Редкие метры

Элитный дом - это, прежде всего, местоположение. Хотя сегодня одного только этого показателя уже не достаточно для придания недвижимости элитарного статуса.

По мнению Игоря Соколова генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость» развитие рынка элитного жилья в Петербурге идет спокойными темпами, но уверенно и планомерно. На данный момент - это достаточно стабильный сег­мент. Элитная недвижимость сегодня за­нимает примерно 15 % от общего объема предложения жилья. Скорее всего, устой­чивый спрос на элитное жилье в Петер­бурге сохранится и в ближайшее время останется на высоком уровне. «На сегодняшний день в России, и в Санкт-Петербурге, в частности, нет об­щепризнанной классификации объектов жилой недвижимости. Нет единых унифицированных стандартов, определяющих какое жилье считать элитой, а какое относить к «эконом» классу, так определяет  проблему  Алена Милош, руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь», - «Застройщики и риэлтеры используют собственные правила оценки, хотя во многом и схожие, но существенно отличающиеся в деталях и мелочах». «Говорить о стандартах элитного жилья - не совсем верно», - уточняет Нико­лай Тихонов, заместитель генерального директора группы компаний «Невский Альянс», - «Каждый объект в этой катего­рии жилья достаточно индивидуален. На практике предел совершенства труднодо­стижим, поэтому имеет смысл говорить о свойствах элитного жилья - необходимых и достаточных».

С этим утверждением не согласна Ната­лья Луговская, директор по продажам компании «Петербургская Недвижи­мость»: «Исследования рынка, анализ потребностей «элитного» покупателя, а также появление новых технологий, оборудования и материалов, позволило создать классификацию элитной недви­жимости». По ее мнению сегодня сущес­твуют три класса элитной недвижимости. Это «бизнес-класс» (объекты расположе­ны в центре города, на Петроградской сто­роне, в старых кварталах Васильевского острова, в сталинских кварталах Московс­кого района и в районе набережной Чер­ной речки, некоторые кварталы у станций метро «Удельная», «Площадь мужества», «Новочеркасская»); «премиум-класс» (с уникальным архитектурным проектом и оригинальным фасадом (уникальное местоположение: «Золотой треугольник». Крестовский и Каменный острова, до 30 квартир в доме, число парковочных мест - в два раза больше, чем квартир, все качества жилья «премиум» с самой современной инженерией). Кстати, заявление, будто весь центр горо­да это зона элитного жилья - миф. Часто появлению элитных объектов здесь пре­пятствуют теснота и старые инженерные системы. «Покупатели элитных квартир рассматривают все варианты, но практи­чески «вынуждены» останавливаться на Крестовском острове, потому что, напри­мер, в Центральном районе предложения единичны». - говорит Наталья Луговская. Элиты не хватает. «Та квартира, что рань­ше считалась элитной, сегодня уже не соответствует этим возросшим требова­ниям», - продолжает госпожа Луговская.

- «Например,  ранее   элитной могла   счи­таться    даже    та квартира, которая находилась в доме не в первом дворе, в парад­ной   не  лучшего    состояния,    по    соседству     с «коммуналками». Сейчас большинство покупателей, которые хотят приобрести квартиру в «старом фонде», на все пере­численное  обращают  внимание.   Кроме того, раньше элитные квартиры «появля­лись» благодаря расселению «коммуналок». Сейчас большинство подходящих уже расселили». Кроме того, «может несколько сократиться объем предложения, поскольку возможности уплотнительной застройки в центре Санкт-Петербурга исчерпываются. Дефицит свободных мест создается благодаря новым технологическим возможностям сноса аварийных домов, а так же за счет вывода промышленных предприятий за городскую черту» - счита­ет Игорь Соколов

Как бы в подтверждение элитного дефицита сегодня появляются проекты элит­ной застройки и тех территорий, которые никогда элитными не считались, напри­мер, неплохая перспектива у бывших про­мышленных территорий в центре, про­ектов на правом берегу Малой Невы, на Петровском острове, вблизи Смольной, Свердловской, Выборгской набережных. Интересен проект подготовки насыпных территорий на Васильевском острове. «Новые зоны элитной застройки могут появиться там, где существует возможность комплексного развития территории», - говорит Николай Тихонов. - «Однако, это не единственное условие. Далеко не все развивающиеся районы могут стать прибыльными для элитного домостроения». Все эти проекты требуют значительных инвестиций для проведения предварительной подготовки перебазирования предприятий, рекультивации земли, реконструкции инженерных сетей, построение новой инфраструктуры района. Но в результате, застройщики получают тихие, уютные и обособленные от городской суеты кварталы.

Овчинка выделки стоит. Сегодня диапазон цен составляет от $ 4 - 6 тыс. до $13 тыс. за 1 кв. м, а для уникальных объектов может достигать $25 тыс. При этом  сегмент элитного жилья выгоден и самим покупателям, потому как является самым стабильным элементом рынка жилой не­движимости. Только за минувший год рост цен здесь составил от 75% до 85%. Согласитесь, достойно инвестиций. До­стойно, но не достаточно.

Помимо интересного вида из окна, по­купатель элитных объектов ищет безо­пасность, качество жилья, уровень пос­лепродажного сервиса, уникальность инфраструктуры, - и соседей. «Ценятся просторные холлы, зонирование квартир на представительскую и спальную части, обязательно наличие нескольких сануз­лов, гардеробных, летних помещений, ос­вещенность, отделка и паркинг. Причем покупатель должен иметь возможность приобрести столько машиномест, сколько пожелает», - комментирует Николай Ти­хонов. Предпочтения отдаются проектам с ярко выраженной архитектурной инди­видуальностью. Именно в качестве этих параметров и заключаются суть различий жилья класса комфорт и элитного.

Большая часть покупателей (80%) - пе­тербуржцы, у которых уже есть качест­венное жилье. Изменение социального и финансового статуса, рост семьи, по­вышение уровня доходов, образования, культуры - все это стимулирует горожан приобретать элитное жилье. «Элитная недвижимость сегодня, это не только комфорт, удобство, высочайшее качество строительства и уникальное местораспо­ложение и архитектура, но и статусность, единая социальная среда и безопасность» - говорит Алена Милош.

Растет и количество покупателей из других регионов, для которых приобре­тение элитной недвижимости в Санкт-Петербурге является инвестиционной составляющей и страховкой сбережения накоплений, и возможностью поддержи­вать деловые контакты. Чаще всего таких покупателей интересуют элитные объекты в историческом центре. Такие покупки обусловлены тем, что рынок элитной недвижимости продолжает свой  поступательный рост на протяжении уже 9 лет, являясь более стабильным с гораздо меньшей волатильностью, нежели рынок жилья класса эконом.

Большую часть покупателей составляют молодые люди в возрасте от 30 до 39 лет (38%), далее следует более зрелый воз­раст от 40 до 49 лет (30%), люди от 50 до 59 лет составляют всего 16%. Примерно 8% квартир приобретаются родителями для детей. Это владельцы или совладель­цы среднего и крупного бизнеса, высоко­оплачиваемые специалисты банковской сферы, ресурсодобывающих отраслей со средним доходом 150 - 300 тыс. долларов в год. Впрочем, по мнению Алены Милош, не редкость среди покупателей сейчас ипредставители среднего класса, имеющие стабильный хороший доход, привлекающие банковские кредиты на приобретение жилья. Около 50% покупателей-петер­буржцев - женщины. Среди иногородних доля женщин доходит до 70%.       Эксперты связывают перспективы элит­ного жилья в Петербурге с квартальной застройкой, которая позволяет сочетать в проекте жилые функции и развлека­тельно-оздоровительные. В этой связи, растет роль правильной проработки кон­цепции как самого жилого комплекса, так и территории. «Элитная недвижимость подразумевает не только жилье, по и ком­фортную среду «обитания» человека, ко­торая включает очень многое - оптималь­ные планировочные решения квартир и общего пространства в жилых домах, бла­гоустройство и формирование дворовых территорий, наличие инфраструктуры и т. д.» - заключает Наталья Луговская.