Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — II квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Дом сдан
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан

Резкое падение цен на жилье исключено

22 Октября 2015

Аналитики утверждают: чтобы вернуть на рынок массовый спрос, застройщики должны резко снизить завышенные цены. Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер категорически не согласен с такой постановкой вопроса.

Марк.jpg

– Марк Борисович, есть мнение, что цены на недвижимость в Москве и Петербурге взвинчены почти вдвое и нынешний покупатель их «не тянет». Можно ожидать ценовой коррекции?

– Снизится ли цена за квадратный метр в новостройке на территории Петербурга до 50 тыс. рублей? Исключено. Этого не будет, потому что это нереально.

Разговоры о 100-200% маржи у застройщиков – не более чем устойчивый миф. Даже представляю, как он возник. Часто звучит, что себестоимость строительства – 40 тыс. руб. за квадратный метр. Продаете за 80-100 тысяч? Вот и получается запредельная маржа.

Но надо понимать, что названная цифра – это расходы только на возведение «коробки». Есть еще стоимость земельного участка, инженерные коммуникации, проценты по банковским займам, расходы на рекламу и т.д. В Петербурге в последние год-два к этому добавились растущие затраты на строительство социальных объектов и дорог, переложенные городскими властями на плечи строительного бизнеса.

Взаимодействие с чиновниками на стадии согласования проектов также выливается в колоссальные деньги. В результате себестоимость строительства жилья комфорт-класса в пределах КАД в хорошем месте составляет 70-80 тыс. руб. за «квадрат». В «полях» за пределами КАД эконом-класс обойдется дешевле на 15-20 тыс. руб. за кв. м за счет более дешевой земли и более легкого процесса согласования проекта.

– Но 70-80 тысяч за «квадрат» – довольно распространенная цена для новостроек массового сегмента даже в обжитых районах Петербурга. Строители – бессребреники?

– Когда при запуске проекта застройщик начинает реализацию квартир по этой цене, он продает почти «в ноль» – в надежде, что рынок позволит на следующих стадиях повысить стоимость. В прошлые годы так и получалось. Но сейчас ситуация изменилась –затраты на стройматериалы и оборудование выросли, снижение спроса вынуждает проводить маркетинговые акции, предлагая скидки в 10-20%.

Маржа по некоторым проектам сжалась практически до нуля. О каком продукте с отпускной ценой в 50 тыс. руб. за метр может идти речь?

– Речь ведь идет не о переписывании прайсов, а о корректировке цен за счет снижения затрат. Насколько смогут подвинуться застройщики, если включат режим жесткой экономии и займутся оптимизацией процессов?

– Давайте рассмотрим все возможности. Существенно сэкономить на земле не получится, в хорошем месте с разрешительной документацией она не будет стоить 2 тыс. руб. за кв. м вместо 20 тысяч. Нет такой земли на рынке, и в ближайшие годы не появится. Точнее, она есть, но там, где никто не хочет строить и жить, – далеко за КАД. Максимум, чего можно ожидать, – снижения цен на новые участки на 25-30% из-за падения спроса на земельном рынке. То есть, минус 5-7 тыс. руб. с цены «метра» готового жилья.

Столько же можно выиграть на себестоимости строительства, оптимизировав процессы, применив самые современные технологии, взяв под жесткий контроль каждое звено производственной цепочки. И то сомнительно – инфляция съест этот выигрыш уже через год. Хорошо, если удастся удержать себестоимость на прежнем уровне в абсолютном выражении.

Следующая составляющая затрата – чиновники, общение с которыми прибавляет 5-15 тыс. руб. к цене квадратного метра. Умерят они свои аппетиты? Очень сомнительно.

Остаются накладные расходы и расходы на рекламу, маркетинг, продажи. На этом в условиях падения спроса сложно экономить.

Подводим итоги. Реально можно снизить себестоимость квадратного метра в Петербурге с 70-80 тыс. руб. за «квадрат» до 65-70 тыс. руб. Средняя цена продажи теоретически может быть уменьшена процентов на 10-15, но ни никак не вдвое.

– Только теоретически?

– Скорее всего, да. На ценообразование будут действовать множество факторов. Первый – сокращение спроса на рынке и необходимость привлекать покупателей скидками. Второй – растущие строительные затраты девелопера будут давить на цены снизу, не позволяя им опускаться. Третий фактор – постепенное сокращение предложения на рынке. Уже с 2016-го дефицит предложения начнет явно ощущаться, по крайней мере – в хороших локациях.
Предполагаю, что до конца текущего года цена квадратного метра останется на нынешнем уровне. Думаю, такая же тенденция сохранится и в следующем году. Номинальные цены на жилье вырастут на 5-10% в рублях, явно отставая от инфляции.

– Давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны. Реальные доходы россиян снижаются. Смогут ли они в ближайшие год-два приобретать жилье в новостройках хотя бы в том же объеме, что в 2013-м?

– По нынешним ценам – не смогут. Платежеспособный спрос уже сегодня отстает от предложения. Дело не только в объеме продаж. Просто совокупный объем предложения по городу и в ближайших пригородах за последние 3 года вырос в 2 раза, с 2,5 млн кв. м до 5 млн кв. м. Если раньше к моменту сдачи дома обычно было продано 80-90% квартир, то теперь – 50-70%. И это в среднем по рынку. В наименее удачных проектах раскупается 20-30% квартир.

Плохо реализуемые новостройки встречаются и в эконом-классе, и в комфорте, и в бизнесе, как на территории Петербурга, так и в Ленинградской области. Общая черта у них одна – несоответствие продукта локации. Дом бизнес-класса на окраине города в унылом спальнике. Или наоборот: жилой комплекс с преобладанием маленьких студий и «однушек» и прочими характеристиками эконом-класса в центре города и по высокой цене. В таких «градостроительных ошибках», как правило, распродаются наиболее ликвидные квартиры, а остальные зависают в листинге. Количество недостроев с нераспроданными квартирами будет расти.

– Цены, тем не менее, снижаться не будут?

– В абсолютном выражении рублевые цены снижаться не будут. А относительное удешевление жилья, к слову, уже произошло. За год, с октября 2014-го, доллар вырос на 54%, евро – на 39%, инфляция в стране составила 16%. При этом рублевые цены на первичном рынке повысились всего на 7%, на вторичном – и вовсе на 2%.

Получается, что в относительном выражении жилье подешевело. В абсолютном – тренд на небольшое повышение сохранится, несмотря на падающий спрос.

– Покупатели неплатежеспособны. Застройщики не готовы снижать цены. Тупик. Выход есть?

– Выход есть всегда. Рынок его найдет сам. В нашем случае рынок сильно свернется. В ближайшие 2-3 года предложение сократится в разы. И я проблем в этом не вижу. Предложение просто придет в равновесие с возможностями спроса.

Процесс уже начался. В этом году количество нового строительства, вроде бы, осталось на уровне 2013 года (2014-й был особым годом ажиотажного спроса, его в расчет не принимаем). Но количество выданных разрешений на строительство по итогам 9 месяцев 2015 года на 36% меньше, чем за тот же период прошлого года. И, если проанализировать, на рынок выводятся в основном очереди в уже строящихся комплексах, новые проекты запускаются все реже и преимущественно небольшие.

Кстати, реализация проектов приостанавливается не только по решению застройщика, поменявшего свои планы в связи с изменением рыночной конъюнктуры. Зачастую «заморозка» происходит против воли строителей. Дело в том, что банки с весны прекратили проектное финансирование строительства. И только сейчас, к осени, некоторые из них возвращаются к этому инструменту. А это без преувеличения прекраснейший инструмент, который позволял застройщикам безболезненно проходить скачки спроса. В прошлый кризис 2009 года проектного финансирования еще не было, и остановка продаж на 2-3 месяца оборачивалась катастрофой. В этот раз, казалось бы, подобных проблем быть не должно. Но полгода назад банки сказали «стоп».

В лучшем случае строительная компания, особенно не входящая в ТОП-10 застройщиков, может взять кредит под твердый залог, если у нее в собственности есть, к примеру, коммерческий объект. Остальным приходится рассчитывать только на деньги дольщиков. Некоторые крупные участники рынка выбрали стратегию экспансии – они запускают один новый проект за другим, несмотря на кризис и спад спроса. Деваться некуда: надо бежать и привлекать новых дольщиков. Но бесконечное расширение тоже несет в себе специфические дополнительные риски.

– Как вы полагаете, в следующем году продолжится чистка рынка?

– Продолжится. В отличие от 2008-2009 годов, когда строительный бизнес испугался, на короткое время притормозил, потерял пару участников, а через полгода пришел в себя и побежал дальше, нынешний кризис носит совершенно иной характер. Он более тягучий, долгий, экономика будет постепенно ухудшаться от месяца к месяцу еще пару лет. Это ситуация медленного удушения. К сожалению, компании «Город» и «СУ-155» будут не последними в перечне потерь этого кризиса.

– Есть признаки, по которым покупатели могли бы угадать компании, находящиеся в неустойчивом финансовом положении?

– Эти признаки очень просты: цена ниже некой ватерлинии, соответствующей себестоимости строительства. Если цены попадают в 20% самых низких по рынку, надо очень внимательно смотреть, кто есть застройщик, возводящий жилой комплекс. Если компания, продающая явно ниже себестоимости, только вышла на рынок и не сдала еще ни одного дома, лучше воздержаться от покупки. Я вовсе не против новичков, новая кровь оживляет рынок. Но если отсутствие опыта сочетается с нахальным демпингом, то риски для покупателей очень высоки.
 

Источник — bn.ru, Елена Денисенко

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08