Резкое падение цен на жилье исключено

Аналитики утверждают: чтобы вернуть на рынок массовый спрос, застройщики должны резко снизить завышенные цены. Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер категорически не согласен с такой постановкой вопроса.

– Марк Борисович, есть мнение, что цены на недвижимость в Москве и Петербурге взвинчены почти вдвое и нынешний покупатель их «не тянет». Можно ожидать ценовой коррекции?

– Снизится ли цена за квадратный метр в новостройке на территории Петербурга до 50 тыс. рублей? Исключено. Этого не будет, потому что это нереально.

Разговоры о 100-200% маржи у застройщиков – не более чем устойчивый миф. Даже представляю, как он возник. Часто звучит, что себестоимость строительства – 40 тыс. руб. за квадратный метр. Продаете за 80-100 тысяч? Вот и получается запредельная маржа.

Но надо понимать, что названная цифра – это расходы только на возведение «коробки». Есть еще стоимость земельного участка, инженерные коммуникации, проценты по банковским займам, расходы на рекламу и т.д. В Петербурге в последние год-два к этому добавились растущие затраты на строительство социальных объектов и дорог, переложенные городскими властями на плечи строительного бизнеса.

Взаимодействие с чиновниками на стадии согласования проектов также выливается в колоссальные деньги. В результате себестоимость строительства жилья комфорт-класса в пределах КАД в хорошем месте составляет 70-80 тыс. руб. за «квадрат». В «полях» за пределами КАД эконом-класс обойдется дешевле на 15-20 тыс. руб. за кв. м за счет более дешевой земли и более легкого процесса согласования проекта.

– Но 70-80 тысяч за «квадрат» – довольно распространенная цена для новостроек массового сегмента даже в обжитых районах Петербурга. Строители – бессребреники?

– Когда при запуске проекта застройщик начинает реализацию квартир по этой цене, он продает почти «в ноль» – в надежде, что рынок позволит на следующих стадиях повысить стоимость. В прошлые годы так и получалось. Но сейчас ситуация изменилась –затраты на стройматериалы и оборудование выросли, снижение спроса вынуждает проводить маркетинговые акции, предлагая скидки в 10-20%.

Маржа по некоторым проектам сжалась практически до нуля. О каком продукте с отпускной ценой в 50 тыс. руб. за метр может идти речь?

– Речь ведь идет не о переписывании прайсов, а о корректировке цен за счет снижения затрат. Насколько смогут подвинуться застройщики, если включат режим жесткой экономии и займутся оптимизацией процессов?

– Давайте рассмотрим все возможности. Существенно сэкономить на земле не получится, в хорошем месте с разрешительной документацией она не будет стоить 2 тыс. руб. за кв. м вместо 20 тысяч. Нет такой земли на рынке, и в ближайшие годы не появится. Точнее, она есть, но там, где никто не хочет строить и жить, – далеко за КАД. Максимум, чего можно ожидать, – снижения цен на новые участки на 25-30% из-за падения спроса на земельном рынке. То есть, минус 5-7 тыс. руб. с цены «метра» готового жилья.

Столько же можно выиграть на себестоимости строительства, оптимизировав процессы, применив самые современные технологии, взяв под жесткий контроль каждое звено производственной цепочки. И то сомнительно – инфляция съест этот выигрыш уже через год. Хорошо, если удастся удержать себестоимость на прежнем уровне в абсолютном выражении.

Следующая составляющая затрата – чиновники, общение с которыми прибавляет 5-15 тыс. руб. к цене квадратного метра. Умерят они свои аппетиты? Очень сомнительно.

Остаются накладные расходы и расходы на рекламу, маркетинг, продажи. На этом в условиях падения спроса сложно экономить.

Подводим итоги. Реально можно снизить себестоимость квадратного метра в Петербурге с 70-80 тыс. руб. за «квадрат» до 65-70 тыс. руб. Средняя цена продажи теоретически может быть уменьшена процентов на 10-15, но ни никак не вдвое.

– Только теоретически?

– Скорее всего, да. На ценообразование будут действовать множество факторов. Первый – сокращение спроса на рынке и необходимость привлекать покупателей скидками. Второй – растущие строительные затраты девелопера будут давить на цены снизу, не позволяя им опускаться. Третий фактор – постепенное сокращение предложения на рынке. Уже с 2016-го дефицит предложения начнет явно ощущаться, по крайней мере – в хороших локациях.
Предполагаю, что до конца текущего года цена квадратного метра останется на нынешнем уровне. Думаю, такая же тенденция сохранится и в следующем году. Номинальные цены на жилье вырастут на 5-10% в рублях, явно отставая от инфляции.

– Давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны. Реальные доходы россиян снижаются. Смогут ли они в ближайшие год-два приобретать жилье в новостройках хотя бы в том же объеме, что в 2013-м?

– По нынешним ценам – не смогут. Платежеспособный спрос уже сегодня отстает от предложения. Дело не только в объеме продаж. Просто совокупный объем предложения по городу и в ближайших пригородах за последние 3 года вырос в 2 раза, с 2,5 млн кв. м до 5 млн кв. м. Если раньше к моменту сдачи дома обычно было продано 80-90% квартир, то теперь – 50-70%. И это в среднем по рынку. В наименее удачных проектах раскупается 20-30% квартир.

Плохо реализуемые новостройки встречаются и в эконом-классе, и в комфорте, и в бизнесе, как на территории Петербурга, так и в Ленинградской области. Общая черта у них одна – несоответствие продукта локации. Дом бизнес-класса на окраине города в унылом спальнике. Или наоборот: жилой комплекс с преобладанием маленьких студий и «однушек» и прочими характеристиками эконом-класса в центре города и по высокой цене. В таких «градостроительных ошибках», как правило, распродаются наиболее ликвидные квартиры, а остальные зависают в листинге. Количество недостроев с нераспроданными квартирами будет расти.

– Цены, тем не менее, снижаться не будут?

– В абсолютном выражении рублевые цены снижаться не будут. А относительное удешевление жилья, к слову, уже произошло. За год, с октября 2014-го, доллар вырос на 54%, евро – на 39%, инфляция в стране составила 16%. При этом рублевые цены на первичном рынке повысились всего на 7%, на вторичном – и вовсе на 2%.

Получается, что в относительном выражении жилье подешевело. В абсолютном – тренд на небольшое повышение сохранится, несмотря на падающий спрос.

– Покупатели неплатежеспособны. Застройщики не готовы снижать цены. Тупик. Выход есть?

– Выход есть всегда. Рынок его найдет сам. В нашем случае рынок сильно свернется. В ближайшие 2-3 года предложение сократится в разы. И я проблем в этом не вижу. Предложение просто придет в равновесие с возможностями спроса.

Процесс уже начался. В этом году количество нового строительства, вроде бы, осталось на уровне 2013 года (2014-й был особым годом ажиотажного спроса, его в расчет не принимаем). Но количество выданных разрешений на строительство по итогам 9 месяцев 2015 года на 36% меньше, чем за тот же период прошлого года. И, если проанализировать, на рынок выводятся в основном очереди в уже строящихся комплексах, новые проекты запускаются все реже и преимущественно небольшие.

Кстати, реализация проектов приостанавливается не только по решению застройщика, поменявшего свои планы в связи с изменением рыночной конъюнктуры. Зачастую «заморозка» происходит против воли строителей. Дело в том, что банки с весны прекратили проектное финансирование строительства. И только сейчас, к осени, некоторые из них возвращаются к этому инструменту. А это без преувеличения прекраснейший инструмент, который позволял застройщикам безболезненно проходить скачки спроса. В прошлый кризис 2009 года проектного финансирования еще не было, и остановка продаж на 2-3 месяца оборачивалась катастрофой. В этот раз, казалось бы, подобных проблем быть не должно. Но полгода назад банки сказали «стоп».

В лучшем случае строительная компания, особенно не входящая в ТОП-10 застройщиков, может взять кредит под твердый залог, если у нее в собственности есть, к примеру, коммерческий объект. Остальным приходится рассчитывать только на деньги дольщиков. Некоторые крупные участники рынка выбрали стратегию экспансии – они запускают один новый проект за другим, несмотря на кризис и спад спроса. Деваться некуда: надо бежать и привлекать новых дольщиков. Но бесконечное расширение тоже несет в себе специфические дополнительные риски.

– Как вы полагаете, в следующем году продолжится чистка рынка?

– Продолжится. В отличие от 2008-2009 годов, когда строительный бизнес испугался, на короткое время притормозил, потерял пару участников, а через полгода пришел в себя и побежал дальше, нынешний кризис носит совершенно иной характер. Он более тягучий, долгий, экономика будет постепенно ухудшаться от месяца к месяцу еще пару лет. Это ситуация медленного удушения. К сожалению, компании «Город» и «СУ-155» будут не последними в перечне потерь этого кризиса.

– Есть признаки, по которым покупатели могли бы угадать компании, находящиеся в неустойчивом финансовом положении?

– Эти признаки очень просты: цена ниже некой ватерлинии, соответствующей себестоимости строительства. Если цены попадают в 20% самых низких по рынку, надо очень внимательно смотреть, кто есть застройщик, возводящий жилой комплекс. Если компания, продающая явно ниже себестоимости, только вышла на рынок и не сдала еще ни одного дома, лучше воздержаться от покупки. Я вовсе не против новичков, новая кровь оживляет рынок. Но если отсутствие опыта сочетается с нахальным демпингом, то риски для покупателей очень высоки.