Рынок недвижимости в стадии похмелья

Вместе с экономическим кризисом рынок недвижимости постиг и кризис самоидентификации. Собравшиеся долго пытались определить, кто же они такие — российские девелоперы и чем отличаются от своих западных коллег. «Во время бурного развития рынка, девелопментом стали заниматься очень многие — бывшие финансовые структуры, бывшие строительные организации. Поэтому среди девелоперов образовалось очень много случайных непрофессиональных компаний», — считает Илья Еременко, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость».

Ведущий круглого стола Дмитрий Синочкин, человек, наделенный живым воображением, тут же предложил аудитории две модели девелопмента. «У меня возникли в голове пугающие образы, — заявил он. — Афганский крестьянин перестает сеять на своей земле зерновые и начинает выращивать мак. Он повышает доходность территории — чем вам не девелоперская деятельность?». («И спрос всегда высокий будет», — мечтательно добавили из зала). Правда, как выяснилось, градостроительная документация все-таки накладывает ограничения на использование земли, поэтому сеять мак на пустующих участках все-таки не получится.

Второй пример оказался ближе к российской реальности. Образ бывшего директора завода, а ныне — собственника больших площадей в Центральном районе города, оказался знаком всем собравшимся. Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», тут же обозначил примеры из своей практики. «За последние три года бум на недвижимость привел к тому, что собственники земли стали выдвигать совершенно непомерные требования, но покупатели все равно соглашались пойти им навстречу, — пояснил он. — И вот сидит такой владелец предприятия и решает — если земля настолько дорогая, то лучше я ей сам распоряжусь. А ни опыта, ни желания расходовать деньги на то, чтобы нанимать профессионалов, у него нет. В итоге получается абсолютно оторванный от реальности проект, разработанный со всеми мыслимыми и немыслимыми нарушениями законов и абсолютно нежизнеспособный».

По словам Лернера, около трети Петербурга покрывают именно такие «серые пятна» — земельные участки, находящиеся в чьей-либо собственности, но абсолютно не использующиеся. Впрочем, по словам Ирины Шариповой, директора по развитию ЦМС-Девелопмент, непродуманностью грешат проекты не только «случайных» девелоперов, но и многих вполне известных крупных компаний. «При разработке мастер-плана района „Юнтолово“ не привлекали ни экологов, ни инженеров. В итоге — огромные проблемы с транспортом, с инженерными сетями, с экологией. И требуется много сил и средств для того, чтобы их решить. Но к разработке надо привлекать ведь не только архитекторов, но и других специалистов», — возмутилась она.

Но, как выяснилось, на рынке не хватает не только профессиональных девелоперов. Александр Гаврюшенко, генеральный директор холдинга «Евросиб Девелопмент», поделился опытом своей компании: «Мы строили в Новосибирске — сменили четырех генподрядчиков: трех местных, которых нам рекомендовали как лучших, а четвертый был из Петербурга — тоже очень известная и уважаемая на рынке компания. Ни один не сумел выдержать обязательств по срокам, со всеми пришлось расстаться. Точно такая же история повторилась и здесь — при строительстве терминалов в Шушарах. Профессиональных генподрядчиков, отвечающих за качество своей работы, не найти».
Впрочем, профессиональных продавцов «Евросибу» тоже не удалось найти. «Когда мы начали продавать земельные участки, я отдал продажи на аутсорсинг десяти компаниям. В итоге мой собственный отдел продаж реализовал четыре участка, а все десять сторонних продавцов за это же время — два», — рассказал он. «За последние 3–4 года мы, конечно, вышли на качественно иной уровень девеломента. От продажи отдельных домов, как это было в начале двухтысячных, мы перешли к комплексному освоению территорий — этого не было с 80-х прошлого века, — заметила Ирина Солонова, директор по консалтингу GVA Sawyer. — Но при этом на стадии реализации задуманного — очень низкое качество строительных работ, а на стадии концепции девелоперы ориентируются на количественные показатели, но не на качество и жизнеспособность своих проектов, а вдобавок ко всему — низкое качество организации продаж. У нас в стране так и не сложился средний класс, не сформирован стиль жизни потребителей. О каком стимулировании спроса может идти речь?»

Слонова указала на еще одну проблему рынка — невозможность применения прогрессивных западных технологий из-за сохраняющих свое действие СниПов советских времен. «Мы берем хороший западный проект, пытаемся перенести его на российскую землю, но вынуждены корректировать под наши нормативы. В итоге получаются все те же кварталы Ржевка-Пороховые», — сокрушается она.

К тому же, как отмечает Солоновой, до сих пор в стране не решен вопрос о государственной поддержке при создании инженерной и транспортной инфраструктуры. «Сейчас девелопер сам должен думать — как из его квартала или дома люди будут добираться на работу, как ему подключить к домам газ или электричество», — поясняет она. По ее мнению, в какой-то степени кризис пошел на благо Петербургу — если бы строительство продолжалось такими же темпами, то очень скоро город бы задохнулся в транспортных проблемах.

С тем, что кризис пошел рынку на пользу, согласен и Илья Еременко, который полагает, что сложные времена переживут только профессиональные компании. С этой точкой зрения согласны далеко не все. «Выживут не профессионалы, а те, у кого есть деньги — они смогут купить себе профессионалов. Тех, кто уйдет из компаний, которые не выживут», — предсказывает скептически настроенный Гаврюшенко.

Ирина Шарипова занимает промежуточную позицию между двумя крайностями. По ее наблюдениям, сейчас наиболее уверенно чувствуют себя те компании, которые имеют отношение к финансовой сфере — независимо от того, случайно или нет занялись девелопментом. «У них более продуманы финансовые модели, спрогнозированы этапы реализации — просто в силу умения считать деньги», — поясняет она.

«Это очень оптимистично — говорить об очищающем горниле кризиса, через которое пройдут только профессионалы, а сам рынок очистится и станет белым и пушистым, — заявил Александр Брега, президент корпорации „Мегалит“. — Но мне представляется, что после бурного „застолья“ 2006, 2007 и частично 2008 года наступило утро. И сейчас мы находимся в очень непонятном состоянии-то ли все обойдется, то ли наступит тяжелое похмелье, то ли мы с похмельным синдромом справимся сами, то ли — с помощью врача… А, может, и вовсе отправимся на тот свет». «Хотелось бы, конечно, чтобы все мы выжили, и были бы умнее — вперед на застольях помнили и об этой стадии тоже», — завершил он свое выступление.

Похмельная стадия на рынке недвижимости выглядит довольно печально. По данным аналитиков холдинга RBI, в феврале заморожено 43% всех строек. Из 230 строящихся жилых домов Петербурга работы велись лишь на 106. Из 7 объектов на стадии «участок, обнесенный забором» работы не велись ни на одном. Из 17 находящихся на стадии нулевого цикла работы велись только на 1. Из 70 домов с частично возведенными этажами работы шли на 44, а из 84 в стадии «завершенной коробки» деятельность велась на 53. Наконец, из 52 домов, сданных в эксплуатацию, работы провели на 8 объектах.

Если пересчитывать на будущие площади, то получается, что работы ведутся на 637 тысячах квадратных метров, остановленные объекты занимают 998,5 тысяч квадратных метров, причем 700 тысяч из них — это объекты на стадии забора или нулевого цикла, которые, по мнению аналитиков, достроены не будут.

Правда, в феврале—марте слегка активизировался спрос на типовое жилье, но и этот отрадный для рынка фактор — скорее всего, временное явление. «Сейчас недвижимость стали покупать люди, напуганные ростом курса доллара. Они поспешно вкладывают деньги хоть во что-нибудь», — поясняет Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу «Сестра Ривер Девелопментс», и приводит в доказательство цифры. По ее данным, до 80% сделок совершаются с единовременной оплатой полной стоимости жилья, покупатели предпочитают покупать дома с 75% степенью готовности. «Сейчас все скинут свои накопленные средства, и лето 2009 года и будет тем самым дном кризиса», — предсказывает Копейкина.