Скользкий путь реконцепций

В кризис проекты часто корректируются в сторону удешевления, но потом за это приходится расплачиваться репутацией.

В кризис проекты часто корректируются в сторону удешевления, но потом за это приходится расплачиваться репутацией.

Оперативная корректировка планов с учетом кризисных явлений — особенность стратегий многих российских компаний. Особенно наглядно ее продемонстрировали строители в 2008 году, когда в целях сокращения затрат многие проекты менялись таким образом, что на выходе уже не соответствовали первоначальной концепции. Негативнее всего это сказывалось на сопутствующей инфраструктуре — неожиданно оказывалось, что на реальное число жителей она не рассчитана.

"Определенно тогда появился тренд сокращения количества площадей квартир, увеличения доли квартир–студий и однокомнатных квартир в общей квартирографии жилых комплексов, — вспоминает Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь". — По отдельным проектам эта доля доходит сегодня до 90–95%. Именно 2008–2009 годы стали периодом начала массовой застройки приграничных территорий Ленобласти".

Новый виток

На этот раз, по прогнозам, в связи с ухудшением экономического положения и ожидаемым падением спроса на жилье на первичном рынке ситуация может повториться, хотя пути экономии могут быть выбраны и другие. "С точки зрения квартирографии нынешние проекты не будут претерпевать больших изменений, — считает Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь". — Изменения в квартирографии, которые были сделаны в 2008 году, соответствуют нынешним реалиям: квартиры стали компактнее, а планировочные решения — рациональнее. Основная масса застройщиков продолжает применять их и сейчас".

По мнению Марка Лернера, в настоящее время можно ожидать скорее экономии на материалах, которые растут в цене из–за импортной составляющей. "Это губительная практика, — признает он. — Поскольку заявленный класс дома, материалов, само качество строительства — это та константа, которую любой уважающий себя застройщик должен выдерживать вне зависимости от того, что происходит на рынке. Доверие к таким застройщикам будет очень быстро подорвано, а доверие — это ключевой фактор, позволяющий реализовывать квартиры в условиях кризиса. Это путь к уходу с рынка, и дай бог, чтобы не через банкротство".

Сохранить замысел

Некоторые компании Петербурга, правда, заявляют, что не меняли свои проекты с целью удешевления в прошлый кризис и не намерены делать это сейчас. Правда, это в большей степени относится к зарубежным игрокам, причем не только к европейским. К примеру, в Китае, рынок недвижимости которого за последние годы пережил настоящий бум, корректировать проекты в ходе реализации тоже не принято — от выбранной стратегии строители, как правило, не отклоняются. "Позиция, когда компания стремится сэкономить на строительстве, выгодна для коммерческой организации, но невыгодна для покупателя, — считает У Хэминь, генеральный директор ЗАО "Балтийская жемчужина". — В этом году исполняется 10 лет, как мы пришли на рынок Петербурга, и за все эти годы мы не допускали снижения качества ни в одном из наших проектов. Мы смотрим на перспективу, и хотя такие решения не всегда коммерчески выгоднее, чем следование рыночным колебаниям, но они позволяют строить будущее с расчетом на много лет вперед".

Думать о будущем

Эксперты отмечают, что подобный подход негативно сказывается на маржинальности проектов, однако, если они долгосрочные, это имеет смысл, так как "ужимания" могут иметь и другие негативные последствия: к моменту продаж кризис закончится, и перенаселенный "муравейник" может оказаться не востребован. Особенно с учетом того, что спрос может восстановиться не сразу. "Важно понимать, что цикл девелоперского проекта от концепции, проектирования, согласования до сдачи дома занимает не менее 4–5 лет и если мы сегодня что–то уменьшаем, сокращаем, то через 2–4 года, когда проект будет продаваться, это может потерять актуальность, — говорит Роман Розенталь, генеральный директор Mirland Development. — Поэтому важен взвешенный продуманный подход".

По словам У Хэминя, стандарты "Балтийской жемчужины" изначально разрабатывались с опережением, то есть исходя из тех потребностей, которые, по прогнозам, будут у потребителя к моменту сдачи проекта. Однако отклоняться от этой линии компания не намерена. "В основу всей концепции легла наша глубокая убежденность, что с каждым годом Россия будет развиваться, граждане России будут жить лучше, а их потребности будут неуклонно расти, как это происходит в любой развитой стране, — говорит он. — За 10 лет мы пережили вместе с Россией несколько сложных с экономической точки зрения периодов. Однако подобные испытания являются временными трудностями, которые испытывают нас и дают нам шанс стать лучше и сильнее".