Страсти по векселю

Федеральный закон об участии в долевом строительстве № 214- ФЗ иначе как многострадальным не назовешь. Обсуждение достоинств и недостатков законопроекта, проблем, связанных с его применением, и рисков при использовании обходных «серых» схем занимало в СМИ, пожалуй, не меньше места, чем прошлогодний рост цен на жилье или сложности с цементом. Очередной всплеск интереса связан с компанией «МИАН», которая активно использовала «вексельную» схему при продаже квартир в новостройках. Сумма иска внушительная — компании предлагают вернуть в бюджет 1 млрд рублей якобы недоплаченных налогов, пеней и штрафов. Разбирательство напрямую с 214-м законом не связано, да и не ясно пока — сумеют ли налоговики отстоять свою позицию в суде высшей инстанции, однако перспективы забрезжили весьма любопытные.

Из истории
Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 года и сразу же вызвал резкую критику со стороны петербургских строителей. С заявлениями о сложности, даже невозможности применения на практике его положений выступили практически все ведущие застройщики города. Впрочем, государство не спешило навязывать рынку непопулярные меры. Необходимые подзаконные акты, конкретизирующие механизмы привлечения денежных средств дольщиков и раскрытия информации строительными компаниями принимались в течение следующих двух лет, а специальный надзорный орган, в чьи обязанности входит контроль соблюдения закона, был создан лишь весной этого года. Пока Управление контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству занимается преимущественно сбором и анализом информации да обрабатывает обращения граждан, не предпринимая карательных акций.
В то же время некоторые петербургские строители не стали дожидаться возможных проблем. Первые сделки с полным соблюдением 214-го закона прошли в Петербурге еще осенью 2006 года. Пионерами стали инвестиционно-строительная компания «Петрополь» (дом бизнес-класса «Финансист») и ООО «БалтИнвестСтрой» (жилой комплекс «Водолей»). Потихоньку к ним начали присоединяться и другие участники рынка — ЗАО «ЮИТ Лентек», Setl City, Группа ЛСР. А компания Setl City совместно со Сбербанком даже предложила рынку альтернативную, но вполне легитимную схему целевого фондирования кредита. Однако большинство операторов в своей работе «неудобный» закон учитывали мало, перейдя на так называемые «серые» взаимоотношения с покупателями. Наиболее популярны два способа, позволяющие обойти 214-й закон: предварительный договор купли-продажи и оплата векселями. Именно последний, правда в несколько измененном виде, и использовала в своей работе компания «МИАН».
Суд да дело
Стандартная «вексельная» схема, применяемая петербургскими застройщиками, предполагает заключение предварительного договора купли-продажи или договора долевого участия. При этом в качестве долевого взноса принимаются не денежные средства, а векселя. Эти ценные бумаги застройщик сам (или через посредника) продает дольщику заранее по отдельному договору. Таким образом, деньги клиента поступают в счет оплаты векселя, а не долевого взноса. В случае с «МИАН» дольщик также заключал договор долевого участия и оплачивал его векселями, которые в этот же день, на несколько часов раньше, приобретал за деньги у компании, связанной с «МИАН» и возглавляемой его финдиректором. В последующем долевые договоры заменялись на договоры об уступке права на получение квартиры от застройщика, то есть «МИАН» «уступал» дольщику право получить квартиру. Однако в схеме обнаружилось одно недоразумение. Как следует из решения Арбитражного суда Москвы по данному делу, дольщики покупали собственные векселя аффилированного лица «МИАН» по номиналу, а вот «МИАН» принимал их в оплату долевого взноса за гораздо меньшие деньги. При этом разница между реальной и номинальной стоимостью векселя якобы возвращалась покупателю, за что последний расписывался в фиктивном приходном ордере. Суть претензий налоговых органов скорее не к самой «вексельной» схеме, а в том, как именно ее использовала группа «МИАН» для «оптимизации налогообложения». «Все дело в том, что полная сумма денег, вносимых дольщиком, шла не на счета „МИАН“, то есть в договоре долевого участия (в последующем в договоре об уступке) фигурировала цена квартиры меньшая, чем та сумма, которую в реальности платил дольщик, — объясняет Федор Цуринов, руководитель юридического управления инвестиционно-строительной компании „Петрополь“. — Если бы дольщик все деньги платил по договору долевого участия на счет „МИАН“, то у компании была бы больше налогооблагаемая выручка, как по НДС, так и по налогу на прибыль». Покупая вексель, дольщик, по сути, выдавал заем компании, аффилированной с «МИАН», а с заемных денег, как известно, ни НДС, ни налог на прибыль не уплачиваются. А в качестве выручки «МИАН» показывал только ту сумму, по которой учитывались векселя и которая была ниже реальной суммы сделки.
Притворяются
Впрочем, в решении суда есть еще один немаловажный аспект. Аргументируя свою позицию, налоговики впервые попытались доказать, что покупка дольщиком векселя есть в принципе притворная сделка. Налоговая инспекция утверждает, что дольщики не собирались покупать векселя, их искусственно заставляли это делать. «Суд применяет правила о сделках, которые стороны действительно имели в виду, а здесь граждане имели в виду лишь покупку квартиры, и никаких займов аффилированным структурам „МИАН“ они выдавать не планировали и не хотели», — отмечает Федор Цуринов. Также истец весьма убедительно разъясняет, что в данном случае покупка векселя является притворной сделкой еще и потому, что продавец векселя и организация, заключавшая договор по квартире, были подконтрольны одним и тем же лицам.
Политика и практика
Оба эти аргумента применимы уже не только к данному конкретному случаю, но и практически ко всем разновидностям «вексельной» схемы, по которой работают сегодня строители. Правда, вероятность судебных исков и претензий со стороны налоговых органов к петербургским застройщикам невелика. Маловероятно, что судебный процесс «МИАНа» — начало полномасштабной кампании, направленной на повышение сознательности участников строительного рынка.
Во-первых, сейчас большинство строителей используют векселя не для уклонения от уплаты налогов, а для ухода от 214-го закона, соблюдение которого Федеральную налоговую службу волнует мало. Да и проверяли ЗАО «МИАН» за 2002–2003 годы, а начались визиты инспекторов не в последнее время, а еще в июле 2005 года. Тогда 214-й закон всего только три месяца как вступил в силу и не соблюдался многими компаниями на совершенно законных основаниях, так как его действие распространяется только на те дома, по которым разрешения на строительство получены после 1 апреля 2005 года. А во-вторых, петербургские чиновники в принципе достаточно лояльно относятся к нарушителям. Так, Александр Меденцев, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства при Комитете по строительству Петербурга, в одном из интервью прямо заявил: «Обходные пути мы не осуждаем». И поэтому, хотя управление и «тесно сотрудничает с Федеральной налоговой службой, ГУВД, прокуратурой и следственными органами», вряд ли дело закончится судебными исками. Пока предполагается лишь создание сводного реестра организаций, которым предоставлено право на проектирование и строительство жилых объектов на предмет привлечения денежных средств граждан. А в дальнейшем — информационная и разъяснительная работа с застройщиками.
По данным Комитета по строительству, в Петербурге насчитывается около 400 организаций, привлекающих для строительства средства дольщиков. Претензий к закону и практике его применения у представителей строительного комплекса множество. Александр Меденцев уверен, что практически все причины, по которым строительные компании Петербурга отказываются работать по 214-му закону, сводятся к одному: существующая редакция закона поставила в большую зависимость строительные компании от действий дольщиков по исполнению договоров. «Если открыть закон, то можно увидеть, что там подробно прописано, какие документы должен представить застройщик потенциальному дольщику, чтобы заключить договор долевого участия, и каким образом дольщик может распорядиться своим правом. Подчас от позиции одного дольщика под угрозу ставится целый проект», — подчеркивает он. Действительно, по закону в тексте ДДУ должны быть прописаны точные сроки передачи и параметры квартиры, цена, порядок и сроки оплаты, гарантийный срок в течение пяти лет и т. д. «Есть четко предусмотренные случаи, когда дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, а когда в судебном, — рассказывает генеральный директор ИСК „Петрополь“ Марк Лернер. — При этом и в тех, и в других случаях застройщик обязан возвратить дольщику все деньги, без какого-либо удержания, причем в жестко установленный срок, а при наличии нарушений со своей стороны — уплатить пеню». Ирина Хондожко, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости ЦАН, в принципе считает, что осуществлять долевое строительство невыгодно и даже опасно для бизнеса. «По 214-му закону застройщик не имеет право расторгать ДДУ с участником долевого строительства, если он, например, не вносит свою долю в течение полугода, к тому же он предусматривает штрафные санкции для застройщиков за срывы сроков строительства, что происходит сплошь и рядом». А Василий Погораздов, директор Центра элитной недвижимости АН «Итака», добавляет к списку перечисленных причин невозможность продать участок, если застройщик заключил на объект хоть один ДДУ.
Есть свои вопросы и у строителей, которые уже столкнулись с законом на практике. «Чтобы начать строительство, компания обязана получить весь пакет разрешительных документов, а это достаточно долгий процесс, — жалуется советник управляющего директора Группы ЛСР по юридическим вопросам Оксана Добротина. — Не каждая компания может себе позволить затягивать срок вывода объекта в продажу. Сейчас примерно 70% всего строительства идет поэтапно, и если всем придется собирать все документы сразу в соответствии с 214-м законом, то финансирование строительства многих объектов дольщиками приостановится ввиду физической неготовности многих необходимых документов». Не устраивает операторов и качество работы Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (УФРС). По закону, договор участия в долевом строительстве считается заключенным и вступает в силу только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который ведет эта организация. Это необходимо, чтобы не допустить заключения двух договоров на одну и ту же квартиру, то есть так называемых двойных продаж. По словам участников рынка, такая процедура серьезно усложняет жизнь и застройщику, и дольщику, ведь регистрировать надо не только сам договор, но и все дополнительные соглашения к нему. «Несмотря на то что по ДДУ дома „Финансист“ у нас за все время работы не было ни одного отказа, но задержка регистрации документов на две-три недели и даже на месяц по вине госорганов — нормальное явление, — рассказывает Марк Лернер. — Это не может не отражаться на работе с клиентами и, конечно, на графике поступления денежных средств. Оплата долевых договоров в соответствии с 214-м законом возможна только после регистрации сделки в УФРС, поэтому нам приходится планировать величину и сроки поступления денег с поправкой на возможную задержку на не всегда определенный срок».
Однако закон есть закон, и рано или поздно приспособиться к нему вынуждены будут все строительные компании, а «несговорчивых» просто обяжут работать в правовом поле, теми или иными способами. Этим законом государство постаралось защитить интересы граждан в часто неравноправных отношениях, и жаль, что совершенно очевидные вещи: ответственность за сроки строительства и качество жилья, обязательность раскрытия информации воспринимаются большинством как чрезмерные обязанности или посягательство на их права. Впрочем, для крупных игроков средства дольщиков — далеко не панацея, а альтернативные источники финансирования строительства пока законом не регламентируются.