — в 20. Теперь я жалею, что вложил мало. Но у меня была другая стратегия, которой я решил методично придерживаться», — объясняет Марк.

Май прошлого года заставил многих задуматься и вспомнить истории 8-ми летней давности. Однако даже 30% падения фондов индексов не заставило Марка Лернера продать бумаги или стать спекулянтом, который пытается ловить пики и продавать: «До сих пор я не пытался заниматься активным трейдингом и еще ни разу не успел в этом разочароваться. Мы уже почти собрались продавать бумаги…». Такие сильные просадки портфеля потрепали нервы большому количеству инвесторов. «Мне становится неприятно, когда перевожу цифры в реальные деньги. Вдруг понимаешь, что вот уехала одна иномарка, а вот еще одна. Это сильное нервное напряжение. Я заставляю себя переключиться и относиться к таким падениям, как к голым фактам. Получается так, — делится опытом Марк, — что это мое специфическое хобби помогает воспитывать хладнокровие. Этот опыт очень помогает и в бизнесе, и в жизни в целом. Что-либо случилось плохое — ничего. Не стоит нервничать».

Здесь и сейчас

На вопросы «Дохода» о формировании своего портфеля в нынешних условиях инвестор отвечает: «Ели бы я сейчас составлял портфель с нуля на долгосрочную перспективу, то моя стратегия была бы разделение инвестиционного портфеля поровну на две части. Первая часть портфеля состояла бы из акций — „голубые фишки“, и акции второго эшелона. В другой были бы активы квадратных метров. При этом не важно, какая недвижимость и каков способ инвестирования. На длинных отрезках инвестирование в долевое строительство, жилую недвижимость или коммерческую посредствам прямой покупки или закрытых паевых фондов недвижимости даст в усредненном варианте 20–30% годовых. Третью часть моего инвестиционного портфеля я бы составил из прямых инвестиций — в свой собственный бизнес или бизнес другого человека. Но с этой частью очень сложно. Бизнесом надо все время заниматься. А если нет инвестора, которому можно было бы доверить средства, тогда просто разделил пополам между акциями и недвижимостью».

Инвестиционные рекомендации

Опыт западных фондов показывает, что нет ничего эффективнее на длинных горизонтах инвестирования в фондовый рынок, чем вкладывать «в индекс». На российском рынке свои реалии, хотя принцип тот же. Отдельные бумаги показывают феноменальную доходность в тысячи процентов, а 2005–2006 годы войдут в историю, как сверхприбыльные годы на всех рынках.

Однако в предстоящем году таких доходов уже ожидать не стоит. Успешный частный инвестор Марк Лернер считает, что «ситуация в российской экономике такова, что в большей или меньшей степени дорожают практически любые качественные активы — будь то недвижимость, золото, акции, облигации или другие ценные бумаги». Он связывает это с тем, что в стране накопилось большое количество избыточных денег, из-за высоких цен на нефть. Однако формировать свой портфель из расчета — зарыть и через год все вырастет в 10 раз — в данной ситуации было бы опрометчиво. «Моя интуиция, основанная на опыте, подсказывает, что в будущем году рынок акций вырастет еще на 25–30%. При этом я не удивлюсь, если индекс PTC подрастет на 50 или даже на 80%, — делится соображениями Лернер. — А недвижимость — это надежный актив, цена которого даже в кризисной ситуации не упадет до нуля. Пожалуй, единственный ограничением роста его стоимости является конечность платежеспособного спроса большинства покупателей квартир. Сейчас какое-то время рынок будет «схлопываться» с одновременным увеличением стоимости.

Цены на питерскую жилую недвижимость стабилизировались, но активное сокращение предложения на этом рынке (в будущем году в Петербурга будет строиться в 2–3 раза меньше домов, чем в 2005 г.), неизбежно провоцирует их дальнейший рост, который начнется, я думаю, уже весной 2007 г. Конечно, на этот раз скачка в 2 раза, как это было в 2006 г., не будет, но рост на 25–30% за 2007 г. вполне реален.

Комментарий Марка Лернера:

«В детстве даже, увлекаясь футболом, я не бегал по полю, а рисовал таблицы, высчитывая среднее количество голов за матч. Меня всегда интересовала статистика. Кто сколько забьет голов, как зависит общий результат команды от состава игроков и их результативности».

Сравнение эффективности инвестиций Марка Лернера на разных рынках и в разных временных интервалах, %

Доходность на фондовом рынке