Признак европейской традиции

Аналитики прогнозируют, что в ближайшее время в городе будет строиться все больше жилых домов именно с подземными паркингами. Первые такие дома в Петербурге начали строить в начале 2000-х годов. Тогда это была одна из отличительных черт домов класса премиум. Чуть позже такая возможность появилась и в проектах бизнес-класса. Сегодня подземные паркинги проектируются в домах и комфорт-, и экономкласса.

Дороже, но дешевле

Вопрос в том, насколько они востребованы. По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, для жителей домов экономкласса место в паркинге не является первоочередной покупкой. В случае если дом расположен так, что парковка возможна на улице, или неподалеку есть открытые автостоянки, жильцы новых домов вообще не рассматривают приобретение паркинга. Кроме того, необходимо учитывать, что большое количество квартир приобретается в ипотеку и мало кто хочет обременять себя дополнительными платежами за паркинг.

По словам директора по развитию бизнеса ASTERA Людмилы Рева, в паркингах в составе жилых комплексов арендовать место менее чем за 6 тыс. рублей в месяц проблематично. А при приобретении в собственность оно обойдется не меньше чем в 1 млн рублей. Цена зависит от уровня жилого проекта, и для жилья премиум-класса эти цифры могут быть существенно выше. Тем не менее покупатели жилья элитного класса, как правило, предпочитают возможность занять два машино-места на одну квартиру.

Высокая стоимость обусловлена необходимостью значительных инвестиций. К примеру, строительство одного квадратного метра подземного паркинга обойдется примерно в $ 2,5 тыс., в то время как наземного многоуровневого (с открытыми стенами) — в $500–600. Сумма затрат зависит от сложности почвы в выбранном месте, наличия инженерных коммуникаций, расположенных рядом зданий и объектов. «При существующих ценах спрос на места в паркингах достаточно низкий, — говорит Людмила Рева. — В Петербурге пока не сложилась традиционная для европейских городов практика платы за парковочное место. Места на паркингах в центре европейских столиц выкупаются сразу на годы».

Закон и норма

По наблюдениям аналитиков, спрос на подземные парковки до недавнего времени был не слишком большим. Как правило, парковочные места продаются в конце строительства. Это связано отчасти с тем, что люди, которые приобрели квартиру, имеют возможность в течение срока строительства скопить дополнительную сумму на приобретение парковочного места. Впрочем, кроме рыночных норм и правил, существуют и законодательные. В значительной степени строительство подземных паркингов связано с ведением Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и ужесточением требований к количеству парковочных мест. Раньше таких объектов было намного меньше, прежде всего в силу действовавшего законодательства и нормативов.

Некоторые строительные компании заранее предусматривают в своих объектах существенно большие возможности по обеспечению парковочными местами, чем это было установлено нормативно. «Сейчас в уже находящихся в продаже зданиях у нас практически нет объектов без паркингов, — говорит директор по маркетингу компании „ЮИТ ДОМ“ Екатерина Гуртовая. — Ряд объектов, строительство которых завершается, мы проектировали с превышением требований к парковке, в первую очередь ориентируясь на возможную потребность клиентов».

Екатерина Гуртовая считает, что количество объектов с подземными паркингами будет увеличиваться. Несмотря на то что нормами регламентируется определенное количество парковочных мест, а не место их расположения (в подземном, пристроенном или наземном паркинге), зачастую оказывается, что эффективнее построить именно подземный паркинг. Такое решение обычно вырабатывается в процессе проектирования, анализа расположения объекта на участке. Несмотря на то что строить паркинг под домом — обычно наиболее затратный способ организации парковки, именно он является оптимальным.

Под открытым небом

Поскольку речь всегда идет об эффективности всего проекта, говорить о себестоимости подземного паркинга в принципе бессмысленно.

Решение компании о способе размещения необходимого количества парковочных мест зависит от большого числа факторов — от площади участка, его конфигурации, разрешенной высотности строительства и т. д. Так или иначе после введения ПЗЗ строительство подземного паркинга стало чуть ли не единственным выходом для девелопера, желающего максимально эффективно и плотно застроить участок. Размещая машино-места под открытым небом, застройщик теряет огромные площади и не может возводить объект требуемой этажности и площади.

Введенных в эксплуатацию домов с подземными паркингами в Петербурге сегодня не более 150. При этом подавляющее большинство вновь проектируемых зданий такой паркинг предусматривают.
Подземных парковок, безусловно, могло бы быть больше. Основную проблему при строительстве жилого дома со встроенным паркингом создает ограничение, регламентирующее процесс строительства. Над паркингом не могут располагаться жилые помещения. Обязательна прослойка из нежилых помещений, чаще всего коммерческих.

От 0,2 до двух

Вступившие в силу ПЗЗ четко регламентируют вопросы организации автостоянок и количества машино-мест для новых домов, и девелоперы организуют наземные парковки и подземные паркинги в соответствии с этими нормативами. Обычно на подземный паркинг приходится не более 30–40% общего количества машино-мест для нового дома. В проектах эконом- и комфорт-класса девелоперы стремятся снизить и эту долю, поскольку спрос на подземные паркинги в таких домах ниже.

Так, если проект реализуется в жилой зоне, то согласно действующим градостроительным нормам застройщик обязан обеспечить одно машино-место на каждые 80 м² общей площади квартир. Он может проектировать и большее количество парковочных мест, если считает это необходимым для успешной реализации проекта.

В сегментах бизнес- и премиум-класса большинство потребителей ставят важным условием покупки жилья возможность приобрести одно и даже два парковочных места. Поэтому в проектах дорогой недвижимости на одну квартиру в зависимости от ее площади, как правило, приходится одно или два машино-места. В проектах экономкласса этот коэффициент составляет порядка 0,2.

Получается, что при реализации домов экономкласса застройщику невыгодно выполнять действующие нормы. Выходом может стать аренда. «В подземном паркинге дома экономкласса должно размещаться не более половины всех требуемых по ПЗЗ машино-мест, — считает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. — Да и то, скорее всего, они будут сдаваться в аренду. В классах комфорт и комфорт+ в закрытом паркинге возможно размещение 70–75% машино-мест от нормы».
Места в паркингах недешевы. По данным группы компаний «Пионер», места в паркингах в спальных районах стоят от 8оо тыс. до 1,2 млн рублей. При этом понятно, что место в паркинге под домом обойдется дороже, нежели место в паркинге, расположенном, например, под внутренним двором комплекса.
Популярность подземных паркингов зависит не только от цены и класса объекта, но и от того, насколько грамотно девелопер проработал концепцию проекта. Если спрос при распределении доли подземных и наземных парковок оценен правильно, все машино-места могут быть успешно распроданы даже в проектах массового спроса.

Стоимость машино-места во встроенном паркинге может в разных проектах составлять от 250 тыс. до 1,5 млн рублей. Есть прецеденты реализации парковочных мест в подземной стоянке; и по 3 млн рублей. Например, в центральных районах, на Петроградской стороне, в местах с плотной исторической застройкой. Цена в первую очередь задается экономическими параметрами проекта (себестоимость строительства). Паркинги редко являются доходной составляющей проекта, и, несмотря на то, что наличие подземной автостоянки — его явное преимущество и дополнительное удобство для жителей, реализуются машино-места зачастую после сдачи дома еще в течение года — 2 лет. Исключение составляет элитное домостроение.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», член совета Гильдии управляющих и Девелоперов.