Пузырь из «квадратов»

Нынешняя ситуация на рынке, по мнению экспертов, похожа на ситуацию в канун кризиса 2008 года. Но повторения пройденного сценария не будет. Девелоперы не висят на крюке у банков, и падения цен на недвижимость ждать не стоит, уверяют они.

Банковский кризис и события на Украине стали причиной резкого всплеска спроса на жилье в крупных городах России в начале этого года. Все, кто имел сбережения, постарались обезопасить их с помощью покупки квартиры. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», с начала года в Петербурге было куплено 2,41 млн кв. м жилья, что на 30% больше, чем в первом полугодии прошлого года. Еще 4 млн кв. м находятся в продаже, и инвесторы активно стимулируют спрос на эти квартиры различными акциями и скидками (только 20% нового жилья, по данным АРИН, граждане покупают с инвестиционными целями). А строится в Петербурге и окрестностях, по данным генерального директора Knight Frank Николая Пашкова, еще 13 млн кв. м жилья. «Доля продаж на первичном рынке с начала года составила 6% от общего объема застройки. В прошлые пики спроса (их было еще три: в 2003, 2006 и 2008 годах) продавался сопоставимый объем квадратных метров, но доля продаж была на уровне 15-17%. Снижение показателя говорит о том, что на каждого девелопера теперь приходится все меньше покупателей. Нас ждет увлекательная борьба девелоперов за спрос и очередная чистка рынка. Но уход застройщиков не будет повальным. У многих фирм уже возник иммунитет к кризисам», – говорит он. Слова коллеги подтверждает генеральный директор «Итаки» Сергей Галалу. По его данным, провал продаж на первичном рынке города составил 40% от уровня весеннего спроса. «Но растет доля покупателей жилья из других регионов. На них вся надежда. А также на ипотеку, развитие которой должно поддержать местный спрос», – говорит он.

Нынешняя ситуация на рынке, по мнению экспертов, была предопределена развитием рынка, его цикличностью. «Ситуация похожа на кризис 2008 года. Но повторения пройденного сценария не будет. Девелоперы не висят на крюке у банков. Они могут себе позволить не снижать цены, просто увеличивая экспозицию жилья», – считает председатель совета директоров «Корин Холдинга» (Екатеринбург) Александр Бриль.
«Все компании выстраивают политику продаж исходя из своих затрат. И на вложенную копейку в итоге желают получить рубль. Глобальных предпосылок к резкому снижению цен нет. Наша компания пересматривать ценовую политику не собирается. Но коллегам, которым банки закручивают гайки, приходится как-то крутиться. В трудных ситуациях, когда надо быстро продать и соскочить, вариант снижения цен не исключен», – говорит директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева. С коллегой согласен генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его прогнозу, при оптимистичном сценарии развития событий в ближайшие 3-7 месяцев будет выводиться из страны меньше капитала и девелоперы справятся с ситуацией, удерживая цены на нынешнем уровне. «Явного снижения цен не будет, хотя завуалированное, через акции и скидки, продолжится», – говорит он. Но по мнению Марка Лернера, возможен и пессимистичный сценарий. «Если цена на нефть резко упадет, закредитованные девелоперы (а таких 80% на рынке) затрещат по швам. В этом случае падение цен на недвижимость может составить 5-10% (в 2009 году оно было на уровне 20% в рублях)», – подытожил господин Лернер.
Но повторения кризиса 2008 года на строительном рынке девелоперы не ждут. «Государство стало жестче контролировать строительную отрасль, особенно в плане продаж (почти все работают по 214-ФЗ и страхуют риски). Многие девелоперы диверсифицировали портфель, добавив к жилью коммерческие объекты, что поможет им пережить трудные времена», – отметил директор аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.
«Сейчас другая ситуация, чем пять лет назад. Сейчас спрос на «первичку» больше, чем на «вторичку». А в 2008 году продавались только готовые дома», – говорит управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.

Мнение:

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Кризис уже наступил. Возможно, строительная отрасль пройдет его с наименьшими потерями, чем другие виды бизнеса (например, рынок продаж автомобилей, который уже очевидно просел). Пройдет его по гребню волны, не утонув. Но все будет зависеть от геополитики: от тех санкций, которые еще применит к нашей стране мировое сообщество, и той реакции, которая последует на них от нашего руководства. А здесь могут быть самые разные сюрпризы. Ситуация очень тревожная. Но пока «Титаник» плывет.