Щемиловка депрессирует и ждет инвесторов

В адресный список жилых массивов, «нуждающихся в сносе и/или санации в первую очередь», включены три квартала Невского района: 128, 128А и 136 (район Щемиловки). Квартал 128 ограничен улицей Шелгунова, проспектом Обуховской Обороны, улицами Чернова и Бабушкина. Квартал 128А – улицей Бабушкина, проспектом Александровской фермы, территориями производственного объединения «Звезда» и трамвайного парка № 7. Квартал 136 – проспектом Обуховской Обороны, улицами Бабушкина и Грибакиных.

Не всем все нравится

Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко, осматривая во время плановых объездов жилые кварталы Невского района, неоднократно отмечала «низкие темпы благоустройства района» и ветхое состояние жилищного фонда.

В июле Комитетом по строительству был сформирован примерный список кварталов, нуждающихся в реконструкции. Туда вошли перечисленные кварталы Щемиловки.

Законопроект, утверждающий окончательный список кварталов, подлежащих сносу или санации, будет подготовлен, по словам председателя городского строительного комитета Романа Филимонова, в начале осени текущего года. После этого будет издано соответствующее распоряжение губернатора, и город приступит к сносу домов первых массовых серий, а также аварийных и ветхих строений. Согласно сведениям из Комитета по строительству конкурсы на право реновации утвержденных территорий будут проведены уже в ноябре.

Попытка реконструкции части ветхого жилищного фонда в районе Щемиловки была предпринята в 2005 году. Тогда компания «Балтийская промышленно-строительная компания» (БПСК) получила участок площадью более 5 тыс. кв. м по адресу: Ново-Александровская улица, дом 10, литера А, для реконструкции жилого дома и возведения пристройки со встроенными помещениями. Этот проект являлся частью инвестиционной программы компании по освоению четной стороны Ново-Александровской улицы. План по указанному объекту, который разработало ООО «Медпроект», предполагал реконструкцию здания с надстройкой двух этажей и мансарды, а также строительство нового жилого дома на 179 квартир, состоящего из трех секций высотой в 9, 12 и 16 этажей.

До сих пор планы БПСК по реконструкции зданий воплощены в жизнь не были. Причина в том, что компания признала реконструкцию нецелесообразной, решив снести дом с последующей постройкой на освободившемся месте жилого комплекса.

Фарфоровая колония

Название Щемиловка происходит от протекавшей здесь прежде речки, известной под этим именем с начала XIX века. В XIX-м – начале XX века район Щемиловки был рабочей окраиной, на территории которой размещались казармы рабочих Императорского фарфорового завода (отсюда другое название местности – Фарфоровая колония).

В 1863 году для исполнения заказов Русского Адмиралтейства в этом районе был основан Обуховский сталелитейный завод (после революции он переименован в «Большевик»). Предприятие выпускало морские орудия большого калибра, в более позднее время завод стал оплотом советской танковой промышленности.

Комплексная застройка Невского района началась еще в 1930-е годы. Это единственный район Петербурга, территория которого располагается на обоих берегах Невы. В 1936 году для соединения сообщения между берегами был возведен Володарский мост. Название переправе дала фамилия популярного в то время революционного деятеля М. Володарского.

В генплане развития Ленинграда 1935 года было выделено несколько территорий для развития жилых массивов, максимально приближенных к местам приложения труда. Таких зон в городе четыре: центральная часть Московского проспекта, Автово, Малая Охта и Щемиловка.

Массовая застройка Щемиловки началась уже в послевоенные 1950-е.

Группа архитекторов под руководством Е. Левинсона и И. Фомина разработала проект застройки этого района. Основная идея архитектурного плана заключалась в том, чтобы каждый квартал представлял собой комплекс жилых зданий, связанных между собою большими зелеными дворами. В 1959 году начал работать Обуховский домостроительный комбинат, он же и являлся застройщиком большей части домов первых массовых серий, расположенных здесь.

В 1981 году в составе участка «Ломоносовская» – «Обухово» была открыта станция метро «Пролетарская», в проекте носившая название «Завод «Большевик».

Исторически сложившийся имидж территории почти не претерпел изменений и сегодня. Район относится к так называемому «коричневому поясу» – промышленным территориям с прилегающими кварталами жилой застройки. Помимо упомянутого Обуховского завода, с жилыми кварталами Щемиловки сосдествуют – Комбинат цветной печати, производственное объединение «Звезда», Домостроительный комбинат, Обуховское производство строительных конструкций. Картину завершают трамвайный парк № 7 (расположен между кварталами 128 и 136) и соседствующее на западе с кварталом 128А Еврейское кладбище. Однако в микрорайоне есть и «островки» зелени. Например, сад «Куракина Дача» (комплекс построек бывшего Николаевского сиротского института). На пересечении улицы Грибакиных и проспекта Обуховской Обороны находится единственный памятник архитектуры этого микрорайона – Троицкая церковь «Кулич и Пасха» (постройка второй половины XVIII в).

Застройка трех описываемых кварталов Щемиловки велась в 1960–65 годах.

Жилищный фонд микрорайона состоит в основном из пятиэтажных хрущевок и девятиэтажных блочных домов. По проспекту Обуховской Обороны встречаются сталинки и здания, относящиеся к старому фонду.

В 128 квартале расположено 18 домов жилых первых массовых серий общей площадью 63 тыс. кв. м, что составляет 60% от общего жилищного фонда квартала. В составе квартала 128А домов первых массовых серий – 81%, это 9 домов площадью 29,9 тыс. кв. м. В квартале 136 таких домов 10. Их площадь составляет порядка 39 тыс. кв. м. Доля в общем жилищном фонде квартала – 83% .

Основные объекты торговой инфраструктуры микрорайона сосредоточены на проспекте Обуховской Обороны и у станции метро «Пролетарская». В районе неплохо налажена социальная инфраструктура – работают несколько детских садов и школ. Щемиловка обладает неплохой транспортной доступностью. Помимо станции «Пролетарская» проспект Обуховской Обороны обеспечивает наземное транзитное сообщение в северном и южном направлениях. Строительство КАД (этот участок начал функционировать в 2004 году), а также открытие Вантового моста в верхнем течении Невы позволили значительно разгрузить транспортные потоки, проходящие по этой территории.

Многие эксперты рынка жилья Петербурга склонны относить этот район к депрессивным. По данным Центра исследования и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Невском районе значительно ниже среднегородской и составляет порядка 67 тыс. руб. Дорогие предложения встречаются в реконструированных домах старого фонда на проспекте Обуховской Обороны, находящихся за пределами рассматриваемых кварталов. Стоимость квадратного метра квартир в таких домах может достигать 92 тыс. руб. Самые дешевые квартиры в Невском районе – хрущевки в районе Щемиловки (улица Грибакиных, Ново-Александровская улица). Здесь за квадратный метр «дают» не более 51–56 тыс. руб.

Будущее – за инвестициями

Согласно действующему Генеральному плану Петербурга, описываемые кварталы относятся к зоне Ж5 – «многоэтажной жилой застройке 9 этажей и выше». Район пересечения улицы Грибакиных и проспекта Обуховской Обороны отмечен как зона Д2 – «объектов культуры, административных, научно-исследовательских, культовых зданий». Примечательно, что прилегающая к рассматриваемым кварталам территория Комбината цветной печати и часть Обуховского завода отмечены на карте как зона «многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях».

Эксперты рынка считают, что перспектива развития у этой территории одна – перепрофилирование промзон для последующего строительства жилья и коммерческих объектов. Так, в прошлом году компания «Петрополь» заявила о намерении вложить около $100 млн в создание многофункционального комплекса на территории бывшего Комбината цветной печати. Площадь застройки – 130 тыс. кв. м. В состав комплекса войдут жилые дома, офисы и развлекательный центр. Реализация проекта начинается в 2007 году и завершится в 2011-м.

Новое жилищное строительство в районе Щемиловки пока не ведется. В соседнем 129 квартале компания КТЦ «Профит» (официальный адрес – квартал 129, корп. 1 и 2 юго-западнее дома 3, лит. А по улице Шелгунова) возводит жилой дом. Впрочем, это проект приобрел репутацию долгостроя. Строительные работы здесь начались еще в 2003 году. Однако застройщик в процессе реализации проекта столкнулся с несколькими обстоятельствами, повлиявшими на сроки окончания работ, а в результате – и на охлаждение интереса инвестора в дальнейшей работе над проектом. По этой причине– осенью 2006 года проект сменил инвестора. Дальнейшая реализация проекта поручена компании «Норд», которая планирует завершить строительство первой очереди дома в ноябре 2007 года, второй – в декабре 2007 года.

Ирина Хондожко, заместитель генерального директора по жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН):

Невский относится к спальным районам города. Сегодня он пользуется относительной популярностью среди покупателей, в основном потому, что жилье здесь одно из самых дешевых в городе. С экологической точки зрения район не самый благополучный. В нем большое количество промышленных зон, предприятий. Жилых построек здесь немного. Рассматриваемая часть района зажата между двумя обширными промзонами – вдоль Невы (Обуховский завод) и до железной дороги (у объединения «Звезда»). Здесь самые низкие цены на жилье и без того в недорогом Невском районе.

Леонид Сандалов, заместитель директора Becar:

Даже в случае принятия решения о реконструкции хрущевок в этом микрорайоне, в ближайшей перспективе элитным ему не стать. Здесь, скорее всего, будут возводиться дома эконом-класса.

Район окраинный, деспрессивный. На его территории находятся одни из самых дешевых хрущевок в городе. Жилые кварталы со всех сторон зажаты промышленными предприятиями, вывод которых – длительное и дорогостоящее дело, на которое еще надо постараться найти инвесторов. Элитное жилье возвести здесь не позволит и социальное окружение. В этих кварталах с советских времен проживали люди низкого имущественного статуса.

В районе возможно возведение жилья повышенной комфортности лишь в том случае, если окна дома будут обращены на акваторию Невы. Однако это пока невозможно, поскольку существующие жилые кварталы удалены от воды, а территорию набережной полностью занимает Обуховский завод.

Успех расселения хрущевок зависит от того, какую альтернативу городские власти смогут предложить проживающим в ветхих домах гражданам. Опыт Москвы показывает, что для наиболее беспроблемного расселения таких кварталов, расселенцам требуется предоставлять квартиру, площадь которой будет в 1,3–1,6 раза больше расселяемой.

Наталья Сарпова, исполнительный директор Приморского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

Примечательными особенностями этой территории являются близость Невы и наличие Речного вокзала, а также непосредственная близость КАД и Вантового моста, что можно расценивать как положительный момент, так и отрицательный.

Жилищный фонд в этом районе старый и ветхий – это малогабаритные квартиры с низкими потолками, сантехнические коммуникации находятся в том ужасном состоянии, когда требуют уже не просто ремонта, а замены. Все эти факторы и привели к мысли о модернизации данной территории. Кроме того, район окружен такими промышленными предприятиями, как Обуховский завод, Комбинат цветной печати, Трампарк им. Володарского, что, безусловно, не предполагает строительства комплексов элитного жилья в этих местах.

Лучшим вариантом развития жилых кварталов этого района является возведение домов повышенной этажности, но не более 12 этажей, с сохранением парковой зоны вдоль Ново-Александровской улицы и проспекта Обуховской Обороны в районе станции метро «Пролетарская».

Сергей Дроздов, генеральный директора агентства «Петербургская Недвижимость»:

Район Щемиловки малопривлекателен для покупателей жилья, даже несмотря на близость станции метро «Пролетарская». Строительство жилья здесь очень проблематично, так как за этой территорией прочно закрепилась слава депрессивной окраины. Инженерные сети района находятся в плохом состоянии, их реконструкция потребует немалых средств. Вряд ли проект расселения хрущевок изменит ситуацию в микрорайоне. Локальное строительство не сможет кардинально повлиять на состояние жилищного фонда территории в целом.

Объем предложения хрущевок по месяцам

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)

Самые дорогие квартиры