Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — II квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Сдача объекта — II квартал 2018
NEVA-NEVA NEVA-NEVA
Василеостровский район
Сдача объекта — IV квартал 2020
Старт продаж!
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан

Стабильный, ровный, семейный: тенденции рынка первичной недвижимости

10 Декабря 2015

Рынок первичной жилой недвижимости Петербурга и области в этом году все-таки устоял. Однако без «жертв» не обошлось. 

Оценки участников рынка относительно падения спроса на рынке первичного жилья расходятся. В целом по году, по предварительным расчетам, диапазон падения продаж составил от 20 до 40%.

– Одна из главных тенденций 2015 года – снижение объема продаж, которое оценивается экспертами по-разному: от 25 до 40%, – подтверждает начальник отдела продаж «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, цифры отличаются в зависимости от того, выводила ли компания на рынок новый объект. Открытие проекта сопровождается пиком продаж: покупатели спешат приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются также инвестиционные покупки.

– В компаниях, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а у тех девелоперов, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение, – объясняет Светлана Денисова.

Могло быть и хуже

Девелоперы не считают падение критичным, напоминая, что в 2009 году оно превысило 30% относительно 2008 года и восстанавливался спрос дольше, чем сейчас.

– В целом с точки зрения спроса и продаж 2015 год практически ничем не отличается от 2013-го или 2014-го, за исключением периода «март – апрель», когда многие находились в ожидании запуска программы субсидирования ипотечных ставок. Сейчас мы находимся примерно посередине между показателями 2013 и 2014 годов, – считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем спроса за III квартал зафиксирован на уровне 1,02 млн кв. м. Прирост по отношению ко II кварталу составил 27,4%. При этом на территории Петербурга увеличение спроса в III квартале по отношению ко II достигло 34%, а на пригородных территориях Ленобласти – 18%.

Так что наиболее пессимистичные прогнозы начала года о том, что отрасль может очень сильно просесть, все же не оправдались.

– На фоне кризиса рынок первичного жилья Санкт-Петербурга относительно стабилен, – говорит старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова. – Общий объем рынка составляет более 10 млн кв. м, доля площадей в экспозиции – 46%, что является нормальным значением за последние 10 лет и свидетельствует о том, что на рынке нет дефицита или перенасыщения. Снижение спроса есть, но до критичного для отрасли уровня не дошло.

Инвесторы исчезают

Безусловно, избежать катастрофического падения рынку помогла программа «Ипотека с господдержкой», в результате которой осенью доля ипотечных сделок в портфелях застройщиков достигла докризисного уровня в 50–60%.

– Высокий уровень спроса сохраняется за счет массового класса и обусловлен развитием ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Об этом также свидетельствует рост доли ипотечных сделок. При сохранении этой программы мы прогнозируем стабильный спрос примерно 3–3,5 млн кв. м в год, что сопоставимо с уровнем 2012–2013 годов, – говорит Любава Пряникова.

В 2015 году, в отличие от предыдущего, поведение покупателей более спокойное. Ажиотажа 2014 года, когда в связи с колебаниями валютных курсов население стремилось сохранить средства, вложив их в недвижимость, уже нет. Инвестиционные сделки практически исчезли.

– В 2014 году их было 35%, сегодня – не более 5%, – рассказывает председатель совета директоров группы компаний «Лидер Групп» Александр Рассудов. – Рынок стабильный, ровный, семейный. Во-первых, спрос держится на стабильном уровне. И это не депрессивная стабильность, когда спрос стабильно низкий. Скорее стабильно нормальный. То есть после колебаний «туда-сюда-обратно» в начале года спрос наконец нашел свой мейнстрим, в нем и держится до сих пор.

Во-вторых, поведение покупателей больше не напоминает игру на фондовой бирже со взлетами и падениями после экономических и политических новостей. Потребитель перестал остро реагировать на происходящее и начал планировать покупку жилья, исходя из новой реальности и текущего уровня доходов. При этом растет число покупок с целью постоянного проживания, а самые ходовые квартиры – двух- и трехкомнатные.

– В нашей компании за текущий период их продано в два раза больше, чем в 2014 году, – отмечает Александр Рассудов.

– В 2014 году на ситуацию влияли курсовые колебания, которые вызвали массовую истерию и хаотичную скупку всех ликвидных квартир. Сейчас же обратная ситуация: потребитель относится к покупке крайне осторожно и покупает, только когда это необходимо, – подтверждает руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент» Дмитрий Ермышев.

Без новинок

По данным Ольги Трошевой, на конец III квартала 2015 года объем предложения на рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны составил 5,05 млн кв. м, объем вывода новых объектов по итогам 9 месяцев в Санкт-Петербурге и Ленобласти зафиксирован на уровне 3,4 млн кв. м. Основной объем выводимых проектов относился к классу «масс-маркет» (97% в расчете кв. м), из жилья высоких ценовых категорий реализация квартир началась только в трех объектах бизнес-класса (ЖК «Москва»/ Setl City, ЖК «Атлант»/ «Коннолахтинский, 55» и к. 3–2 ЖК «Премьер  Палас»/«Л1»).

– Самые худшие опасения, что рынок упадет в 2–3 раза, не реализовались. Объем вывода новых объектов остался на уровне 2014 года, это порядка 10–15 объектов в месяц, – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. – Но это в количественном выражении. В качественном – изменения произошли. Наблюдается отчетливая тенденция – на рынок выходят в основном очереди уже реализующихся жилых комплексов, а не абсолютно новые проекты. За сентябрь – октябрь из 12–13 проектов, выведенных на рынок, всего 2–3 – новые, остальные – очереди. До конца 2015 года я также ожидаю вывода небольшого количества новых проектов, в пределах 2–4.

У Любавы Пряниковой более оптимистичные прогнозы. Она предполагает, что до конца года на рынок могут выйти еще как минимум 10–20 проектов.

Устояли не все

Эксперты уверяют, что первичный рынок достойно переживает сложные времена. Сейчас не так много приостановленных проектов, как 8 лет назад.

– Отложена или заморожена минимальная часть проектов: не более 5–7% от общего заявленного объема, – говорит Любава Пряникова. – Но мы говорим только о понятных проектах, с участками без существенных градостроительных или иных ограничений, где физически и юридически возможно строительство жилья.

Тому, что рынок устоял, во многом способствовали выводы, которые застройщики сделали после кризисных явлений прежних лет.

– Девелоперы пережили уже не один кризис. Так что строительная отрасль – одна из самых устойчивых, – уверен Дмитрий Ермышев. – Все специалисты уже привыкли работать в сложных экономических реалиях, с постоянными изменениями правил игры.

Однако прошлые кризисы, видимо, научили не всех. Ряд компаний покидают рынок. Стоит отметить, что среди проблемных не только небольшие игроки, но и крупные девелоперы. То есть надежность сегодня выражается не в масштабе, а в грамотной стратегии.

– В периоды нестабильности покупатели больше доверяют крупным фирмам, хотя, как показывает практика, размер не является гарантией, – подтверждает Дмитрий Ермышев.

В результате можно говорить о заметной консолидации рынка.

– Своеобразное очищение от ненадежных застройщиков прошло на волне 2008 года, когда с рынка ушел ряд игроков. И в 2015 году компании, которые испытывают финансовые проблемы, уже известны. Остальные крупные игроки твердо стоят на ногах. К концу года до 75% рынка Санкт-Петербурга будет сосредоточено в руках 15–20 крупных «питерских» компаний, – считает Александр Рассудов.

Получилось как всегда

Девелоперы обеспокоены не столько снижением спроса, сколько законодательными инициативами 2015 года. В частности, с 1 октября вступили в силу новые требования к компаниям, имеющим право страховать гражданскую ответственность застройщиков. Так, собственный капитал страховых организаций, которые могут работать с застройщиками, теперь должен составлять не менее 1 млрд рублей. Прежде этот показатель был равен 400 млн рублей. Кроме того, Центральному банку РФ вменена функция контроля страховщиков – у страховой организации должны отсутствовать предписания ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Теперь все договоры страхования, заключенные с компаниями, не соответствующие введенным с 1 октября требованиям, должны страховаться заново. Соответственно, число уполномоченных игроков страхового рынка сильно сократилось, а из оставшихся далеко не все готовы работать с застройщиками.

– Те немногие законодательные изменения, которые уже внедрены, а не просто заявлены в качестве инициативы, скорее создают сложности для строительного бизнеса. Недавний пример – изменение требований к страхованию застройщиков. В связи с этим компаниям необходимо проводить дополнительную административную работу по изменению условий страхования. Однако это изменение не является критичным, – считает генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов.

Есть и исключительно региональные новации, способные заметно повлиять на деятельность и планы девелоперов. Во-первых, руководство Ленобласти ввело бессрочный мораторий на перевод любых земель под жилую застройку. Власти объясняют это решение желанием улучшить качество жизни в регионе. И добавляют, что существующие проекты могут обеспечить регион жильем на ближайшие 25 лет. Во-вторых, председатель комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев высказал намерение ограничить высотность новой застройки в Северной столице до 40 м с возможностью повышения при условии рассмотрения на Градостроительном совете при правительстве города и на комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.

– Я понимаю, что у некоторых строителей эти изменения могут вызвать неприятие. Но на претензии могу ответить вот что: спросите жителей, нравится ли им то, что строится. Наш город в последние годы столкнулся с бесконтрольным с точки зрения архитектурного облика строительством, – считает Владимир Григорьев.

В результате строительные компании дезориентированы тем, что происходит в сфере законодательного регулирования отрасли.

– Главной проблемой является административное и законодательное регулирование, – говорит Светлана Денисова. – То, что происходит в последние полгода, обескураживает – много новаций, которые ухудшают положение бизнеса: внесение изменений в градостроительные нормативы, изменение высотного регламента, предложение об отмене «долевки», попытка ввести дополнительный налог на построенное, но еще не реализованное жилье, со страхованием полная неразбериха. За каждой строительной компанией стоят дольщики. Такая ситуация не устраивает участников строительного рынка и является основным риском его дестабилизации.

Остаются неясными и перспективы программы «Ипотека с господдержкой». Пока она продлена только до марта 2016 года.

– К сожалению, логика многих законодательных инициатив, касающихся строительной отрасли, туманна. Очень бы не хотелось, чтобы принятие важных для отрасли решений проходило по принципу «рубить с плеча», рассуждает Александр Рассудов. – Во главу угла ставятся благие цели, как, например, создание комфортной городской среды, но методы выбираются категоричные, если не сказать радикальные. Изменение условий страхования, понижение этажности зданий в пределах Петербурга до 40 м или мораторий на перевод земель под жилую застройку в Ленобласти рынок еще может как-то «переварить», хотя последствия в виде удорожания стоимости квадратного метра очевидны. Но прекращение работы программы ипотеки с господдержкой и возвращение банковских ставок на уровень 15–16%, если такое произойдет, пережить рынку будет сложнее.

 

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»

КЛИМАТ АРКТИЧЕСКИЙ

– Осенний сезон 2015 года сложно сравнивать с осенью 2014-го, потому что предыдущий осенний сезон делился на две части – до ноября и после. До ноября он был спокойным, после ноября – ажиотажным, связанным со скачком курса доллара. В 2015 году высокий сезон спокойный, такой же или чуть ниже, как в октябре 2014-го, и такой же, как осенью 2013-го.

Строительная отрасль стремительно теряет свою устойчивость. Компании, занимающиеся инфраструктурным строительством – дорог, мостов, детских садов, школ и т. п., – испытывают серьезный дефицит заказов, поскольку бюджетные средства сильно сократились. Для компаний, занимающихся строительством жилья, год в целом прошел нормально, но конец его был сильно испорчен историей со страхованием, когда начиная с 1 октября многие застройщики (особенно это касается малых и средних) столкнулись с невозможностью получить и использовать средства за уже проданные квартиры. Это серьезным образом ухудшает их финансовое положение и возможности для выживания.

Ситуация с административным и законодательным регулированием отрасли ухудшается настолько стремительно, что туман стал уже абсолютно непроглядным. Инвестиционный климат в этой связи не просто «арктический», как я его называл год-два назад, он практически исчез, и его даже оценить невозможно. Никто не понимает, что происходит. А никакие инвесторы не будут вкладывать деньги в состояние полной неопределенности.

Источник — «Управление бизнесом», №25, декабрь, 2015 г., Ольга Великанова

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08