Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — III квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Дом сдан
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан
Полис на Комендантском Полис на Комендантском
Приморский район
Сдача объекта — IV квартал 2020

Принимаем квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

17 Апреля 2017

Заселение в новый дом многие представляют так: привез вещи, расставил мебель и живи! Но на деле этот процесс очень важный, долгий и ответственный. Novostroy-SPb.ru разобрался, на что нужно обратить внимание при приемке новостройки и что делать, если квартира не отвечает вашим ожиданиям.

Осматриваем, подписываем, платим

В соответствии с 214-ФЗ исполнение обязательств по ДДУ закрывается итоговым документом – актом приема-передачи квартиры. До его подписания закон предусматривает получение дольщиком уведомления о готовности квартиры и ее осмотр, который фиксируется соответствующим актом, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». У некоторых покупателей сложилось мнение, что уведомление должно производиться в форме почтового отправления. Но почта не всегда гарантирует 100% доставку. Личное же оповещение дольщика законом не запрещено. Большинство застройщиков предлагает дольщикам явиться в назначенное время через публикацию графиков передачи квартир в открытых источниках, на своих официальных сайтах. Дополнительно менеджеры звонят дольщикам, чтобы пригласить их на осмотр, после чего на месте подписывается уведомление, отмечает эксперт. Почтовые отправления используются только в том случае, когда дольщики уклоняются от приемки квартиры либо по каким-либо причинам оказываются вне доступа современных коммуникаций, и уведомить их путем телефонного звонка не удается.

Обычно осмотр происходит так: публикуется график передачи ключей, в компании выходит внутренний документ – приказ о заселении, он означает, что все строители мобилизованы и готовы встречать дольщиков. Будущие собственники приезжают на объект, им вручается уведомление, акт осмотра, потом вместе с прорабом они идут в квартиры и производят осмотр. При приемке квартиры должен присутствовать сам дольщик или дольщики, если недвижимость приобреталась на двух и более лиц. Их интересы может представлять человек с нотариальной доверенностью. Никакие другие виды представительства невозможны.

В законе 214-ФЗ довольно подробно описана общая процедура приемки-передачи квартиры, комментирует Алексей Елизаров, начальник отдела клиентского сервиса компании «Петрополь». Однако в деталях схемы могут отличаться в зависимости от застройщика и условий договора. После завершения строительства застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем информирует дольщиков о готовности объекта, после чего составляется график передачи квартир согласно срокам, указанным в договоре. После подписания договора о приобретении жилья и до получения ключей необходимости в составлении дополнительных документах нет.

После ввода здания в эксплуатацию, застройщик имеет шесть месяцев для подготовки ЖК ко встрече новоселов, комментирует директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Например, реализуя все квартиры с полной чистовой отделкой, сантехникой, мебелью и бытовой техникой, компания использует этот период для завершения всех ремонтных работ и приведения помещений в состояние, позволяющее собственникам сразу въехать в свой новый дом. Параллельно в этот же срок завершается формирование ландшафтного дизайна квартала с установкой малых архитектурных форм и предусмотренных проектом беседок, пергол и других объектов.

В этот же период производится пуско-наладка инженерных и технических систем здания, и его передача управляющей компании, отмечает эксперт. Представители УК, принимая на баланс новые корпуса вместе с инженерными системами и местами общего пользования, также проверяют наличие возможных недочетов и требуют их устранения перед подписанием финального акта приемки-передачи.

После получения уведомления от Застройщика о готовности квартиры к осмотру, дольщикам необходимо связаться со специалистами по сопровождению клиентов для подтверждения даты и времени визита на объект комментирует Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк». До получения ключей дольщики должны выполнить в полном объеме свои обязательства по договору, а именно произвести оплату цены договора в полном объеме.

В ходе предъявления квартиры покупателям предстоит оценить выполненные застройщиком работы, проверить стены, качество дверей и окон, вентиляции, инженерных коммуникаций. Если в помещении предполагалась чистовая отделка, то необходимо проверить и ее уровень.

Итак, в первую очередь проверяем:

  • системы отопления, водоснабжения и вентиляции, сантехнику и стояки;
  • наличие и работу счетчиков;
  • электропроводку. Ее можно проверить с помощью обычной лампочки. В идеале – во время осмотра квартиры со стороны застройщика должен присутствовать электрик.

«Самое главное проверить окна, электрику, в том числе исправность счетчиков, систему канализации, отопления и водоснабжения». Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»

Затем оцениваем непосредственно отделку квартиры, а именно: наличие и качество окон, двери (сравниваем, какая дверь указана в договоре и какая установлена по факту), стяжку и стены. Осматриваем межпанельные швы (из-за плохой герметизации в будущем могут возникнуть протечки или сквозняки). Проверяем, ровные ли стены, помочь с этим может прораб, либо специальное приложение в современных гаджетах. Смотрим стеклопакеты, балконные двери и остекление. Если стыки между оконными профилями и стенами плохо загерметизированы, то может дуть. Обратите внимание на подводку батарей: они должны быть хорошо закреплены, не шататься, из батарей ничего не капает, и уж тем более не течет.

Застройщик при получении положительного заключения строительной экспертизы приглашает дольщиков на приемку квартир, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Затем дольщики, согласно графику заселения, являются в назначенное время для осмотра своих квартир. По результатам они заполняют положенные документы, записывают выявленные замечания. Если серьезных замечаний нет – можно подписывать акты приема-передачи. Небольшие недоделки устранят оперативно в установленные сроки. После этого дольщики осматривают квартиру повторно, подписывают необходимые документы. После подписания акта приема-передачи квартиры выдаются ключи от квартиры. До получения ключей необходимо внести оплату за квартиру, а также произвести взаиморасчеты с застройщиком в случае отклонения фактической площади от указанной в договоре.

Считаем квадратные метры

Случается, что при приемке квартиры обнаружилось, что площадь квартиры увеличилась или наоборот – стала меньше. Что делать с «лишними» квадратными метрами?

Согласно договору, который оформляется в соответствии с ФЗ-214, фактическая площадь квартиры производится на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, рассказывает Алексей Елизаров. В результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет увеличения или уменьшения других помещений квартиры. Такие отклонения считаются допустимыми при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах 5%. В случае увеличения допустимых пределов производится перерасчет долевого взноса.

Если в результате обмеров БТИ площадь квартиры изменилась по сравнению с проектными данными, то между застройщиком и дольщиком подписывается дополнительное соглашение, где указываются фактические размеры квартиры, уточняет Арсений Васильев. За дополнительную площадь квартиры дольщик вносит доплату исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре. Если площадь квартиры стала меньше, то застройщик возвращает часть денежных средств клиенту.

Часто в договорах, которые застройщик заключает с дольщиками, предусмотрены взаиморасчеты только в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной более чем на 1 кв. м.

Порядок взаиморасчетов всегда детально прописывается в договоре на приобретение квартиры, комментирует Алексей Бушуев.

Если после технической инвентаризации выявлены квартиры с превышением или уменьшением площади, то застройщик обязан уведомить дольщиков таких квартир путем направления им официального письма, комментирует Юлия Жалеева. В таком уведомлении указываются характеристики квартиры (метраж), размер превышения (уменьшения) площади квартиры, а также приводится расчет доплаты или выплаты. До подписания акта приема-передачи квартиры взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком должны быть полностью произведены.

Исправляем недочеты

Обычно, если нет серьезных недостатков, то чтобы осмотреть даже трехкомнатную квартиру, потребуется 30-40 минут, уточняет Светлана Денисова.

Но что делать в обратных случаях? Все недочеты, являющиеся на взгляд дольщика существенными, он записывает в акте осмотра для их дальнейшего устранения, рассказывает Арсений Васильев. Некоторые незначительные дефекты могут быть устранены рабочими в ходе самого процесса приемки. При этом нет никакой разницы, сдается квартира с отделкой или без нее.

Замечания необходимо указать в акте осмотра для дальнейшего устранения застройщиком, отмечает эксперт. Если замечания дольщика обоснованы, то застройщик устраняет их в срок, указанный в договоре. Кроме того, застройщик дает гарантию на проделанные работы сроком на пять лет.

Строительные бригады устраняют недочеты, если они имеются: где-то дверь не открывается, нет заглушек и т.д, рассказывает Светлана Денисова. Мелочи всегда возможны, поскольку речь идет о массовом строительстве. Но они устраняются в присутствии дольщика. Если квартира сделана с недостатками, есть проблемы – например, оконный блок с дефектом, назначается время для устранения этого недостатка, поскольку своими силами на месте его нельзя устранить. Будет привлечен соответствующий субподрядчик, который произведет работы. В акте осмотра дольщик фиксирует свои замечания, назначается время повторного приема, в согласованное время квартира должна быть представлена с уже устраненными недостатками.

Если принимаемая квартира ненадлежащего качества, то все недочеты необходимо отражать в акте приема-передачи и акте осмотра, указывать на них застройщику.

«Нужно предъявлять разумные требования: если дольщик, который приобрел квартиру в масс-маркете, рассчитывает, что у него будет венецианская штукатурка, это неразумно». Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Возможные замечания необходимо отразить в дефектной ведомости, согласно которой недостатки будут устранены в разумный срок – в зависимости от сложности и состава работ, считает Алексей Бушуев. Исправления будут представлены покупателю в ходе повторных осмотров. При отсутствии замечаний подписывается акт технического осмотра и акт приема-передачи квартиры. Следующим шагом является выдача ключей.

Вне зависимости от наличия в квартире отделки, при выявлении недочетов дольщик вносит их в акт осмотра, в котором подробно их описывает, комментирует Юлия Жалеева. Акт подписывается обеими сторонами. После устранения недочетов квартира предъявляется дольщику повторно.

Самое главное при приемке квартиры, будь она с отделкой или нет, – это внимательность и отсутствие спешки, считает Алексей Елизаров. Особенно тщательно следует проверить качество снабжения системами коммуникации и отделку помещения (если она предусмотрена), поскольку большинство претензий могут быть связаны именно с этим. Стоит произвести внимательный осмотр стяжек, балкона, всех окон и дверей. При приемке квартиры с отделкой, необходимо просмотреть на предмет качества стены, наличие трещин и прочих изъянов поверхностей. Важно проверить рабочее состояние систем отопления, водоснабжения, вентиляции и канализации.

Затем составляется акт осмотра, в котором фиксируются выявленные недоделки и дефекты с указанием разумных сроков их устранения. Все замечания должны быть обоснованы и соответствовать общепринятым нормативам. В противном случае, ваше поведение расценят как уклонение от приемки, что подтверждается соответствующим официальным письмом.

Самый эффективный и взаимовыгодный вариант разрешения любых споров при приемке квартиры – это конструктивный диалог представителя застройщика и дольщика, комментирует Алексей Елизаров. В практике компании «Петрополь» нередки случаи, когда в силу различных обстоятельств акт приема-передачи квартиры по договоренности сторон подписывался даже при имеющихся несущественных замечаниях, которые мы устраняли в кратчайшие сроки. Это вопрос доверия покупателя к строительной компании и честности самого застройщика перед своими клиентами.

«Срок устранения недочетов установлен законом и не может быть более 45 календарных дней». Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк»

Но, по мнению экспертов, у каждой медали две стороны. И проблемы могут возникать не только в отношении застройщика: дольщики могут безнаказанно уклоняться от приемки квартиры. Например, акт осмотра подписан в июне, в декабре истекает срок передачи квартиры, но до самого декабря тянется история с приемкой, отмечает Светлана Денисова. Закон должен возложить обязанность на дольщика по приемке квартиры, коль скоро застройщику дается право досрочного исполнения своих обязательств. Основа для любого договора – это взаимное уважение сторон. Неправомерные претензии, оскорбления, «трамвайное» хамство – это недопустимо. Компромисс, худой мир, конечно, лучше, чем добрая ссора.

Источник — novostroy-spb.ru

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08