Спрос на качество

Понятие «бизнес-класс» на рынке недвижимости до сих пор не имеет четкого определения. Из-за размытых трактовок, жилье класса комфорт часто принимают за «бизнес», а «бизнес» в некоторых случаях выдается за элитный. Но эксперты все-таки выделяют несколько признаков, которые позволяют отнести объект именно к бизнес-классу.

Первый из них — локация. «Дом должен быть расположен в месте с удобным транспортным сообщением, в благоприятном с точки зрения экологии районе, вблизи парков или водоемов», — говорит заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.

«Как правило, это достаточно престижный квартал, в непосредственной близости от станций метро», — добавляет руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева. По ее словам, наиболее распространены проекты бизнес-класса в Центральном, Василеостровском, Петроградском, Выборгском, Приморском и Московском районах города. «Появляются и объекты в престижных пригородных зонах: Сестрорецк, Пушкин, Петродворец», — говорит Оксана Малеева. Проекты бизнес-класса могут быть как многоэтажными, так и малоэтажными.

Второй существенный момент — оригинальное архитектурное решение с комфортными планировками. «Дом должен привлекать внимание, быть украшением своего района. Обычно такие объекты возводятся по индивидуальным архитектурным проектам», — утверждает генеральный директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Это дома из кирпича и монолита. Предполагается оригинальное решение фасада. В отделке должны быть использованы современные материалы», — добавляет старший вице-президент инвестиционно-строительного холдинга «Петротрест» Игорь Соколов.
В-третьих, особое внимание в таких проектах уделяется квартирографии. Там не должно быть маломерных квартир-студий, которые автоматически снижают привлекательность и статус всего жилого комплекса. А число «однушек» обычно минимально. Стандартное предложение: несколько комнат, удобная планировка, большая площадь кухни и ванных комнат, высота потолка от 2,8 м. «В квартире обычно есть зонирование на гостевую и хозяйскую зоны, а в жилье большой площади обязательно наличие второго санузла»,-утверждают в компании «Лемминкяйнен Рус». По данным АРИН, средняя площадь «однушки» в таких проектах — 40–50 м², «двушки» — 6о-9о м2, «трешки» — 8о-12ом2. «Часто застройщики делают необычные квартиры, например, с террасами», — говорит Ольга Трошева.

Качество сервиса

Четвертый важный признак — качественные инженерные коммуникации, как правило автономные. «Бесшумные скоростные лифты, системы очистки воды, вентиляции, кондиционирования, телекоммуникации, наличие „скрытой“ разводки, современные системы безопасности, своя котельная», — перечисляет генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. «Покупатель обращает внимание на качество работы сервисной компании. А уровень эксплуатационных расходов не должен превышать 8о рублей на 1 м² в месяц», — говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анна Брун.

Наконец, пятый признак класса — инфраструктура. Все дома бизнес-класса должны быть оснащены охраняемой парковкой из расчета минимум одно машино-место на квартиру. Кроме того, там должны быть огороженная охраняемая территория, детская площадка, коммерческие помещения различного назначения, преимущественно торговые, с концептуальным подбором арендаторов. «Если речь идет о крупных жилых комплексах, должна быть единая комфортная среда с прогулочными зонами, фитнес-центрами (иногда с бассейнами), объектами общепита и сферы услуг. И должен быть однородный социум» — утверждают эксперты «Петербургской Недвижимости».

Мнения разделились

Из последних введенных в эксплуатацию объектов можно отметить первую очередь «Шведской кроны» (NCC) в Приморском районе на 128 квартир и жилой комплекс «Привилегия» («Северный город») в Василеостровском районе на 201 квартиру. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще трех жилых объектов уровня бизнес-класса. Два — в Петроградском районе: «Премьер Палас» от ЛЭК на 516 квартир и «Дом на Резной» от PRK Group на 56 квартир. Еще один — в Василеостровском районе: «Дом на Детской» от строительной компании «Аврора ДиДиСи» на 92 квартиры. «Предложение в этом сегменте равномерно распределено между участниками рынка», — говорит Ольга Трошева.

Точную долю, которую занимает жилье бизнес-класса на рынке Петербурга, из-за размытой классификации эксперты назвать затрудняются. «По нашим оценкам, это порядка 10% от общего объема предложения», — говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. Похожей оценки придерживаются аналитики «Лемминкяйнен Рус»: они полагают, что доля бизнес-класса около 7–9% рынка. «А мы полагаем, что меньше — 5–7%», — не согласен Лев Гниденко. В свою очередь, директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко дает более высокую оценку масштабам жилья бизнес-класса: 25% от всего объема первичного рынка.

Спрос без ажиотажа

Цены в сегменте бизнес-класса начинаются с 90 тыс. рублей за 1 м², а средняя цена по городу — около Ю5 тыс. рублей за 1 м².

«В черте города цены выше — в среднем ю8,9 тыс. рублей за 1 м² (по итогам III квартала), а в административно подчиненных районах ниже — 99Д тыс. рублей за IM2», — утверждает Ольга Трошева. По данным Ольги Литвиченко, во время кризиса стоимость «квадрата» в объектах бизнес-класса снизилась на 40%. «Но ситуация за последний год выправилась, и сейчас рост цен находится в диапазоне 3–5% в год», — говорит она.

Спрос на подобное жилье не ажиотажный, но стабильный. «Для резкого роста продаж нет предпосылок, так как люди не стали зарабатывать больше», — поясняет Марк Лернер. Основной состав покупателей жилья бизнес-класса — петербуржцы. Доля приезжих — не более 15–20%. «Но в последнее время растет число запросов от клиентов на квартиры с отделкой, что связано с увеличением доли иногородних клиентов (стоимость отделки может составлять до 15% от стоимости объекта). Но пока нельзя назвать данную характеристику спроса устойчивым трендом», — говорят в Astera. Для приобретающих первое жилье самыми важными факторами остаются размер квартиры и ее стоимость, а для покупателей второго жилья — хорошие метражи.

По данным Astera, наибольшим спросом пользуются квартиры площадью юо-18о м2 и стоимостью от us до 140 тыс. рублей за 1 м². «Но в III квартале гон г. наблюдался ажиотажный спрос на «двушки» бизнес-класса площадью 6о-75 м². Предложение подобных объектов ограничено, поэтому спрос на них остается высоким во всех районах города. После того как предложение будет исчерпано, повысится спрос на «трешки», — прогнозирует Анна Брун.

Уязвимый сегмент

Дальнейшее развитие сегмента жилья бизнес-класса, по мнению экспертов, напрямую зависит от того, как будет развиваться экономическая ситуация в стране. «Если существенных изменений в не произойдет, сегмент будет все так же востребован и со временем увеличит свою долю на рынке. В противном случае его ждет стагнация, поскольку именно этот сегмент наиболее подвержен негативным макроэкономическим влияниям», — говорит Марк Лернер. С начала текущего года предложение жилья бизнес-класса в Петербурге практически не пополнялось. «Это связано с тем, что на рынке еще не проданы объекты, построенные до и после кризиса. Кроме того, существуют определенные трудности с выделением пятен под застройку в центральных районах города», — говорит Лев Гниденко. Перспективы развития сегмента, по его словам, связаны с реализацией программ по реконструкции и расселению центральных районов. С коллегой согласна Ольга Трошева. Но, по ее мнению, большим потенциалом обладают территории под ре-девелопмент. «Их освоение — задача не ближайшего будущего, а, скорее, среднесрочной перспективы», — говорит она.