Рынок в пользу покупателя

По сведениям Центра аналитики и исследований ГК «БН», на рынке уменьшился объем денег. К концу второго квартала текущего года он оценивался в 26,2 млрд руб. Снижение по отношению к третьему кварталу 2008-го, когда спад на рынке едва начался, составило 36%, а по сравнению с пиковым значением последних лет (первый квартал 2008 года) - почти три раза, - пишет «Бюллетень недвижимости».

Покупательная способность населения снижается, в том числе из-за сворачивания ипотечных программ. «Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов банками в Петербурге за первые пять месяцев нынешнего года уменьшился более чем в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составляет около 2 млрд руб.», - пояснил заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Соответственно, снизились объемы продаж. На конец июня, по данным аналитиков «БН», с начала года реализовано примерно 3 700 квартир на первичном рынке. По сравнению с результатами прошлого года объем снизился вдвое, а по сравнению с началом 2008 года (пиковое значение за несколько лет) - почти в три раза.

Падают цены, а срок экспозиции растет. Периоды покупательской активности сменяются затишьем, не приуроченным к сезонным колебаниям, но связанным с ожиданием новой волны перемен в экономике. Предложение на первичном рынке - при сокращении строительных объемов - немного подрастает.

«Рынок и должен быть рынком покупателя - это нормально, - утверждает генеральный директор консалтинговой компании «Решение» Александр Батушанский. - Предложение сокращается, но в условиях еще более быстрого сжатия спроса соотношение «спрос/предложение» меняется в пользу покупателя. Пока относительное предложение уменьшается в части квартир на ранних стадиях строительства, а готовых - растет. Но нельзя назвать эту ситуацию ненормальной, поскольку покупатель должен приобретать готовую квартиру, а не долю в котловане».

Запас вытянул карман
По данным Комитета по строительству, за первое полугодие 2009 года в эксплуатацию введено более 760 тыс. кв. м (без учета ИЖС) - минус почти 8% к аналогичному периоду прошлого года. По мнению ведущего эксперта GVA Sawyer в Петербурге Анастасии Негребецкой, значительного снижения показателей не произошло, поскольку в эксплуатацию сдавались объекты, сооружение которых начиналось еще до кризиса. Покупательский интерес был сосредоточен на этих объектах, потому средства на достройку поступали в нужном объеме.

В 2008 году объем ввода в Петербурге составил 3,2 млн кв. м, из которых 2,6 млн - жилье, построенное за счет средств дольщиков. Но в нынешнем году, по данным GVA Sawyer, доля коммерческого жилья сократится на треть - до 1,75 млн кв. м. Чтобы обеспечить хотя бы такой объем сдачи, необходимо достроить дома примерно по 70 адресам.

Специалисты компании «Петрополь» прогнозируют снижение объемов ввода и во втором полугодии - многие объекты, сдача которых планировалась на 2009-й, достроены ударными темпами и уже сданы.

Более существенное снижение объемов ввода председатель совета директоров ЗАО «Управляющая компания - Строительный холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков ожидает в 2010-2011 годах. Причем пик, по его мнению, придется на 2011-й, поскольку сегодня стартует очень мало проектов.

По данным Группы компаний «СЗНК», в общем объеме поставок бетона сокращается доля, направленная на жилищное строительство. Если в пиковые месяцы 2008 года (сентябрь-октябрь) она достигала 45-50%, то, например, в мае не превышала 30%. Следовательно, активность жилищного строительства падает. Пока радует одно: хотя объемы продаж бетона по сравнению с прошлым годом уменьшились на 44%, падение остановилось.

По оценке компании «Решение», сокращение объемов строительства по сравнению с прошлым годом составило 50-60%. По мнению Вячеслава Заренкова, пик сокращения только начался - он продлится до октября.

По данным Холдинга RBI, в конце первого полугодия из 73 застройщиков, которые предлагают в продаже 233 объекта массового рынка, лишь 34% ведут строительные работы на всех своих объектах (в среднем у этих застройщиков по 1,7 объекта), 25% девелоперов ведут стройку лишь на части объектов, а 41% - совсем не строят. Тем не менее специалисты холдинга отмечают возросшую, по сравнению с зимними месяцами, активность застройщиков на объектах в стадии «забор» и «нулевой цикл»: продажа строений на ранних стадиях невозможна без демонстрации работ на площадке.

Пока сокращение строительных работ мало сказалось на предложении. По данным аналитиков «БН», объем предложения к концу полугодия составлял 2,9 млн кв. м. Это на 11,5% больше, чем в первом квартале, но на 6,5% меньше, чем год назад. По словам директора управления маркетинговых исследований Холдинга RBI Веры Сережиной, товарный запас жилья в продаже снизился по сравнению с зимним периодом на 194 тыс. кв. м.

Действительно, объем предложения сокращается - отмечают в компании «Петрополь». Не понимая, что будет завтра с ценой, платежеспособным спросом, с трудом рассчитываясь по кредитам, строители «подмораживают» проекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, предпочитая завершать начатые. Если завтра ситуация в экономике изменится к лучшему, многие проекты будут реанимированы.

Вялотекущий процесс По данным компании «Петрополь», спрос с начала кризиса снизился в среднем в два-три раза, а по отдельным сегментам - еще больше. Генеральный директор агентства недвижимости «Бекар» Сергей Козлов полагает, что с точки зрения реальных цен и объема спроса рынок сейчас откатился примерно к 2005 году. Наиболее востребованными и перспективными становятся проекты эконом-класса небольшой площади, построенные с применением экономичных материалов. Пострадал бизнес-класс, что вылилось в перепозиционирование объектов - например, в понижение класса. По словам Вячеслава Заренкова, спрос на элитное жилье упал на 30- 40%. Для участников рынка очевидно: спрос в первичном сегменте сместился в сторону готовых квартир. По данным специалистов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», увеличились сроки принятия решения, приобретать ли квартиру, - с одной-двух недель до одного-двух месяцев. Покупатели тщательно подходят не только к выбору жилплощади и условий оплаты, но и к выбору застройщика. Особенно это касается проектов на начальной и средней стадиях строительства. По словам Веры Сережиной, растет интерес покупателей и к квартирам с отделкой: 25% сделок «Северного города» - квартиры с полной чистовой отделкой.

Все больше покупатели интересуются программами рассрочек на приобретение строящегося жилья, отмечают в «Петербургской Недвижимости», причем длительными (до пяти лет) рассрочками, которые почти заменяют кредитование.

Но структура спроса по типам квартир меняется мало. По-прежнему покупателей интересуют малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. По данным Becar Realty Group, на однокомнатные квартиры приходится до 70% спроса, почти 30% - на двух- и трехкомнатные. Прочие квартиры приобретаются крайне редко, их доля в структуре спроса не превышает 1%.

По словам Александра Батушанского, в июне активизировался спрос на двухкомнатные объекты. По данным «Петербургской Недвижимости», постепенно увеличивается спрос на трехкомнатные квартиры в домах с высокой степенью готовности.

Иногда они возвращаются
По оценкам застройщиков, в 2006-2007 годах от 15 до 25% квартир приобретались со спекулятивной целью, а в 2008 году, отмечает Сергей Козлов, до 40% покупок на первичном рынке носили инвестиционный характер. Но сегодня в предложении очень мало таких объектов, особенно в среднем ценовом диапазоне. Нынешние сделки, полагают в «Петрополе», происходят с целью сберечь накопленные средства. Причем активность невысока и у физических, и у юридических лицВице-президент по финансам и экономике Холдинга RBI Алексей Ефремов подсчитал: инвестиционные сделки в компании составляли в первом полугодии до 10% в объеме продаж. Он надеется, что в ближайшее время количество инвестиционных покупок возрастет, поскольку более надежных способов сохранить средства сегодня не наблюдается. «Мы выделяем три укрупненные группы покупателей, - пояснил Александр Батушанский. - Во-первых, утилитарные покупатели (покупка с целью проживания), во-вторых, консервативные инвесторы (сбережение средств, в том числе получение дохода от аренды), в-третьих, спекулятивные инвесторы (покупка для перепродажи). Согласно нашим представлениям о моделях потребительского поведения, третья группа покупателей сейчас полностью должна уйти с рынка - им интересен растущий рынок. Вторая группа находится в выжидательной позиции, наблюдая за ценами. Но небольшое количество сделок эта группа совершает. Основная масса покупателей сегодня - из первой группы».

Однако постепенно инвесторы активизируются. По мнению Вячеслава Заренкова, пришла пора: «Сегодня, при таком низком уровне цен, - самое выгодное время для инвестиций, так как в течение года стоимость вырастет на 40-50%. А подобную доходность не сможет гарантировать ни одно финансовое учреждение». «В условиях обесценивания национальной валюты на рынок недвижимости вернулись покупатели, хранившие сбережения в рублях», - отмечает Сергей Козлов. - Кроме того, возвращаются инвесторы, которые хранили средства в валюте и успели реализовать квартиры до наступления кризиса».

Ценопад
Вячеслав Заренков отмечает: сегодняшние цены соответствуют значениям в начале 2008 года. По сравнению с пиковым периодом, средняя стоимость квартир снизилась на 15-20%.

По сведениям ГК «БН», в июне средняя цена предложения на рынке строящегося жилья составила 75,6 тыс. руб. за кв. м. Между тем, по информации RBI, объекты на нулевом цикле могут продаваться по цене 50-55 тыс. руб. за «квадрат», а объекты в высокой степени готовности - по 80-90 тыс. В среднем дельта в стоимости между объектами разной степени готовности достигает 35%.

По словам заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, застройщики сегодня поставлены в жесткую зависимость от покупателей: всеми силами стараясь привлечь финансовые потоки, они снижают цены на жилье. «Однако объекты, строительство которых началось до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой ценовые значения не опустить. Разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. В результате строительные компании не всегда могут без убытка себе снижать стоимость объекта до того уровня, который ожидают покупатели», - рассказывает господин Лавров.

«Ситуация на рынке недвижимости сейчас определяется несколькими тенденциями. Первая - это падение цен, вызванное снижением спроса, вторая - уменьшение объема предложения ликвидного жилья, третья - накапливающийся отложенный спрос. В перспективе эти тенденции пересекутся, и тогда можно будет ожидать стабилизации цен и, при благоприятной ситуации в экономике, их дальнейшего роста», - уверен генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

Источники и составные части
Снижение строительных объемов вызвано недостатком финансирования. Известно, что банки еще осенью почти прекратили кредитовать реальный сектор, в том числе строительство. Сегодня застройщики отмечают слабые попытки банков включиться в строительный процесс. «Сейчас банки осторожно, но начинают выдавать кредиты, об этом еще в конце прошлого - начале этого года не приходилось и мечтать, - рассказывает Алексей Ефремов. - Подтверждение тому, что ситуация меняется, - открытие Северо-Западным банком Сбербанка России кредитной линии компании «Северный город»».

Крупные застройщики имеют возможность воспользоваться кредитом, поскольку в состоянии его обеспечить. «Получить кредиты не очень сложно. Однако, процентные ставки, которые предлагают банки под строительные проекты, неподъемны, - утверждает Вячеслав Заренков. - Увеличивая себестоимость квадратного метра на 20% годовых, мы получим в итоге увеличение стоимости жилых объектов на 60%».

По данным «Петрополя», процентные ставки по кредитам сегодня составляют 19,5-23%. Но банки ужесточили и другие условия заимствований. По словам Алексея Ефремова, главные требования - устойчивое финансовое положение компании, понятный график производства работ. Добавилось требование работать в рамках 214-ФЗ о защите прав дольщиков.

«Учитывая высокие ставки и сомнительную экономику проекта (кредит надо отдавать из средств, полученных за реализацию квартир, а прогнозировать потребительский спрос и цены на рынке в нынешних условиях сложно), кредитами готово пользоваться небольшое количество строителей. Большинство предпочитают выжидать стабилизации экономики», - отмечают в компании «Петрополь».

Сокращение денежных потоков вынуждает участников строительного проекта идти на бартерные схемы расчетов. По данным компании «Решение», в среднем по рынку доля бартерных расчетов составляет примерно 15%. Но если исключить из общего объема госзаказ, она будет больше на 10-20%.

По словам Вячеслава Заренкова, в компании «ЛенСпецСМУ» в чистом виде бартер отсутствует полностью - используются вексельный бартер, это 3-12% общего объема сделок. Холдинг RBI, по утверждению Алексея Ефремова, не собирается переходить с партнерами к бартерным расчетам: «Кризис и проблемы с ликвидностью способствовали возврату на строительный рынок бартерных отношений, и ряд компаний практикуют такую схему расчета. Однако если схема взаиморасчетов будет повсеместной, это создаст дополнительные предпосылки для развития кризисных явлений на рынке недвижимости. Подрядчики, получившие в качестве оплаты квартиры, будут стремиться в максимально короткие сроки реализовать их. Очевидны сложности, с которыми они столкнутся. Во-первых, это сроки реализации, а во-вторых, схема реализации, ведь в соответствии с 214-ФЗ продавать квартиры в строящихся домах по договорам долевого участия может только застройщик».

Вместе с тем Александру Батушанскому известны случаи, когда за отдельные работы подрядчики готовы получать до 70% оплаты по бартеру - квартирами. «Это происходит в основном из-за того, что в бартере участвуют готовые квартиры или находящиеся в высокой степени готовности, и при этом цена весьма привлекательна», - объяснил он. По данным компании «Решение», цена бартерных сделок - 55-60 тыс. руб. за кв. м.

Порция оптимизма
В последнее время прогнозы больше напоминают гадание на кофейной гуще, однако некоторые сбываются. Например, RBI не меняет своих прогнозов с начала года. Вера Сережина по-прежнему уверена: «Предложение будет постепенно сокращаться, эта тенденция видна уже сейчас - с рынка вымываются дома в высокой степени готовности, а новые проекты начинаются редко».По мнению специалистов «Петрополя», реализация новых проектов возобновится только при явных признаках улучшения экономической ситуации. Кроме того, полагают в компании «Петрополь», постепенно должна меняться структура рынка: «Рынок недвижимости станет более клиентоориентированным. При реализации новых проектов девелоперы обратят больше внимания на нужды потребителей - таким образом, возрастет доля жилья эконом-класса в структуре рынка».

По мнению Анастасии Негребецкой, предложение на первичном рынке продолжит снижаться не то что в ближайшие месяцы - в течение трех лет. Спрос перетечет на вторичный рынок.

В ближайшее время, полагают аналитики Becar Realty Group, спрос существенно не изменится. По мнению специалистов «Петрополя», небольшой рост спроса может произойти за счет инвестиционных покупок.

«Общеизвестно, если объем предложения сокращается, появляется дефицит. Это приводит к ажиотажному спросу, который влечет за собой увеличение цен, - утверждает Вячеслав Заренков. - До сентября ожидается незначительный рост стоимости жилья - до 2%. С сентября по декабрь возможно увеличение до 10%, а с начала 2010 года прогнозируется резкий скачок до 30-40%». С оценкой этой ценовой ситуации на ближайшие месяцы согласен Владимир Спарак. Однако делать прогнозы на более длительный срок он не решается.

Александр Батушанский считает, что падение рынка во втором полугодии прекратится и на рынок «может быть даже потихоньку начнут возвращаться покупатели». Однако массового притока клиентов застройщики дождутся, когда жилье вновь будет дорожать. «Именно в такой последовательности, а не наоборот, - настаивает господин Батушанский. - Но условием этих событий, в любом случае, является сохранение высоких цен на нефть, как ни печально это констатировать».

Товарный запас в продаже (кв. м) строящихся объектов и динамика изменений по сравнению с I кварталом 2009 года.

Источник: Холдинг RBI
Объем ввода жилой недвижимости за период январь-май 2009.