Новости и публикации

Все объекты компании

Реконструкция хрущевок: перезагрузка

24 Сентября 2007

Обитатели петербургских хрущоб получили надежду на лучшую жизнь еще при жизни: городское правительство утвердило Программу реновации хрущевок. Однако сомнений в том, что она будет реализована, больше, чем надежд
На прошлой неделе Смольный утвердил Программу реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Поскольку о принятии программы было известно заранее, этому событию предшествовал ряд митингов и сходов жителей хрущевских кварталов, инициированных Общественным движением в защиту прав граждан, проживающих в домах первых массовых серий. Главная забота митингующих — не допустить ухудшения жилищных условий для людей, которых будут расселять. Третья потенциальная сторона процесса — инвесторы — пока пожимают плечами: ясности для них в программе не наблюдается.
Реновация кварталов, застроенных хрущевками, подразумевает снос существующей застройки, строительство новых жилых домов и объектов соцкультбыта, а также замену инженерной инфраструктуры. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Алексея Кайдалова, одна из главных причин, которая подвигла администрацию на принятие программы, — неэффективное использование территорий: плотность застройки слишком низкая.
Вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров рассказал: в Генеральном плане, рассчитанном до 2025 года, помимо прочего, предусмотрено появление жилья, отвечающего европейским стандартам, и указано, где оно будет возводиться. Половина — на новых пятнах, половина — на территории бывших промышленных зон и железнодорожных узлов, а также в районах, застроенных домами первых массовых серий. После того как Градостроительный кодекс ввел понятие «развитие застроенных территорий», появилась правовая база для расселения хрущевок.
В апреле городское правительство утвердило механизм, позволяющий проводить реновацию территорий, на которых расположены ветхие здания и жилой фонд первых массовых серий, официально не признанный аварийным, но устаревший морально. Пройдя через Законодательное собрание Петербурга, еще до конца года программа должна стать городским законом. Пока правительство утвердило адресную программу, в которую вошло 42 квартала, застроенных домами первых массовых серий. В качестве пилотных проектов выбраны три квартала — в Кировском, Московском и Красногвардейском районах. Сразу после утверждения программы в ЗакСе кварталы станут предметом торгов Фонда имущества. Остальные, пояснил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, будут выставлены на торги в первом полугодии 2008 года.
Троекратное фиаско
Принятая программа — четвертая попытка администрации решить проблему хрущевок. С 1992 года в городе действовала программа «О социальном и градостроительном эксперименте», в рамках которой инвесторы пытались модернизировать несколько кварталов в Дачном (Кировский район Петербурга). Предполагалось утеплить стены и кровлю, заменить столярку и перепланировать квартиры (из однокомнатных сделать трехкомнатные и т. д.). Часть домов планировали надстроить, часть — снести, часть — уплотнить с помощью «вставок» между зданиями. Инвесторы могли тратить на реконструкцию средства, предназначенные для перечислений в бюджет за право строительства. Реализация программы оборвалась пять лет назад, с приходом новой городской администрации, которая велела перечислять в бюджет все деньги. «Мы тогда расселили две хрущевки, — вспоминает вице-президент ЛЭК Вячеслав Мавлюдов. — Еще две начали расселять, но тут программу свернули. Дома до сих пор стоят расселенные наполовину».
Также по причине необходимости наполнить бюджет администрация «похоронила» Региональную программу реконструкции жилых домов первых массовых серий, рассчитанную на период с 2001−го по 2010 год. Правда, речь в ней шла лишь о санации домов (утепление фасадов, замена столярки, ремонт подъездов), а не о реконструкции.
В конце 90−х городская администрация не сочла возможным идти по московскому пути сноса с последующим новым строительством. Санация оценивалась в 120−180 долларов за 1 кв. м, тогда как затраты только на снос составляли 100 долларов на «квадрат». Показалось дорого, поэтому решили ограничиться санацией. Источник финансирования — средства, предназначенные для перечисления в бюджет за право уплотнительной застройки. По информации компании «ИВИ-93», выполнявшей санацию в Калининском районе, сумма, выделенная на проведение работ, не могла удовлетворить потребности жильцов.
После второй неудачной попытки следовать своему, питерскому пути Смольный решился-таки пойти московским. В 2003 году по договору между Москвой и Петербургом Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) получила квартал в Купчино, где должна была совместить веерное расселение со сносом и новым строительством. Как пояснил заместитель генерального директора МИСК Александр Лобанов, столичные инвесторы хотели применить московские методы редевелопмента в Купчино. Компания выполнила обязательства перед городом, передала квартиры для очередников. Однако в 2007 году МИСК объявила о прекращении проекта: ее не устроили новые правила получения участков под строительство — через торги.
Не отстать от моды
Очередная городская программа дала инвесторам богатую пищу для размышлений, поскольку конкретики в ней крайне мало. Задумка проста: из расселяемых под снос хрущевок жильцы переезжают в новостройку, которую возвели в этом же квартале. На месте снесенных домов строится следующий новый дом, и т. д.
Свое участие в программе город ограничил выделением средств на реконструкцию и строительство социальных объектов, а также на строительство головных источников и внеплощадочных сетей. Эти средства предполагается позаимствовать из адресных инвестиционных программ. В ближайшие несколько лет Комитет по строительству получит из бюджета 14,5 млрд рублей, часть из которых будет направлена на реализацию программы реновации. Однако общая стоимость проекта, по предварительной оценке, составляет 157 млрд рублей. Таким образом, основные затраты должны лечь на плечи частных инвесторов.
Пресс-конференция в Смольном, проведенная по поводу принятия программы реновации, не внесла большой ясности в детали экономического обоснования. Роман Филимонов основной акцент сделал на том, что программа носит социальный характер: «У нас цель — не извлечь прибыль, а решить жилищные проблемы». Поэтому задачу инвесторов обозначил так: построить жилье и передать городу его долю для переселения нанимателей.
Что касается экономики, то были сказаны лишь две вещи. Во-первых, стартовая цена за право реконструировать квартал, возможно, будет символической или даже нулевой, чтобы инвесторы лишнего не тратили. Во-вторых, стоимость квартир для нанимателей будет рассчитываться по официальной себестоимости, которая, по оценкам администрации, составляет сегодня 24−32 тыс. рублей за 1 кв. м. «Бюджету выгодно», — проговорился Филимонов. Таким образом, проект предполагается реализовать на модных нынче принципах социальной ответственности бизнеса, а на долю городской администрации остаются только лавры.
И не сосчитать!
«Мы планируем, что в результате реновации плотность застройки увеличится в два — два с половиной раза. Если плотность будет меньше, проекты не окупятся», — заявил Алексей Кайдалов. По словам Александра Вахмистрова, проект редевелопмента займет пять-восемь лет, а срок окупаемости пока неизвестен. Вячеслав Мавлюдов рассказал, что в рамках программы «О социальном и градостроительном эксперименте» удалось окупить проект через два года, однако нынешняя программа таких возможностей не предоставляет: «У нас были другие пятна, и мы переселяли людей в дома, которые строили на других участках».
«Нет четких параметров предлагаемых кварталов, например по количеству приватизированного и муниципального жилья, — говорит генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов. — Эту документацию должен готовить город, и пока ее нет, инвестору крайне сложно определить затраты на реализацию проекта. Также неясно, кто будет готовить проекты планировки кварталов: в идеале, конечно, это должен взять на себя город, но вероятно, и планировка ляжет на плечи инвестора».
Инвесторы полагают, что большой проблемой станет определение мест под новое строительство. «Если все будет строиться внутри квартала, для веерного расселения в некоторых кварталах не хватит пятен», — утверждает Вячеслав Мавлюдов. «Самая большая проблема — найти участки под строительство первых домов, необходимых для запуска так называемого веерного расселения, — вторит ему Василий Селиванов. — В существующих кварталах таких участков нет, поэтому необходимо, чтобы город искал их и предоставлял жилье в другом месте, но вблизи расселяемых кварталов, иначе переселяемые жильцы будут бунтовать. Тогда возникает вопрос о концепции развития кварталов. Веерное расселение подразумевает строительство жилья эконом-класса. Однако потенциал многих районов, занятых хрущевками, гораздо более высокий — здесь можно создать кварталы комфорт- и бизнес-класса. Но наличие объектов эконом-класса, построенных для расселения, будет снижать инвестиционный потенциал квартала».
Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер уверен: «Реализация подобного проекта потребует от компании значительных ресурсов, в том числе серьезных финансовых вложений, поэтому может быть интересна только крупным игрокам первичного рынка. У московских девелоперов есть такие финансовые возможности, да и соответствующий практический опыт. Однако непонятно, кто из них заинтересуется этой программой, особенно с учетом печального опыта МИСК, пытавшейся заняться реконструкцией квартала 18 в Купчино».
А как расселять?
Однако самую большую проблему может создать само расселение. «Нас смущает процесс расселения, поскольку на уровне субъекта федерации нет судебно подтвержденного порядка принудительного выселения граждан из домов ветхого фонда. В отличие от Москвы, где этот порядок принят на уровне городского закона, — поясняет вице-президент холдинга „Эталон-ЛенСпецСМУ“ Кирилл Вязовский. — Существующие примеры — сплошное злоупотребление со стороны расселяемых жильцов. Идет волна фиктивных браков, разводов, усыновлений, опекунства и прочего. Это увеличивает стоимость расселения в разы и не позволяет на начальном этапе сделать правильный экономический расчет».
«Если за расселение берется администрация, коэффициент составляет 1,4−1,6, — делится опытом Вячеслав Мавлюдов. — Но если это будет делать инвестор, коэффициент расселения превысит 2. В отсутствие других механизмов собственник-инвестор с собственником-жильцом будут договариваться. Уж как договорятся».
По словам Александра Вахмистрова, наниматели получат жилье по социальным нормам (18 кв. м общей площади на человека), а вот по собственникам «есть вопрос». «Мы готовы предоставлять или жилье такого же метража, или оценить квартиру по рыночной стоимости и выделить новую на сумму оценки. Кстати, возможна доплата», — говорит Александр Вахмистров. Кроме того, по его мнению, для собственников, которые хотят получить квартиру побольше, есть еще один вариант — деприватизация.
Впереди паровоза
Суббота — день выходной, однако на Ленинском проспекте пробок не меньше, чем в будни. Неужели все так серьезно, улицу перекрыли? Нет, просто излишки транспорта. Хотя милиции у бывшего кинотеатра «Меридиан» на площади Конституции собралось несколько нарядов, митинг жителей хрущевок проходит спокойно. По крайней мере, голоса собравшихся не перекрывают гудение машин из перманентной пробки.
Пенсионеры ведут себя достаточно вяло, зато после завершения митинга забрасывают организаторов конкретными вопросами. Интересуются, какой площади квартиру можно получить, будет ли она с отделкой, надо ли приватизировать жилье.
Про отделку устроители митинга и сами пока не знают, а вот с приватизацией советуют поспешить. И конечно, ни в коем случае не заниматься деприватизацией. Программа реализуется поэтапно, говорит бывший депутат Законодательного собрания Петербурга Сергей Андреев. Если жильцы хрущевок перейдут в статус нанимателей, они так и останутся нанимателями навсегда: где гарантия, что человек успеет переехать в новую квартиру и приватизировать ее до 2010 года?
Подобные митинги и сходы граждан прошли 15−16 сентября в разных районах Петербурга — Калининском, Московском, Фрунзенском, Кировском. Инициаторами выступили Сергей Андреев и созданное в прошлом году Общественное движение в защиту прав граждан, проживающих в домах первых массовых серий.
Конкретные схемы расселения еще не прописаны, однако общественность заранее обеспокоена: не будут ли ущемлены права жителей? Беспокойство возникло не на пустом месте. Предыдущий опыт расселения продемонстрировал жесткую позицию властей в отношении граждан. Например, принудительное расселение кварталов в Адмиралтейском районе, откуда людей выселяли в Колпино. Сергей Андреев признался, что и теперь опасается аналогичных действий и что, например, если собственников приватизированного жилья расселять по закону, улучшения условий не будет. Квартира в старой хрущевке явно дешевле, чем аналогичная по площади в новостройке.
Инициаторы сходов и митингов собрали подписи жителей хрущевок под декларацией и передали ее вместе с письмом губернатору. Требования там содержатся действительно в основном декларативные: принять программу реновации всех хрущевских кварталов, утвердить нормы предоставления жилья и т. д. Однако есть и конкретные соображения, с некоторыми из них администрация даже согласна. В частности, общественность требует учитывать мнение жильцов: «Власти Петербурга пытаются силовыми методами решать наши проблемы, забывая, что жилищные права в Российской Федерации установлены Конституцией и федеральными законами, их нельзя отменить на региональном уровне, а реализовать подобную программу без учета мнения граждан Петербурга невозможно».
Чтобы процесс расселения прошел гладко, администрация готова проводить общественные слушания по каждому кварталу и создавать согласительные комиссии вместе с муниципальными властями. Администрация, по словам Романа Филимонова, «будет общаться с жителями».
Ставка на сознательность
Чиновники опасаются спекуляции при расселении хрущевок — фиктивных браков и разводов, незаконных прописок. Бороться с этими явлениями сложно. Можно лишь ужесточить правила регистрации (прописки) в районах.
Александр Вахмистров сожалеет, что нельзя выселять насильно, законодательство не позволяет. Однако, по его словам, сейчас вопрос о принудительном расселении рассматривается. Возможно, эта норма будет утверждена законодательно.
А председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов заранее припугнул маргиналов, которые (если вдруг) затормозят расселение: можно и меры применять «нестандартные», и вообще отказаться от расселения одного конкретного дома в квартале. Но больше чиновники рассчитывают на сознательность, не столько отдельных граждан, сколько товариществ собственников жилья, которые на общем собрании двумя третями голосов вправе принять обязательное для всех решение о расселении и сносе дома.
По мнению генерального директора ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» Дениса Тихонова, программа по сносу хрущевок вполне реалистична: «В Москве, например, такая практика успешно применяется уже в течение десяти лет и вполне оправдывает себя. Однако реализация подобных проектов возможна только при полной поддержке со стороны городской администрации, которая должна взять на себя решение всех имущественно-правовых вопросов, связанных с расселением, обеспечить технические условия, создать привлекательный инвестиционный климат. При том, что все участники процесса заинтересованы в подобных проектах, отсутствие законодательной базы и подзаконных актов серьезно препятствует их реализации».
Тем временем рынок уже начал реагировать на эту историю. Хотя окончательно программа еще не утверждена, стоимость квартир в хрущевках на вторичном рынке в ожидании реновации, по данным Setl City, стала понемногу подрастать.


Источник — Елена Зубова, «Эксперт Северо-Запад» №35(337), 24.09.2007

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08