Сокращение и укрупнение

Марк Лернер, генеральный директор ИСК «Петрополь»

Можно ожидать коррекции цен на некачественное малоликвидное жилье («хрущевки», «корабли» и т. п.) в сторону их уменьшения относительно завышенного на сегодня уровня. Но уже очевидно, что долго стабилизация не продлится. И поэтому, хотя сейчас цены на строящееся жилье и стоят, начиная с апреля—мая они начнут подниматься. Конечно, на этот раз скачка в два раза, как это было в 2006 году, не случится, но рост на 25–30% за 2007 год вполне реален. И если в настоящее время квадрат на «первичке» стоит в среднем $2150, а на «вторичке» — $2600, то к концу года это будет порядка $2700–2800 на «первичке» и $3000–3200 — на «вторичке».

К этому моменту опять «выстрелит» отложенный спрос: люди накопят денег, с новой силой заработает ипотечное кредитование (уже сейчас от 30 до 60% сделок на первичном рынке — это ипотечные сделки, причем их доля увеличивается год от года). Поэтому в течение 2008 года мы получим еще увеличение цены — минимум на 20–25%.

Основная причина роста стоимости петербургской недвижимости — сокращение предложения на фоне активизации спроса. Несмотря на то что Комитет по строительству заявляет о сдаче в прошлом году 2 375 661 кв.м. жилья, а в нынешнем плановые показатели по сданным объектам составят 2,5 млн кв.м значительного увеличения предложения не предвидится. Квартиры в этих домах в большинстве своем проданы. Новых же адресов, домов на начальной стадии строительства очень мало.

У десятка крупных застройщиков не более 30–50 объектов которые будут возводиться на участках, купленных в 2005–2006 годах на торгах у города или у частных правообладателей. Если сравнить это количество с теми сотнями проектов в год, которые запускались застройщиками на участках, полученных по ИТК в 2002–2004 годах, можно предположить, что в 2007–2008 годах объем предложения уменьшится на 50–60% по отношению к 2005 году. И дальше будет только хуже: в 2008 году будет введено не более 1,5 млн. кв.м. жилья, а в 2009 году вообще около 1 млн. кв. м.

Кстати, еще в прошлом году стала заметна тенденция постепенного сокращения числа участников первичного рынка. Связано это с тем, что компании, строящие два-три объекта, из-за изменения процедуры получения пятен под застройку не имеют возможностей для развития и уходят потихоньку с рынка. На рынке остаются только крупные игроки, у которых нет проблем с финансированием объектов ни на этапе приобретения участков, ни на этапе реализации проектов. Уже сейчас для большинства компаний деньги, полученные от договоров долевого участия, являются далеко не единственным источником финансирования строительства. Многие дома продаются не с котлована, а с первых этажей, при этом доля средств дольщиков редко превышает 60% и, в будущем, будет сокращаться еще сильнее. К 2008–2009 годам обе эти тенденции получат свое завершение, и рынок поделят мощные инвестиционные институты — крупные петербургские и московские операторы, западные строительные холдинги, отечественные и зарубежные институциональные инвесторы.