Спрос на готовое предложение

Даже достаточно низкая цена на строящихся объектах недвижимости не является побуждающим фактором к покупке. По разным оценкам, соотношение между спросом на строящееся жилье и готовое в настоящее время колеблется от 20/80 до 35/65. Естественно, в пользу готового. «Соотношение проводимых сделок на первичном и вторичном рынках до кризиса было в пропорции 35/65. Сейчас — примерно 25/75», — подсчитал Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости». Похожие цифры называет и Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН: «Думаю, что сейчас пропорция примерно один к пяти».

Нулевой цикл

Как признают участники рынка, единственное, что подогревает первичный рынок, — это рассрочки и другие псевдоипотечные программы, которые предлагают своим клиентам строители. «Большинство покупателей сейчас выбирают квартиры в объектах либо на последних этапах строительства, либо на средней стадии готовности. Однако это не значит, что проекты, которые только вышли на рынок, не востребованы. Мы сами реализуем квартиры в нескольких объектах в самом начале строительства», — говорит Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская недвижимость». Он уверен, что при определенных условиях квартиры в таких новостройках тоже могут пользоваться спросом, только для этого нужна грамотная маркетинговая и ценовая политика, правильная техника продаж и удачная, соответствующая рынку концепция объекта, планировки жилых помещений, которые нравятся покупателям. «Одно из самых важных условий — рассрочка, что, кстати, притягивает сейчас достаточно большую часть клиентов. Ведь на вторичном рынке при отсутствии ипотеки есть только вариант субсидий, а без возможности получить такую финансовую помощь покупателю необходимы живые деньги, которыми обладают далеко не все. Удобные и выгодные рассрочки позволяют растянуть платеж», — объясняет он. «Основной спрос сосредоточился именно на вторичном рынке, так как покупать строящееся жилье в кризис на фоне финансовых трудностей опасно. Однако сейчас эта тенденция уже не настолько явная. По моим оценкам, соотношение спроса на первичные и вторичные объекты — 40/60. Из-за большой разницы в стоимости объектов на вторичном и первичном рынках (15–20%) люди стали рассматривать как вариант инвестиции в дешевые строящиеся квартиры, находящиеся в высокой степени готовности (от 70%)», — замечает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.

Есть еще одно мнение: покупателей сейчас отталкивают от сделок на первичном рынке не риски, а высокие, на их взгляд, цены. Люди ждут их падения. Наталья Латышева, директор по развитию ИСК «Невский Синдикат», считает, что в ближайшее время соотношение может стать 50/50. «Не исключено, что скоро на первичном рынке появятся квартиры подрядных и субподрядных организаций по демпинговым ценам. Что подогреет интерес к строящейся недвижимости. В то же время суммы на вторичном рынке снижаться не будут — продавцы запрашивают неоправданно дорого и умерять аппетиты не собираются», — говорит она.
На элитном рынке — свои правила игры. «Несмотря на общее мнение, что вторичный рынок предлагает более интересные варианты по цене, соотношение сделок, состоявшихся в элитном сегменте (по опыту нашей компании), осталось на прежнем уровне — 40/60, в пользу объектов первичной недвижимости. Это подтверждает, в частности, тот факт, что всего за три недели с момента открытия продаж в новом элитном жилом комплексе на Крестовском острове (Diadema Club House) продано уже 25% квартир», — рассказывает Елизавета Масалимова, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Рублевое голосование

И все-таки состояние экономики и неуверенность в завтрашнем дне оказывают глобальное воздействие на покупателя. «В сегодняшней ситуации, когда нет ясности с перспективами российской экономики, опять появилось недоверие к застройщикам, покупатели, действительно, предпочитают приобретать квартиры в готовых новостройках, в объектах с высокой степенью готовности или же на вторичном рынке», — уверена Алена Милош, руководитель коммерческого управления компании «Петрополь».

С ней согласен Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: «Так как сегодня неопределенность на рынке недвижимости в сравнении с докризисным периодом значительно возросла, покупатели стремятся снизить собственные риски. Поэтому преимуществом пользуется жилье, реально существующее на момент покупки. Жилище в незавершенном доме в некотором смысле носит виртуальный характер. Кроме того, приобретая жилплощадь-новостройку, невозможно сразу же оформить ее в собственность. Обоих этих недостатков лишены квартиры на вторичном рынке, что в текущих условиях позитивно влияет на их привлекательность для покупателей».
«Наибольшим спросом на сегодняшний день пользуются объекты, строительство которых уже завершено и после полной оплаты которых человек может получить ключи и начать ремонт. Либо это проекты на завершающей стадии строительства. Это связано с рисками недостроя, исчезновения компании-застройщика, с опережающими темпами изменения цен на жилье, юридическими сложностями, двойными продажами и многим другим», — говорит Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Учет риска

Застройщики уверены, что риски на первичном рынке недвижимости абсолютно те же, что и несколько лет назад — покупатели опасаются долгостроев или вообще незавершенного строительства. Разница только в том, что сократилось количество компаний, полностью выполняющих свои обязательства.

«Единственное верное решение в такой ситуации — выбор надежного застройщика, подкрепившего свое реноме многолетним опытом работы. Критерии выбора также прежние — честная репутация, работающие стройки, отсутствие скандалов, прозрачное финансовое положение компании. При тщательном выборе риски клиента минимизируются. Сейчас себестоимость 1 кв. м составляет около 65–70 тыс. руб., и если компания предлагает квартиры по цене существенно ниже этой, то нормальный здравомыслящий человек должен задаться вопросом: „Как компания собирается строить дом, если ей не хватит денег даже на покрытие расходов?“ Что касается вторички, то не думаю, что там идут активные продажи. Все-таки люди, инвестируя в недвижимость, предпочитают новое жилье старому», — рассуждает Вячеслав Заренков, генеральный директор холдинга «ЛенСпецСМУ». «Риски, на мой взгляд, не возросли и не уменьшились, всегда были недобросовестные застройщики, и больше или меньше их не стало. Отказ покупателей связан в основном с ценообразованием. Сейчас можно купить зарегистрированную собственность за те же деньги, что и «долевку», — считает Марина Грудковская, менеджер Лиговского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость».

Первичный риск

Владимир Спарак считает, что основной риск при покупке на первичном рынке — нестабильное финансовое положение строительной фирмы, оценить же его почти невозможно. «В реальности оценка финансового состояния застройщика носит относительный характер. И здесь, скорее, речь идет о доверии к компании в целом, о здравомыслии руководства. В изменяющихся условиях рынка основное значение имеет организация финансовых схем в фирме. Чем выше риски, тем дешевле будущая квартира, но потратить 1 млн руб. на кота в мешке далеко не все могут себе позволить. Покупателей может привлечь статус фирмы, ее размер и время работы на рынке, но это не является гарантией надежности. Шансов, что крупная компания рухнет, меньше, чем в случае с небольшой организацией, но они все равно присутствуют», — уверен он.

«Сегодня квартиры на первичном рынке довольно редко продаются застройщиком конечному приобретателю, между ними обычно имеется целый ряд промежуточных звеньев: соинвесторов строительства, спекулянтов, выкупивших права на квартиры по оптовым ценам, организаций, выполнявших субподрядные работы, и т. п. Как следствие, это запутывает цепочки перехода прав требования на квартиры. А это, в свою очередь, повышает риск не получить права на приобретенные конечным потребителем квартиры из-за дефектов, допущенных на предыдущих этапах переходов прав», — подмечает Олег Самойлов.
Однозначно оценить риски первичного рынка в денежном выражении, равно как и предложить какие-то универсальные способы защиты от них, сегодня невозможно. «К примеру, риск срыва сроков строительства. В денежном измерении можно посчитать следующим образом: клиент снимает квартиру и рассчитал, что будет ее арендовать до окончания строительства — один год. Убыток от переноса срока сдачи на два года можно рассчитать: аренда за 24 месяца. Если жилплощадь приобреталась с целью извлечь доход от сдачи, убытки составят те же 24 арендные ставки, но уже в виде недополученной прибыли. Посчитать другие убытки сложно, так как все зависит от конкретной ситуации, от ситуации на рынке и т. д.», — полагает Марина Грудковская.

Вторичный риск

Не безгрешен и вторичный рынок. К примеру, за 2007 год в Петербурге и Ленинградской области возбуждено 398 уголовных дел по факту совершения экономических преступлений в сфере недвижимости, из них 132 — в особо крупных размерах. Совокупный ущерб составил более 150 млн руб., в суд передано 184 дела.
«На вторичном рынке много различных рисков и, разумеется, все их нельзя недооценивать. Избежать их можно, воспользовавшись услугами грамотного агента и внимательно использовав рекомендации этого специалиста. Чаще бывает иначе: клиент слушает риэлтора, но делает по-своему и в результате получает некую проблему, о которой его предупреждали», — пояснила Марина Грудковская.

«При покупке жилья на вторичном рынке основные риски связаны с историей квартиры и законностью сделок, проведенных с ней ранее. Поэтому необходимо серьезно подходить к поиску риэлтора (агентства), в обязанности которого входит проверка всех предыдущих переходов прав собственности на приобретаемую жилплощадь. При выборе риэлтора необходимо обратить внимание на его деловую репутацию, размер комиссионных по сделке. В таком случае очень полезными являются рекомендации знакомых, которые уже пользовались услугами этого агента», — считает Алена Милош. По мнению Олега Самойлова, если приводить исчерпывающий список рисков на вторичном рынке, то потребуется отдельная книга. «Хорошее агентство в рамках проверки правового статуса квартир, приобретаемых клиентами, предусматривает прояснение и правовую оценку более чем 40 факторов и обстоятельств», — говорит он.

«В условиях кризиса покупатели и продавцы стараются минимизировать свои расходы при продаже жилплощади, в том числе за счет комиссионных агентствам. Однако, проводя сделку самостоятельно, они рискуют в чем-то ошибиться и получить не только конфликтные ситуации, но и материальные потери, которые в итоге превысят сэкономленные средства», — считает Владимир Спарак.

Психология в действии

Соотношение спроса на готовые и строящиеся объекты — величина не постоянная. И она, как никакая другая, показывает страхи покупателя на рынке. Например, в 2006 году, когда большинством покупателей овладел страх не успеть догнать бешено растущие цены на жилье, они покупали все, не глядя на репутацию застройщика. Теперь ситуация обратная, и спрос, напуганный заявлениями о грядущих банкротствах застройщиков, сместился в сторону вторички. Хотя, как свидетельствуют факты, рисков при покупке готовых объектов не меньше, чем строящихся.

Главное — отнестись ко всем рискам взвешенно. Если цена ниже общепринятого уровня, значит, риск потерять деньги выше. Цена выше — риск ниже. За все надо платить.

Советы покупателю строящегося жилья

При покупке жилья в строящемся доме есть следующие риски, зная которые, можно предупредить их.
Можно наткнуться на застройщика с плохой репутацией или без репутации вообще, что тоже плохо. Поэтому прежде всего следует собрать как можно больше сведений о застройщике: какие объекты компания уже возводила, были ли они достроены, причем — в заявленные сроки, нет ли на счету фирмы долгостроев. Если у компании еще нет достроенных проектов — не факт, что они когда-нибудь появятся. Истории с дольщиками часто муссируются в СМИ, поэтому тщательно почитайте, что писали о выбранном застройщике. Посмотрите форумы. Обязательно изучите сайт организации в интернете. Сайт — визитная карточка компании, по тому, насколько серьезно решена разработка сайта, можно вычислить позицию фирмы на рынке.

Очень актуальным на сегодняшний момент становится риск недостроя или приостановки строительства, поэтому просто съездите и посмотрите, идут ли строительные работы. Причем ход работ не должен сводиться к хождению по стройплощадке нескольких человек с фонариками: есть случаи, когда таких людей специально нанимают за небольшие деньги, чтобы они создавали видимость работы.

Чтобы не прогадать, проверьте у застройщика наличие: государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя; разрешения на строительство данного объекта; документы, подтверждающие право собственности или аренды земельного участка.

Уточните, не происходила ли в ходе проектирования и строительства дома смена руководства компании, не переходили ли права и обязательства по строительству этого здания другому застройщику, не менялась ли структура фирмы. Все подобные факты могут привести к тому, что ваш застройщик будет работать с новыми дольщиками, то есть с вами, но на квартиры будут претендовать и старые дольщики. В результате вы столкнетесь с двойными продажами. Предусмотреть возможные проблемы помогут хороший юрист и агент по недвижимости, которые досконально проверят все документы. Неспециалисту самостоятельно обнаружить все «подводные камни» практически невозможно.

Внимательно читайте договор. В нем обязательно должны быть указаны дом, в котором покупается квартира, описание самой квартиры, дата сдачи дома, условия оплаты, порядок расторжения договора, стоимость вашей жилплощади. Обратите внимание, является ли стоимость квартиры плавающей, а не фиксированной. Посмотрите, в каком виде вам будет сдана жилплощадь (с отделкой или без, с остекленной лоджией или нет, входит ли остекление лоджии в стоимость квартиры, с сантехникой или нет и т. д.). После подписания документа изменить в нем что-либо невозможно. Иногда в типовом договоре что-либо изменить нельзя даже до подписания, но вы будете в курсе всех его особенностей и сможете вовремя отказаться от подписания, если указанные в документе условия вас не устраивают.

Договор долевого участия должен быть заключен в соответствии с федеральным законом о долевом строительстве 214-ФЗ и зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Закон 214-ФЗ дает максимальные гарантии дольщикам, а регистрация в ФРС необходима для того, чтобы договор начал действовать.

Не покупайтесь на низкую цену квартиры. Невысокая стоимость часто является показателем того, что, во-первых, застройщику срочно нужны деньги, а значит — у него финансовые проблемы, и дом может быть заморожен, во-вторых, застройщик хочет быстро заработать деньги и испариться.