Проверка кризисом

За первые летние месяцы сразу несколько компаний приступили к реализации новых проектов. Так, в начале июня первую сваю жилого комплекса «Северная долина» забил «Главстрой СПб», в середине июня холдинг «Эталон-ЛенспецСМУ» заложил первый камень в основание жилого комплекса премиум-класса «Талисман» на Васильевском острове. В июле о начале продаж в ЖК «Парковый» на пересечении улицы Орбели и 2-го Муринского проспекта объявила группа компаний ЦДС. До конца лета стартуют еще два проекта крупноквартальной застройки: «Мурино» (ГК «ЦДС») и «Славянка» (группа компаний «Балтрос»). Правда, что касается проектов «Северной долины» и «Славянки», то в ближайший год жилье из этих кварталов на рынок вряд ли попадет — инициаторы обоих проектов рассчитывают, что основным покупателем жилых объектов станут городские власти.

«У нас есть определенные внутренние резервы, чтобы вкладывать их в свое развитие. В частности, сейчас все вложения в новые проекты комплексной застройки территорий мы делаем, не привлекая кредитов», — рассказал начальник отдела продаж группы компаний ЦДС Сергей Кузнецов.

Специалисты уверены: в ближайшее время произойдет перезагрузка большинства проектов, которые находятся на документальной или нулевой стадиях. «Как только ситуация начнет разворачиваться, тенденция может резко, за два-три месяца, измениться, — полагает генеральный директор компании „Петрополь“ Марк Лернер. — Далее, по мере исчезновения из продажи качественного жилья высокой степени готовности, покупатели обратят свой взор на менее достроенные дома. Застройщики отреагируют на это разморозкой котлованов (нулевых циклов) с лагом в три-четыре месяца».

Именно в расчете на рост спроса и возобновление строительной активности компании стараются поддерживать положительную кредитную историю и по возможности исполнять свои обязательства по сделанным ранее заимствованиям. Пока единственным из застройщиков, который дошел до дефолта по своим обязательствам, является «Строймонтаж»: в конце июня корпорация не смогла выполнить оферту по облигациям на общую сумму 2 млрд руб. В зоне риска остается группа компаний «М-Индустрия», которая пока частично расплатилась с держателями своих облигаций. В то же время Setl Group и группа ЛСР смогли пройти через оферты по своим бумагам.

Стоит отметить, что серьезное подспорье строителям в этом году оказали петербургские власти, которые весь год активно закупали квартиры для ветеранов и военных. Начиная с декабря 2008 года город потратил на «большой строительный шопинг» около 31 млрд руб., купив при этом около 13 тыс. квартир (для сравнения, за весь прошлый год, по данным «Петербургской недвижимости», было продано около 34 тыс. квартир). Всего за счет бюджетных денег, вложенных за последние полгода, будет построено или куплено около 730 тыс. кв. м жилья — это без учета размещенного в 2007–2008 годах госзаказа на строительство социального жилья. По данным комитета по строительству, по прежним заказам в этом году будет построено 680 тыс. кв. м. Таким образом, власти своими закупками заместили примерно треть прошлогоднего спроса.

«То, что город вкладывает в рынок жилья бюджетные средства в таких объемах, очень хорошо. Сейчас объемы строительства можно поддерживать только таким способом. Город, по сути, помогает строительным компаниям держаться на плаву», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Правда, сказать, что все эти деньги равномерно распределились по строительному рынку, нельзя. Так, почти две трети всей суммы получит группа ЛСР, которой досталось почти 20 млрд бюджетных рублей. На втором месте с цифрой около 6,3 млрд руб. стоит ДСК «Славянский».

В то же время стоит отметить, что застройщики так и не оценили те ценовые предложения (стоимость жилья колебалась от 44,3 тыс. до 47,4 тыс. руб. за кв. м), которые делала им власть. Вот так свое участие в последних торгах объясняет генеральный директор «Ленстройтреста» Александр Лелин: «Мы подавали заявку на продажу пяти однокомнатных квартир в объекте на Октябрьской набережной. Это единственное, что мы могли предложить городу исходя из условий конкурса и норм соцжилья. Конечно, мы не рассчитывали продажей пяти квартир по цене, которую мы оцениваем „ниже порога рентабельности“, решить какие-то свои финансовые трудности». Скорее участие обусловлено тем, что поддержка города как участника долевого строительства поможет в решении проблем с монополистами, серьезно усложняющими жизнь застройщиков. «Можно сказать, продажа квартир городу по невыгодным условиям — это своеобразная плата за подключение к сетям. О рентабельности при таком уровне цены говорить вообще не приходится», — считает г-н Лелин.