Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — III квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Дом сдан
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан
Полис на Комендантском Полис на Комендантском
Приморский район
Сдача объекта — IV квартал 2020

Рынок строящегося жилья ожидает кризисное обострение

24 Февраля 2016

Ключевые тенденции, связанные с адаптацией «первички» к новой экономической реальности, обозначились уже в 2015 году. В текущем году они будут проявляться еще отчетливее.

Опрос застройщиков позволил РБК+ выделить основные тенденции, характеризующие процесс адаптации петербургского рынка строящегося жилья к новой экономической реальности. Все эти тенденции отчетливо обозначились уже в 2015 году, а в этом году получат свое развитие. «Только выражены они будут в более жесткой форме», — прогнозирует Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».

«Экономика будет так же плавно стагнировать, — поясняет г-н Лернер, — но так как сейчас мы находимся на более низком, по сравнению с началом 2015 года, уровне, все процессы будут проходить болезненней и для покупателей, и для застройщиков, и для страны в целом. Если прошлый год мы прошли по инерции, на имеющихся запасах и резервах, то в 2016 году будут исчерпаны и финансовые запасы, и запасы терпения (а психология очень важна в экономике и бизнесе), поэтому все будет предельно обострено».

РБК+ выделил девять основных тенденций рынка:

1. Рост доли ипотечных сделок и влияние господдержки на уровень спроса.

Запуск государственной программы субсидирования процентной ставки по ипотеке застройщики в один голос называют важнейшим событием прошлого года. Именно госпрограмма, запущенная в марте, стала «драйвером», вытянувшим спрос на первичном рынке. В опрошенных строительных компаниях сообщили, что доля сделок с привлечением банковских кредитов за прошлый год выросла почти вдвое и достигает от 30% до 60% в зависимости от объекта. При этом доля займов с субсидируемыми ставками оценивается в 90-95%. «В нашей компании число ипотечных сделок достигает 45%, — рассказывает, в частности, Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест». — Появление ипотеки с относительно разумной ставкой позволило нам сохранить уровень продаж 2014 года».

В последние недели доля ипотечных сделок в общем объеме продаж застройщиков скакнула вверх на фоне неопределенности с программой госсубсидирования на 2016 год. Представители Минфина даже успели объявить о сворачивании программы, однако затем правительство приняло решении о ее продлении. «В сегменте масс-маркет доля ипотеки составляет сейчас в среднем 60%, а до того, как объявили о сворачивании льготной программы, было 50%», — говорит Наталья Луговская, вице-президент по продажам холдинга Setl Group.

«Продление сроков ипотеки с господдержкой, безусловно, будет существенно поддерживать рынок жилой недвижимости», — уверен Игорь Креславский.

2. Падение интереса к строящейся недвижимости как к инвестиционному активу.

Ажиотажный спрос на квадратные метры в 2014 году во многом поддерживался инвестиционными покупками — на фоне девальвации рубля и продолжавшейся «чистки» банковского сектора люди тратили накопления на покупку квартир. Однако очень скоро стало понятно, что строящаяся недвижимость практически не дорожает (в том числе потому, что предложение превышает спрос) и не может рассматриваться как актив, позволяющий сохранить покупательную способность сбережений.

Чтобы стимулировать интерес к инвестиционным покупкам, некоторые застройщики начали предлагать особые условия покупки для инвесторов. Например, компания «Легенда» обещает обеспечить фиксированную доходность в 15% годовых (выше уровня банковских депозитов) при покупке коммерческих помещений в своих новых жилых комплексах на Комендантском и Дальневосточном пр. Похожие условия — фиксированные 15% годовых при покупке квартир в строящихся ЖК в Янино и Колпино — предлагает «Ленстройтрест». Однако особого развития подобные программы на рынке не получили.

«Инвесторы с рынка практически полностью ушли, — констатирует Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-Спб». — Доля таких сделок в течение года сократилась с 10-15% в предыдущие годы до 2% к концу декабря». При этом выделить «чистых» инвесторов в общей массе людей, декларирующих, к примеру, желание сдавать купленные объекты в аренду, проблематично. На поверку оказывается, что многие из этих людей покупают квартиру для подрастающих детей или для переезда в Петербург из других регионов после выхода на пенсию. В таком случае аренду рассматривают как способ исключить затраты на обслуживание приобретенной недвижимости, а не как инвестиционную стратегию.

3. Сокращение объемов строительства вслед за сокращением спроса.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», самый высокий показатель продаж на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти за все время существования первичного рынка недвижимости был достигнут в 2014 году. Тогда было реализовано около 5 млн кв. м строящегося жилья. Падение объема продаж в 2015 году «Петербургская недвижимость» оценивает в 27%, в 2016 году падение продолжится. «Если в 2015 году было реализовано 3,7 млн кв. м, то, скорее всего, в 2016 году этот показатель не превысит 3,5 млн кв. м», — прогнозирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». Это означает, что при самом благоприятном развитии событий спрос сожмется примерно на 5%. Впрочем, оценки падения объемов продаж в 2016 году от других участников рынка находятся в диапазоне 10-20%. «Экономическая ситуация продолжает ухудшаться, и я не вижу предпосылок, чтобы спрос стабилизировался на текущем уровне. Предполагаю, что объем спроса сократится еще как минимум на 20%», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint Petersburg. По его словам, вслед за спросом снижается объем предложения, но не цены. «Застройщики стали более осторожными в части вывода на рынок новых проектов», — подтверждает Марк Лернер.

«Если в 2015 г. на рынок вышло около 4,5 млн кв. м нового жилья, то в 2016 г. будет около 3,5 млн кв. м», — приводит свою оценку Ольга Трошева. Нетрудно подсчитать, что сокращение объема предложения в таком случае превысит 20%.

Важно заметить, что на рынке практически перестали появляться новые проекты комплексного освоения территорий (КОТ). В последние месяцы выведен в продажу пока лишь только проект «Цивилизация» на Октябрьской набережной от «Группы ЛСР». Остальные ранее анонсированные масштабные проекты КОТ находятся в подвешенном состоянии. Скорость вывода новых очередей в уже строящихся КОТ также сильно снизилась.

4. Сокращение площади и стоимости продаваемых квартир.

«Быстрой рост цен на жилье в предыдущие годы и инвестиционный спрос привели к перекосу в проектировании жилых комплексов: увеличились доли однокомнатных квартир и студий, заметно сократились площади квартир», — констатирует Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».

В условиях кризиса площадь приобретаемых квартир продолжила сокращаться. По оценке Петра Буслова, в 2015 году она снизилась с 49 до 44 кв. м. «Одновременно средняя сумма сделки в сегменте жилья эконом-класса сократилась на 15% — с 3 до 2,5 млн рублей», — отмечает Петр Буслов.

Причина сокращения средней площади покупаемых квартир и средней суммы сделки — падение покупательной способности. Стараясь «вписаться» в бюджет покупки, люди предпочитают поступиться площадью, нежели количеством комнат (например, ищут не «однушку» вместо «двушки», а более компактную «двушку»). В ответ застройщики снова активизировали усилия по оптимизации планировочных решений. Результатом, скорее всего, станет дополнительное снижение показателя средней площади приобретаемых квартир.

5. Перетекание спроса из города в область и обратно.

«В прошлом году практически сравнялся объем строительства и продаж на обжитых и пригородных территориях», — констатирует Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. «Если несколько лет назад (например, в 2012 году), доля пригородной зоны Ленобласти в объеме реализованного спроса на строящееся жилье составляла порядка 22%, то по итогам 2015 года она составила 39%», — уточняет Ольга Трошева. По ее словам, квартиры в пригородной зоне пользуются спросом у покупателей потому, что в среднем их стоимость на треть ниже, нежели в обжитых районах Петербурга.

Впрочем, в середине февраля 2016 года стало известно о готовности властей Ленобласти изменить градостроительную политику региона. 10-15-километровая зона на границе с Петербургом будет объявлена «красной», что в перспективе должно уменьшить предложение жилья в непосредственной близости к КАД. «В эту зону попадают Всеволожский, Кировский, Ломоносовский и Гатчинский районы. Здесь будет ограничено жилищное строительство и частично ограничена промышленная застройка, потому что плотность застройки тут очень высокая и возникли проблемы с инфраструктурой», — заявил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.

Некоторые застройщики замечают обратное перетекание спроса на обжитые городские территории. «В 2015 году было отмечено смещение интереса покупателей от проектов эконом-класса, расположенных на городских окраинах и в ближайших пригородах, к более качественному жилью комфорт— и бизнес-класса, — делится наблюдениями Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1. — Именно эти сегменты показывали плавный рост стоимости квадратного метра».

6. Новые законодательные ограничения и ужесточение градостроительных обременений.

Действия федеральных властей по ужесточению требований к застройщикам, которые активизировались с середины 2015 года, также сказываются на рынке. «Новации, касающиеся страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, вступившие в силу с 1 октября 2015 г., практически парализовали на какое-то время регистрацию сделок», — напоминает Надежда Калашникова. «Грубо и криво введенные новые требования к страховым компаниям, по сути, отрезали от рынка всех региональных и небольших застройщиков и делают рынок более монополизированным», — дополняет Марк Лернер.

Региональные власти также не отстают. «Застройщики теперь вынуждены строить социальную и дорожную инфраструктуру, инициировать и участвовать в проектах, обеспечивающих доступность к территориям массовой застройки. Это напрямую влияет на стоимость жилья», — перечисляет новые обременения Юлия Ружицкая.

Среди региональных нововведений 2016 года Надежда Калашникова отмечает перспективу принятия новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Петербурге. Новые правила должны существенно ограничить плотность и высотность застройки.

7. Более требовательные покупатели.

На фоне избытка предложения на рынке строящегося жилья, покупатели получили возможность гораздо более придирчиво относиться к объектам для покупки. «В 2014-2015 гг покупатели становились все более требовательными к соотношению цена-качество», — констатирует Игорь Креславский.

«Теперь, покупая квартиру, человек не хочет делать выбор между качеством жилья и выгодными условиями покупки — он хочет получить и то, и другое», — отмечает Алексей Букин, директор по продажам «Ленстройтреста». «Помимо первостепенных критериев «цена-местоположение-статус застройщика», покупатель также оценивает наличие и качество отделки, инфраструктуру объекта, благоустройство придомовой территории, удобство планировки и т. д.», — описывает Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости». «Также покупатели стали проявлять больше внимания к готовым или находящимся в высокой степени готовности домам. В условиях финансовой нестабильности вкладываться в жилье на этапе котлована или начальной стадии слишком рискованно», — дополняет Надежда Калашникова. 

Источник — РБК+

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08